房地產勝經2.0：良心篇

第一章 給普羅大眾的良心建言（一個良心建商的務實告白）

一、我應該買房還是租房（買房 vs 租房）？
二、地震過後的省思—我現在住的房子安全嗎？
三、房屋是攸關每個人財富的大事件
四、這時候該不該進場？
五、近期的房屋市場走向分析
六、老屋該不該改建？
七、房地合一稅制下，買房划算嗎？
八、一生的房地產計劃
九、什麼樣的房子是好房子？

第二章 一個好建商對房地產「投資」的良心建言

一、從事房地產購買前的準備工作
二、 從事房地產投資前的準備工作
三、實際投入房地產
四、購買房地產的進場時機
五、購買房地產的幾個必勝要訣
六、商業地產投資
七、房地產出租
八、什麼樣的房子具備較大的未來增值空間？

第三章 206南台大地震後的省思╱你家的房子安全嗎？

一、關於土壤液化
二、206南台震災的檢討╱維冠大樓倒塌事件
三、921大地震震災損害檢討
四、台灣建築耐震法規發展的沿革
五、以房屋結構、興建年份來探討房屋的結構安全
六、小結

第四章 老屋的悲歌、給執政當局的建言

一、老屋改建和政府角色
都更 政府站出來
二、老屋改建和公共利益
都更震出的公共利益
三、老屋改建和釘子戶
都更的解藥
微型都更 才是正解
四、老屋改建和容積獎勵
打破高容積率降低居住品質的迷思
五、幾個阻礙老屋改建成功的大障礙
六、老屋屋主對都更的認知迷失
七、幾個有關都更認知迷失的事實真相
八、 未來的都更之路

一、我應該買房還是租房（買房 vs 租房）？
1.租房的好處：
1 ) ,台灣房價高、租金低，租屋較划算
根據推算,合理的房價租金比（房價╱租金）應在30倍上下，而據《全球房地產指南》統計，台北房價租金比高達64倍，代表房東要收足64年租金，才能與購屋房價打平，顯示若不計入房屋的增值效益時，在大台北地區租屋會比購屋來的划算。
2 ) ,若購屋房貸負擔太大，會影響生活品質
若購屋後要背負20~30年的房貸，即便以房價1000萬元、貸款8成、利率2%、未將升息趨勢列入試算，每月也要負擔約4萬元房貸，若房貸負擔占到家庭收入的四成以上時，對房貸者而言，會是一筆沉重負擔，影響一個家庭的正常支出。
3 ) ,租屋選擇多，可依工作地點、生活需求的需求，機動調整
因為租屋具有機動性大的優勢，不像買屋，若住不習慣，也難以說搬就搬，相較之下租屋彈性較大，住不慣、換新工作等，約滿後搬遷即可，縱使違約也只需賠償1~2個月押金，免去購屋族想搬遷，得考慮出售轉手與資金可能被套牢的麻煩。
2.買房的好處：
1 ) ,可依照自身需求 打造屬於自己的家
不像租屋不能隨意變更裝潢與格局。但若房子屬於自己所有，就可以完全依照自己需求規劃裝潢，無論是設計風格、格局變化皆不受限制。
2 ) ,大多數女人希望擁有自己的房子
早期新人成婚後，多半是和男方家庭同住，不過為了避免兩代糾紛，現在多走小家庭制，面對想獨立的小夫妻，只好雙薪養房，因此女性不僅有意願、也有能力共同負擔頭期款，而資產共同登記，或登記在女方名下的比例大幅增加。根據財政部資料，房屋稅的女性納稅人從98年的42.9%到103年的43.9％，逐年增加，到了104年度全國房屋稅繳稅情形，台北市的女性房屋所有權人更是多於男性，比重達51％。顯示都會女性的經濟能力和對房產的主導權明顯提高。
3 ) ,擁有自己的房子，會讓自己覺得幸福及有歸屬感
購屋後將擁有房屋產權，不用擔心房東隨意調漲房租、或因有售屋需求而被趕走。除此之外，擁有自己的房子，會讓自己覺得幸福及有歸屬感，尤其對女性來說，更是因此而擁有無法取代的安心、安全和幸福的感覺。
4 ) ,可以享有房產增值的利益，且保值性高、風險性低
房子增值所產生的利益是其他投資工具所難相比較的，並且房子帶不走、搬不動，也不會像投資股票般的在短期間快速貶值，所以只要抱著自住兼長期投資的想法去買房，房地產會是一個保值且風險性低的投資產品。
5 ) ,老年人難尋租屋處，不買房恐無棲身之所。有了房子可以給人的晚年帶來安全感
許多房東除擔心老年人沒工作能力，無法定期繳納房租，更擔心若年長者不幸在租屋處發生意外，租屋處將成凶宅，而不願租屋給老年人。
若擔心年老後無棲身之所，擁有屬於自己的房子還是比較心安。

