居者有其屋：天津濱海新區首個全裝修定單式限價商品住房佳甯苑試點項目（簡體書）

白駒過隙，在持續的艱苦奮鬥和改革創新中，濱海新區迎來了被納入國家發展戰略後的第一個十年。作為中國經濟增長的第三極，在快速城市化的進程中，濱海新區的城市規劃建設以改革創新為引領，嘗試在一些關鍵環節先行先試，成績斐然。組織編寫這套《天津濱海新區規劃設計叢書》，對過去十年的工作進行回顧總結，是紀念新區十周年一種很有意義的方式，希望為國內外城市提供經驗借鑒，也為新區未來發展和規劃的進一步提升夯實基礎。這裡，我們把濱海新區的歷史沿革、開發開放的基本情況以及在城市規劃編制、管理方面的主要思路和做法介紹給大家，作為叢書的背景資料，方便讀者更好地閱讀。

一、濱海新區十年來的發展變化

1. 濱海新區重要的戰略地位
濱海新區位於天津東部、渤海之濱，是北京的出海口，戰略位置十分重要。歷史上，在明萬曆年間，塘沽已成為沿海軍事重鎮。到清末，隨著京杭大運河淤積，南北漕運改為海運，塘沽逐步成為河、海聯運的中轉站和貨物集散地。大沽炮臺是我國近代史上重要的海防屏障。1860年第二次鴉片戰爭，八國聯軍從北塘登陸，中國的大門向西方打開。天津被迫開埠，海河兩岸修建起八國租界。塘沽成為當時軍工和民族工業發展的一個重要基地。光緒十一年(1885 年)，清政府在大沽創建“北洋水師大沽船塢”。光緒十四年(1888 年)，開灤礦務局唐( 山) 胥( 各莊) 鐵路延長至塘沽。1914年，實業家范旭東在塘沽創辦久大精鹽廠和中國第一個純鹼廠――永利堿廠，使這裡成為中國民族化工業的發源地。抗戰爆發後，日本侵略者出於掠奪的目的於1939年在海河口開建人工海港。新中國成立後，天津市獲得新生。1951年，天津港正式開港。憑藉良好的工業傳統，在第一個“五年計劃”期間，我國許多自主生產的工業產品，如第一台電視機、第一輛自行車、第一輛汽車等，都在天津誕生，天津逐步從商貿城市轉型為生產型城市。1978年改革開放，天津迎來了新的機遇。1986年城市總體規劃確定了“一條扁擔挑兩頭”的城市佈局，在塘沽城區東北部鹽場選址規劃建設天津經濟技術開發區（Tianjin Economic-Technological Development Area―TEDA）――泰達，一批外向型工業興起，開發區成為天津走向世界的一個窗口。1986年，被稱為“中國改革開放總設計師”的鄧小平高瞻遠矚地指出：“你們在港口和市區之間有這麼多荒地，這是個很大的優勢，我看你們潛力很大”，並欣然題詞：“開發區大有希望”。1992年小平同志南行後，中國的改革開放進入新的歷史時期。1994年，天津市委市政府加大實施“工業東移”戰略，提出：用十年的時間基本建成濱海新區，把飽受發展限制的天津老城區的工業轉移至地域廣闊的濱海新區，轉型升級。1999年，時任中央總書記的江澤民充分肯定了濱海新區的發展：“濱海新區的戰略佈局思路正確，肯定大有希望。”經過十多年的努力奮鬥，進入21世紀以來，天津濱海新區已經具備了一定的發展基礎，取得了一定的成績，為被納入國家發展戰略奠定了堅實的基礎。

2. 中國經濟增長的第三極
2005 年10 月，黨的十六屆五中全會在《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》中提出：繼續發揮經濟特區、上海浦東新區的作用，推進天津濱海新區等條件較好地區的開發開放，帶動區域經濟發展。2006 年，
濱海新區被納入國家“十一五”規劃。2006 年6 月，國務院下發《關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》（國發〔2006〕20 號），濱海新區被正式納入國家發展戰略，成為綜合配套改革試驗區。
20 世紀80 年代深圳經濟特區設立的目的是在改革開放的初期，打開一扇看世界的窗。20 世紀90 年代上海浦東新區的設立正處於我國改革開放取得重大成績的歷史時期，其目的是擴大開放、深化改革。21 世紀天津濱海新區設立的目的是在我國初步建成小康社會的條件下，按照科學發展觀的要求，做進一步深化改革的試驗區、先行區。國務院對濱海新區的定位是：依託京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。濱海新區距北京只有1 小時車程，有北方最大的港口天津港。有國外記者預測，“未來20 年，濱海新區將成為中國經濟增長的第三極――中國經濟增長的新引擎”。這片有著深厚歷史積澱和基礎、充滿活力和激情的鹽田灘塗將成為新一代領導人政治理論和政策舉措的示範窗口和試驗田，要通過“科學發展”建設一個“和諧社會”，以帶動北方經濟的振興。與此同時，濱海新區也處於金融改革、技術創新、環境保護和城市規劃建設等政策試驗的最前沿。

