國有不動產合規經營管理研究及典型案例評析（簡體書）

全書包含上下兩篇。上篇主要是對國有不動產合規經營管理的研究，包括不動產合規經營管理的時代背景、國家機關和國有企事業單位不動產發展改革歷程、國家機關和國有企事業單位不動產經營管理的主要形式和實踐經驗、不動產合規經營管理的法律法規政策、不動產合規經營管理的意義與經驗借鑒、不動產合規經營管理的對策建議和路徑選擇。下篇主要為典型案例評析，其中收集整理了我國部分省區市不動產合規經營管理中的典型案例，並由課題組會同北京厚大合川律師事務所對案例進行了詳盡的分析。

北京企業風險防範聯盟，是在中國特色社會主義進入新時代的大背景下，在中國企業面臨供給側改革、創新驅動和綠色發展、人工智能與大數據融合以及“一帶一路”倡議走向世界的現實環境下，由北京企業法治與發展研究會於2017年11月24日在北京發起成立的非盈利社會組織，旨在針對當前我國企業風險防範的現狀，組織企業界、法律界、學術界等各方力量協同創新，加強新時代下我國企業所面臨的市場、法律、決策、信用、信息安全等各類新風險、新問題的研究，促進風險管理研究機構、法學研究機構、高校與企業的交流合作，為企業及時提供最新研究成果、案例分析、行業分析、最新法律法規等企業風險防範相關信息，促進企業合規管理，增強企業面對各類風險的防範和控制能力。

國家機關單位、國有企事業單位擁有的不動產，如何保值、增值,實現可持續發展,不僅是確保企業長期發展壯大的重要戰略,也是其履行企業社會責任的重要體現,現已成為企業重要的發展戰略之一。本書中對不動產如何進行合規經營管理除了從理論層面進行了詳細介紹，還精選了我國一些省區市經典的不動產案例糾紛進行了詳盡分析。

目 錄
上篇 國有不動產合規經營管理研究
第一章 緒論３
1.1選題背景３
1.2研究綜述４
1.2.1西方經濟學關於不動產對經濟增長的價值研究４
1.2.2我國不動產經濟學研究９
1.3研究結構１３
1.4研究方法１４
第二章 不動產合規經營管理的時代背景１５
2.1新中國成立到改革開放前，我國的不動產業發展情況１５
2.2改革開放４０ 多年我國不動產市場變遷１７
2.2.1不動產商品化改革階段１７
2.2.2不動產市場化改革階段２１
2.2.3不動產全面市場化階段２５
2.2.4不動產市場發展新階段２８
2.3改革開放４０ 多年不動產市場發展成就２９
2.3.1城鄉住房供應量迅速增加２９
2.3.2城鄉居民住房面積大幅增長３０
2.3.3城鄉人居環境和質量明顯改善３１
2.3.4保障性住房成績斐然３２
2.3.5不動產業不斷成長３２
2.4新時代我國不動產改革發展新要求３５
2.4.1完善不動產供應體系３６
2.4.2健全相關配套政策，促進不動產市場平穩健康發展３７
第三章 國家機關和國有企事業單位不動產發展改革歷程４０
3.1大規模建設階段４０
3.1.1第一時期：１９４９―１９５７ 年４０
3.1.2第二時期：１９５８―１９５９ 年５０
3.2長時間“欠帳”階段６２
3.3發展現狀６６
3.3.1以服務社會化為改革發端和重點６６
3.3.2政治性、法制化特點日益明顯６７
3.3.3公益性特徵明顯７１
3.3.4分類化經營管理７１
3.3.5集中統一管理格局初步形成７２
第四章 國家機關和國有企事業單位不動產經營管理的主要形式和實踐經驗７３
4.1 國家機關及國有企事業單位不動產經營的主要做法７３
4.1.1 成立專門的不動產管理部門７３
4.1.2 利用資源優勢盤活閒置資產７４
4.1.3 實施多樣的不動產資產經營和資本運作７５
4.2 國家機關及國有企事業單位處置不動產的主要類型７６
4.2.1 出售７６
4.2.2 調整出租策略７６
4.2.3 完善權屬７７
4.2.4 改變不動產用途７７
4.2.5 不動產證券化７７
4.3存在的問題７８
4.3.1 公益性不動產７８
4.3.2 經營性不動產７９
4.4 四大認識誤區８１
第五章 不動產合規經營管理的法律法規政策８３
5.1不動產經營管理法律的緣起與發展８３
5.2 相關法律法規政策的體系現狀８４
5.2.1 《物權法》８４
5.2.2 不動產統一登記制度９０
5.3不動產法律法規實施中存在的問題９１
5.4相關法律法規政策的發展趨勢９２
第六章 不動產合規經營管理的意義與經驗借鑒９３
6.1 國家機關和國有事業單位不動產合規經營管理的意義９３
6.1.1 增強規矩意識，避免決策失誤９３
6.1.2 規避潛在風險，提高預警能力；明確各方責任，識別和處理風險９４
6.1.3 完善制度監督，防止違法操作；合理約束日常行為，防微杜漸９５
6.2 國有企業單位不動產經營管理的重要性９６
6.3 國外國家機關不動產管理實踐９７
6.3.1 美國９７
6.3.2 德國１００
6.3.3 日本１０１
6.3.4 英國１０４
6.3.5法國１０６
6.3.6 加拿大１０８
6.3.7 澳大利亞１１０
6.3.8 俄羅斯１１１
6.4 國內外企業不動產管理經驗１１３
6.4.1 西門子１１３
6.4.2 上海電氣１１３
6.4.3 光明集團１１４
6.5 國外不同模式下不動產經營管理的啟示１１４
6.5.1健全的法律法規１１４
6.5.2 多元主體的監管體系１１５
6.5.3多元主體的監管方式１１５
6.5.4 有效的稅收監管１１６
第七章 不動產合規經營管理的對策建議和路徑選擇１１７
7.1不動產合規經營管理的方式和手段１１７
7.1.1完善崗位合規制度，明確崗位職責，重視風險識別，提升風控能力１１７
7.1.2加強不動產全生命週期監管，兼顧事前預防、事中監督、事後整改１１９
7.1.3 健全配套機制，考核體系科學化、激勵機制有效化、容錯機制落地化１２１
7.1.4 開展持續的學習培訓，關注基層、主題鮮明、形式多樣１２２
7.1.5 注重合規大環境建設，打造合規文化，樹立合規價值規範１２３
7.2 我國企業不動產管理的對策建議１２４
7.2.1在企業內設置專門的管理機構，實行專業化管理１２４
7.2.2 加強外部協作１２５
7.2.3 引入專業不動產管理人才１２５
7.2.4 積極探索不動產的證券化，不斷完善法律監管體系１２６
7.2.5 合理利用法律法規，爭取政策支持１２６
7.2.6 增強領導的不動產管理意識，做好領導監管１２７
7.3推動不動產合規經營管理的體系建設１２７
7.3.1 建設制度架構，嚴格制度約束１２８
7.3.2 建設風險機制，強化系統管控１３０
7.3.3 建設監督體系，實施全面監督１３１
7.4 規劃不動產合規經營管理的有效路徑１３３
7.4.1 加強頂層設計，完善法律法規和相關政策１３３
7.4.2 確保監管前置，實現監管重心的轉移１３３
7.4.3 建設文化環境，強化合規理念１３４
7.4.4 重視稅收調節，強化監管穩定收益１３５
7.4.5 規範營利行為，防止公益資產收益私有化１３６
7.4.6 構建聯合監管機制，多管齊下確保合規管理１３７
7.4.7 借助社會力量，加強合規管理監管力度１３７