3.筆者的看法、建議
其實這個問題相當複雜，要考量的因素太多，很難有標準答案，基本上，筆者認同「沒有必要為了買自己要住的房子而成為屋奴」的說法，但是，筆者也要先提出幾個有關房地產的一些特色，供大家參考。
1) , 華人「有土斯有財」的觀念，將使房地產不致於崩盤或房價潰敗
國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，根據近期的一項民調顯示，年齡層及經濟能力最低的20～30歲族群，有超過8成比例認為「買房比租房好」，歸究其原因，主要是擔心薪水跟不上房價，希望「以房養房」強迫儲蓄，且厭倦租屋，希望擁有房屋主導權。所以在華人社會裡，擁有自己的房地產永遠會是主流觀念，難以撼動。
2 ) , 在華人社會，從中長期的觀點來看，房地產總是會大幅增值
從過去的房價發展來看，房價縱然在短期內會呈現波動，但中長期來看，卻一定是上漲的而且漲幅極大。
固然，不斷的有人提到：台灣的人口在遞減，房屋需求會減低、台灣的房價過高、台灣的自有住宅率已高、空屋率太高等論點，但是要注意的是：
台灣的家戶數一直持續在增加、每戶人口數不斷的在減少：代表台灣人愈來愈崇尚個人隱私和自由，也有可能是住不慣老房子。
都會地區可建素地愈來愈少：尤其是大台北地區，因此往後大台北地區推出的新房子會愈來愈少，甚至無地蓋新房。
老房愈來愈老，愈來愈不適合居住，但卻改建無望：從現在的狀況來看，老屋改建的機會已愈來愈低，並且房子愈來愈老，愈來愈不適合居住。所以，從中長期的觀點來看，房地產總是會大幅增值的。
3) , 新房的成本（土地、營建成本）居高不下，因此新房的房價下修空間有限
以大台北地區來看，土地一直是房價構成中的最主要成份，只要地價不降，新屋的房價即難有大幅下降的空間。依現況來看，地價要大幅下修，極為困難。包括政府釋出的土地，底價都高高在上，並且愈訂愈高，因此要奢望土地地價大降，根本不太可能；而在營建勞工人力愈來愈短缺的當下，期待營建成本大降，當然也難有可能；因此唯一可壓縮的可能僅剩下：建商利潤。但建築業本來就有高風險、高利潤的特性，如果廠商面對的是高風險，但卻是只有微薄的低利潤，那恐怕除了極少數特例外之外，大部分的廠商都會寧可不幹；至於要苛求到廠商完全無利可圖、又要賣力去做，那更是緣木求魚。除此之外，這一波在市場多頭的情況下，建商買進土地的成本都很高，只要房價不漲他們就很難獲利，要他們再賠個兩成以上，那麼可以預見的結果，不是建商倒閉、就是囤地按兵不動，因此從新屋市場來看，是難有大幅降價空間的。
再從供給和需求的觀點來看，幾年之後呈現的局面將是：對新屋的需求愈來愈多，但新屋的供給卻極其有限，從這個角度來看，新屋的未來房價會上漲或大幅下修是不是就很明顯了呢？
因此，筆者會建議：
1 ) , 如果你的工作與收入較不穩定、不夠，工作地點常更換時，宜租房
所謂收入不多、不夠，並無絕對的數字根據，而是指購房後若需按月支付給銀行的還貸金額超過家庭月收入的四成以上時，即屬購屋能力不足，因為這時，還貸金額太大會影響家庭的合理生計（支出）。
2) , 如果你的工作與收入皆穩定，要買房
從理性角度看，若未來房價看跌，又沒有急迫性的購屋需求，當然可先以租代買，暫時觀望，但從中長期角度來看，我認為買屋確實有其必要性，重點在：何時買房？和買怎麼樣的房子？