3. 濱海新區十年來取得的成績
按照黨中央、國務院的部署，天津市委市政府舉全市之力建設濱海新區。經過不懈的努力，濱海新區開發開放取得了令人矚目的成績，以行政體制改革引領的綜合配套改革不斷推進，經濟高速增長，產業轉型升級，今天的濱海新區與十年前相比有了滄海桑田般的變化。2015 年，濱海新區國內生產總值達到9300 萬億左右，是2006 年的5 倍，占天津全市比重56%。航空航天等八大支柱產業初步形成，空中客車A-320 客機組裝廠、新一代運載火箭、天河一號超級計算機等國際一流的產業生產研發基地建成運營。1000 萬噸煉油和120 萬噸乙烯廠建成投產。豐田、長城汽車年產量提高至100萬輛，三星等手機生產商生產手機1億部。天津港吞吐量達到5.4億噸，集裝箱1400萬標箱，郵輪母港的客流量超過40萬人次，天津濱海國際機場年吞吐量突破1400萬人次。京津塘城際高速鐵路延伸線、津秦客運專線投入運營。濱海新區作為高水平的現代製造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心的功能正在逐步形成。

霍兵，教授級高級規劃師，第十屆全國政協委員，天津城市規劃學會副理事長；擁有清華大學建築學學士、城市規劃碩士、博士學位；2003―2004年美國加利福尼亞伯克利大學訪問學者。

序
前 言
濱海新區城市規劃的十年歷程　
居者有其屋――濱海新區首個全裝修定單式限價商品住房佳甯苑試點項目　

第一部分 佳甯苑定單式限價商品住房試點項目
第一章 濱海新區保障性住房制度改革
第二章 濱海新區住房建設“十二五”規劃
第三章 濱海新區定單式限價商品住房
第四章 濱海新區定單式限價商品住房指導房型（2.0 版）研究
第五章 濱海新區房價收入比與住房需求研究
第六章 佳甯苑定單式限價商品住房試點項目

第二部分 佳甯苑試點項目規劃設計過程
第一章 佳甯苑試點項目規劃設計的目標
第二章 佳甯苑試點項目規劃設計
第三章 佳甯苑試點項目景觀設計
第四章 佳甯苑試點項目建築設計
第五章 佳甯苑試點項目全裝修設計
第六章 佳甯苑試點項目綠建研究設計與技術應用
第七章 BIM 技術的應用

第三部分 佳甯苑試點項目開發建設過程
第一章 佳甯苑試點項目工程手續辦理
第二章 佳甯苑試點項目建設施工過程　

第四部分 佳甯苑試點項目建設總結與改進
第一章 佳甯苑試點項目規劃設計總結和完善
第二章 佳甯苑試點項目全裝修經驗總結
第三章 佳甯苑試點項目的定價分析
第四章 佳甯苑試點項目的市場營銷和購買人群分析
第五章 共有產權模式研究與實施總結
第六章 佳甯苑試點項目投資收益分析
第七章 佳甯苑試點項目施工現場管理與總結
第八章 佳甯苑試點項目小街廓的物業管理
第九章 進一步完善濱海新區定單式限價商品住房模式的建議

第五部分 佳甯苑試點項目現場實景
第一章 佳甯苑試點項目建設過程
第二章 佳甯苑試點項目建成實景
第三章 佳甯苑試點項目交房活動現場

第六部分 佳甯苑試點項目設計圖紙彙編
第一章 修建性詳細規劃圖紙
第二章 建築方案施工圖紙
第三章 全裝修方案施工圖紙
第四章 景觀方案施工圖紙

附錄 A
附錄B
佳甯苑試點項目建設大事記
天津市濱海新區定單式限價商品住房管理暫行辦法
後記