下篇 典型案例評析
第一部分 國家機關不動產合規經營管理案例１４１
1 不動產登記資料查詢不屬￿《中華人民共和國政府信息
公開條例》規定的處理範圍１４２
2 國家機關與相鄰不動產所有權人、用益物權人和佔有人因
不動產產生的相鄰權糾紛，屬￿法院受理民事訴訟的範圍１４７
3 開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權
出讓合同無效１５６
4 受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，
出讓方有權解除合同１６４
5 土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定
確定的最低價的，合同價格條款無效１６８
6 未履行法定審批手續，國家機關簽訂劃撥土地轉讓協議無效
１７２
7 國家機關依法簽訂的公有住宅樓買賣協議依法具有約束力，
國家機關不按約履行，應承擔違約責任１７９
８ 法院對國家機關採取執行措施不能影響國家行政機關履行
法定職責１８４
９ 國家機關與職工簽訂集資建房協議發生糾紛，可認定為房屋
買賣合同糾紛，屬￿民事訴訟受案範圍１９２
第二部分 國有企業不動產合規經營管理案例１９８
１０ 北京地區裁判觀點：未依法在產權交易場所內進行的企業
國有資產轉讓交易不必然無效１９９
１１ 不動產登記簿和不動產權利證書記載的事項推定為真實，
但有相反證據足以推翻的除外２０３
１２ 合作開發房地產合同當事人應按照實際投資比例分配利潤２０８
１３ 起訴前，已取得出讓土地使用權證書或有批准權的人民政府
同意轉讓的，不影響轉讓合同效力２１６
１４ 陝西裁判觀點：未依法在產權交易場所內進行的企業國有
資產轉讓交易無效２２５
１５ 同一出讓土地使用權訂立數個有效轉讓合同的履行優先性，
應依法根據不同情形處理２３０
１６ 未依法評估的企業國有資產交易合同不必然無效２３６
１７ 無權處分人以不動產設立抵押進行貸款，貸款人非善意不能
取得抵押權２４１
１８ 國有房地產公司股權並購項目法律要點２４９
第三部分 國有事業單位不動產合規經營管理案例２５６
１９ 因單位內部建房、分房引起房地產糾紛不屬法院管轄範圍，
但因此引發的相鄰權糾紛可提起民事訴訟２５７
２０ 以公益為目的的事業單位和社會團體的教育設施、醫療衛生
設施和其他社會公益設施不得抵押２６３
２１ 事業單位與職工共有不動產，雙方均依法享有佔有使用權２７１
２２ 《事業單位國有資產管理暫行辦法》不能作為認定合同無效
的依據２７５
２３ 合作開發房地產合同成立應具備合作開發房地產合同的
一般特徵２８４
２４ 合作開發房地產合同簽訂後，當事人無權以未辦理土地
使用權變更登記手續為由請求確認合同無效２９２
２５ 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔
經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權
轉讓合同３００
２６ 劃撥土地使用權作價出資應經審批、補交土地使用權出讓金
並辦理產權轉移手續３０５
２７ 第三人依法承包事業單位下屬企業經營，其拆遷補償請求
應通過行政訴訟主張３１１
參考文獻３１８