4.買房前應注意的幾個事項：
1）,現階段「租」比「買」更划算
而根據主計處的統計，過去十年間台灣的租金指數下滑了約1.5%，若不計增值利益，現階段租屋比起買屋確實是划算許多。
2) , 不要讓「買房子剝奪了你的理想」
有形的財務成本可以用簡單的數學來推算，然而筆者認為買屋所承擔的最大風險則是來自於無形的機會成本，若因為買房造成購屋者負擔太重，為了買下一棟屬於自己的房子，讓自己失去更多的自我，買房就不值得。
根據內政部的統計，2011年第一季台北市的房貸負擔率高達56%，也就是說，台北市購屋族每個月的薪資，有超過一半是繳給銀行，這不啻是在為銀行與建商打工。當我們簽下了這樣一張購屋契約，就等於出賣了接下來2、30年的人生中最精華的時段，捨棄了用這筆錢來自我投資，或投資於其他商品的機會，如果我們人生的目的只是為了買下一棟屬於自己的房子而成了屋奴，那麼，筆者要勸讀者寧可選擇租屋。
3) , 當「買房成為強迫儲蓄的甜蜜負擔」時就要買房
只要透過良好的「房地產一生計畫」，你不但可以一輩子住好屋，還可以在年老時，靠房地產安養餘年，對一些沒有儲蓄習慣的年輕人來說，這也是強迫儲蓄的好方法，因此若買了房子不會影響你的正常生活，那麼反而因為有了擁有房子的紮實感，償還房貸自然就會成為屋主的甜蜜負擔。
趁著台灣現在房市冷清、議價空間大，正是可以好好挑屋的時機。若真的遇到物超所值的房子，而且又以自住為主，就不需要去掛慮房市多空，用存資產的觀念來買屋，10年後就可以感受到差異了。
有人就說：買房與談戀愛一樣，是沒有人該「勸合、勸離」或是「勸買、勸租」，畢竟每個人的狀況、條件、需求都不相同，因此每個人的考量也不相同，聽了太多別人的意見，反而容易因此而迷失了自己的抉擇，畢竟「只有當事人能決定自己的幸福」。
4) , 不要太過於期待政府的社會住宅
社會住宅不僅需要地，也需要財源，兩者都不是簡單的事，更非動動筆、寫寫計畫就能成就。
社會住宅的主要財源來自房地合一稅，政府抽不到稅金，也沒有閒錢蓋社會住宅，自然就會影響社會住宅的推動。

5,有關應該買屋而不應租屋的其他見解：
買房
1 ) ,如果年輕時不買房，老了要拿什麼養老？會不會淪為連「有大塊牛肉的泡麵都吃不起」的慘狀？這些人認為「寧可苦一陣子，也不要苦一輩子」，如果能調整原來對生活品質的要求，讓較多資金分配到不動產，這不僅將是一種成就與儲蓄，當年老之後還有可能成為「安享天年」的一個保障。
他們認為只要能量力而為、買能力所允許的房子，雖然過程很辛苦，但結果是值得的。
2) ,買房派認為，以租代買根本就是種逃避心態，租屋短期內壓力或許會比較小，可以過有品質的生活，不過長遠來看，沒有買房到了後來大多會後悔的。「不知道這些人是數學差，還是太虛榮」，雖然「只租不買」可以在短期間獲得較佳的生活，但這何嘗不是一種逃避心態？
3 ) ,從過去歷史經驗，或目前可見的發展都證明，果斷買房才是最後贏家；現在不買，以後只有後悔的份。
4 ) , 已經買了房子的老年人大多會主張：買房不但是必需的，而且要年輕時趁早買。
視個人狀況而定
關於年輕人到底要租屋還是買房，也有人表示，應該配合自己的職涯規劃來決定要租屋還是買房，因為每個人生命中的轉折點不同，不是靠人云亦云就能決定的。
不買房
1 ) ,在央行不斷印鈔票、全球經濟景氣不佳的狀況下，低薪是不可逆的趨勢，買房子只會讓自己成為資本主義最底層，「吃泡麵吃到進棺材」的澱粉窮人而已，別以為自己擁有的是資產，其實只是「負債、負向現金流」而已。
2 ) ,許多人高喊「只租不買最聰明」，像領到年終獎金後，一口氣拿去買車當頭期款。另有些人因為薪資低、房價高而開始自稱「魯蛇」，放棄買房、存錢，繼續住在老家「省錢兼啃老」，出國旅遊、吃大餐成為新世代主流風氣。