財務視角下的房地產運營管理：引領‧管控‧賦能（簡體書）

房地產行業競爭日趨激烈，為了在市場中保持競爭力，眾多房企都在嘗試提升自身的運營管理能力。本書以財務視角闡述了適應當下背景的房地產運營管理模式，以“大運營”為切入點對業財融合、全面預算管理、投資策略、合作開發、高周轉、規模化發展、激勵機制等一系列熱點問題進行深入剖析，深入淺出地講解了一線房企的實際操盤案例，為讀者全面展示了房地產運營管理的實戰經驗。本書作者來自一線房企，具有豐富的地產營銷及運營管理實戰經驗。
本書內容緊密圍繞實際工作中經常遇到的問題進行展開，實用性強，對地產企業各級管理者、房地產行業愛好者具有較大參考價值。

上篇
第一章 讓業財共舞002
第一節 遇見未來，業財融合東風漸進/ 002
第二節 遇見美好，業財融合春暖花開/ 003
一、大運營部門要洞悉經營業務的邏輯與財務指標的關係/ 003
二、財務需要在思維觀念和組織創新方面不斷迭代/ 004
三、實現財務和運營的高效對話/ 008

第二章 全面預算管理011
第一節 坐而論道，年度戰略規劃的溝通/ 011
一、運籌帷幄，制訂年度戰略規劃/ 011
二、“三通一平”，以現金流為核心進行對話/ 019
三、“三思後行”，確保預算的資源分配和戰略的最佳適配/ 029
四、縱橫捭闔，以業務思維做好預算擘畫/ 035
第二節 起而行之，全面預算管理的落地/ 037
一、“望之儼然”――設置和分解KPI要保證科學嚴謹/ 037
二、“即之也溫”――以同理心進行有溫度的溝通/ 041
三、“聽其言也厲”――對KPI指標的預警和強考核/ 041

第三章 經營計劃043
第一節 此心不動，項目經營計劃的監控/ 043
一、考核版經營計劃/ 043
二、日常監控/ 046
三、重大節點監控/ 047
四、集團層面的監控/ 049
第二節 隨機而動，經營計劃的過程糾偏/ 052
一、管控/ 052
二、賦能/ 054

中篇
第四章 為ROE加油062
一、從橫向上看，需要不斷提升經營能力、融資能力與運營能力/ 062
二、從縱向上看，時代變遷，核心競爭力在ROE中切換/ 066
三、ROE指標為大運營提供了新的管控思路/ 069

第五章 精准投資077
第一節 順天應時，在什麼時候拿地/ 077
一、把握行業大週期/ 077
二、把握城市小週期/ 079
第二節 崛地而起，在什麼樣的地方拿地/ 082
一、區域深耕與全國佈局的對比/ 082
二、一二線城市與三四線城市的對比/ 088
三、城市與區位的對比/ 091
第三節 謀事在人，拿什麼樣的地/ 094
一、拿地標準化/ 094
二、投資測算精細化/ 095
三、集團投資專業賦能/ 098
四、成立精幹的投資團隊，給壓力、給動力/ 103
五、收並購方式拿地，是房企拿地水平的集中體現/ 103
第四節 以投促變，提升拿地綜合競爭力/ 108
一、提高戰略眼光能力/ 108
二、保持戰略定力/ 109
三、提高戰略應變能力/ 110

第六章 合作開發111
第一節 以小博大，輕資產運營/ 111
一、合作開發/ 111
二、小股操盤/ 113
三、代建/ 115
四、輕資產模式/ 116
五、提升輕資產運營能力/ 118
第二節 相向而行，以合作促共贏/ 120
一、法人治理結構層面/ 120
二、建立順暢的溝通機制/ 121
三、關鍵事項管控/ 123

第七章 投融協同125
第一節 積極有為，融資要堅決服務於投資/ 125
一、高周轉、高杠杆的房企成為行業“領頭羊”/ 125
二、杠杆推動企業規模的上升，為繼續低成本融資鋪平道路/ 126
三、積極打造高效協同的價值創造型投融資管理體系/ 127
第二節 舉重若輕，化解融資風險/ 129
一、對財務指標的變化保持高度警覺/ 129
二、非財務指標/ 134

第八章 高周轉137
第一節 大象無形，掀起高周轉的蓋頭來/ 137
一、利潤率（f1）/ 138
二、杠杆率（f3）/ 139
三、周轉率（f2）/ 139
第二節 知止不殆，拿能高周轉的地/ 141
第三節 慎終如始，將高周轉做到極致/ 144
一、“道生之”――明確項目經營定位/ 144
二、“德蓄之”――確保有品質的高周轉/ 145
三、“物形之”――提高效率，提前每一天/ 147
四、“勢成之”――打造強勢的高周轉文化/ 148

第九章 激發潛能166
第一節 上下同欲，激發組織活力/ 166
一、簡政放權/ 166
二、放管結合/ 171
三、優化服務/ 178
第二節 利出一孔，打造適配的績效激勵機制/ 181
一、激發員工潛能，踐行項目跟投/ 181
二、項目跟投機制的核心要素/ 182
三、做好跟投機制的頂層設計/ 188

下篇
第十章 讓IRR（內部收益率）奔跑192
一、IRR是房地產企業對項目運營監控的核心指標/ 192
二、內部收益率IRR與淨現值NPV/ 193
三、項目IRR與股東IRR/ 195
四、經營性現金流回正與資金峰值/ 196

第十一章 多收199
第一節 求田問舍，追求貨值最大化/ 199
一、充分重視總圖定位/ 200
二、不斷提升產品溢價能力/ 208
第二節 謀而後動，貨值的動態管理/ 212
一、“先謀”，建立貨值管理系統/ 212
二、“後動”，動態管控項目總貨值/ 216

第十二章 少支222
第一節 進退有據，向成本精細化管理要效益/ 222
一、成本策劃/ 222
二、成本控制/ 226
三、大運營部門要通過流程設計、指標設計介入成本過程管控/ 232
第二節 利析秋毫，向費用精細化管理要效益/ 233
一、通過人均效能管控，加強管理費用控制/ 233
二、通過精細化管理，實現營銷費用受控/ 239
三、通過資金使用價值控制，降低項目財務費用/ 243
四、通過合法納稅籌劃，降低稅費支出/ 244

第十三章 早收246
第一節 全情投入，加快銷售端的回款速度/ 246
一、早開盤、早蓄客/ 246
二、快速銷售/ 248
三、提高首開貨量和去化率/ 250
四、靈活使用付款方式/ 251
五、確保整體推盤節奏行雲流水/ 251
六、加大過程專項激勵力度/ 252
第二節 全力以赴，加快按揭回款/ 254
一、早起跑/ 254
二、串改並/ 256
三、控週期/ 256
第三節 全始全終，對回款相關指標的管控/ 259
一、銷售指標管控/ 260
二、回款指標管控/ 261
三、以高周轉的視角統籌價格策略/ 264

第十四章 緩支266
第一節 知行合一，強化供銷存管理/ 266
一、貨值的動態盤點/ 266
二、供銷節奏的動態平衡/ 270
第二節 以道禦術，強化資金計劃管理/ 276
一、資金管理之“道”/ 276
二、資金管理之“術”/ 280

後記 一個非典型財務人員的自我修養284