平安地產金融報告2015（簡體書）

《平安地產金融報告2015：城市群發展規律圾其對房地產市場影響研究》瞄準我國未來城市發展的新格局，聚焦城市群發展與房地嚴業發展關系的客觀規律，研究我國區域發展不平衡狀態下的房地產業發展潛力，探索未來房地產市場如何適應、而不是脫離城鎮化進程的發展之路。

第一章 國外城市群形成和發展規律
第一節 國外城市群發展及比較
一、五大城市群是對世界經濟最具影響力的城市群
（一）現狀
（二）特征
二、其他城市群蓬勃發展
（一）城市群均已成為各國經濟和人口集聚中心
（二）大型城市群發展迅猛
（三）大城市對推動城市群的形成與發展作用突出
三、不同類型城市群發展格局迥異
（一）高度蔓延式的城市群，如洛杉磯大都市區
（二）分散性、獨立性、低密度的城市群，如德國城市群
（三）單一核心城市群，如東京城市群
第二節 國外城市群的形成和發展規律
一、城市群發展的一般規律
（一）城市群發展由產業協作和分工推動
（二）城市群發展與中心城市的發達程度和集聚能力有關
（三）城市群發展是城鎮化發展到高級階段的必然結果
（四）城市群發展經歷從點到面的發展階段
二、城市群產業發展與人口遷移規律
（一）產業發展及就業結構變化決定城市群發展不同階段
（二）城市群擴張是逐步形成分工明確的產業布局體系的過程
（三）城市群產業遷移決定了人口遷徙的方向
（四）成熟的城市群人口在大中小城市分布合理
三、政府在城市群形成和發展中的作用
（一）通過規劃引導城市群形成
（二）通過合適的交通模式促進城市群的融合發展
（三）建立和完善城市群協調管理機制

第二章 境外國家和地區城市群發展對房地產市場的影響
第一節 城市群不同發展階段的房地產市場發展規律
一、房地產業與城鎮化呈現出同步發展的規律
（一）城鎮化發展呈現“S”形曲線演變規律
（二）房地產市場長期發展趨勢與城鎮化進程曲線基本類似
（三）房地產市場與城鎮化發展階段呈現同步性特點
二、房地產市場發展在城市群形成不同階段與人口、產業和交通等緊密相關
（一）人口城市化階段：人口流入城市帶動房地產業發展
（二）大城市郊區化階段：產業轉移和交通發展促進郊區房地產市場發展
（三）城市群形成階段：房地產市場伴隨城市化水平的穩定逐漸步入存量房時代
（四）城市群成熟階段：房地產供需關系在不同城市間的溢出與承接效應更加明顯
三、不同階段房地產市場發展還受經濟增長和政府政策影響
（一）房地產市場發展與經濟發展整體上呈大致同步關系
（二）住房和信貸政策影響房地產市場明顯
（三）規劃帶來核心城市及周邊城市功能定位調整進而影響房地產市場
四、房地產市場發展與城鎮化和城市群發展緊密相關——以美國為例
（一）城鎮化水平提高期：人口增長帶動房地產業迅速興起
（二）城鎮化水平穩定期：房地產業發展主要受郊區化趨勢影響
第二節 城市群中不同級別城市的房地產市場發展規律
一、越靠近核心地區房價和地價越高
（一）城市群的核心城市房價高于全國平均水平
（二）城市群周邊的城市房價隨與中心城區距離的加大而遞減
……
第三章 我國城市群發展現狀及潛力研究
第四章 我國城市群發展對房地產市場的影響