誰綁架了房地產：中國經濟頻臨衰退的前因後果 （簡體書）

《誰綁架了房地產：中國經濟頻臨衰退的前因後果》誰是中國高房價背後那些看得見、看不見的推手？房地產業的過度繁榮是中國經濟瀕臨衰退的罪魁禍首嗎？中國房地產向何處去？中國經濟向何處去？宏觀經濟走勢與我們每個人都息息相關，《誰綁架了房地產：中國經濟頻臨衰退的前因後果》準確把脈中國經濟，判斷宏觀經濟走勢剖析房地產泡沫的來龍去脈，預測房市未來，為政府部門提供了避免衰退的良方，還為普通老百姓提供了投資置業的良策。．

余治國，安徽蕪湖人，經濟學者，副教授，九三學社社員，畢業于上海交通大學。香港財經學院客座教授，香港管理科學研究院、上海盛世願景管理科學研究所兼職研究員，北京龍芯智見公司董事、成都紫穀投資諮詢有限公司專家顧問、成都創域科技有限公司管理顧問、蕪湖電視臺特約財經評論員。著有《中國民營企業批判》《轉型力》《世界金融五百年》《歐元必死》等。曾在《環球時報》《東方早報》《證券時報》《北京青年報》《商界評論》《文匯報》、求是理論網等幾十家報刊上發表過多篇文章，曾接受過《天津日報》、山東衛視、新華社《國際先驅導報》、多個地方電視臺、老錢莊網站等媒體的採訪。．

《誰綁架了房地產:中國經濟瀕臨衰退的前因后果》由中國經濟出版社出版。

(一)
大約是在6年前，我曾與某門戶網站財經頻道的財經評論欄目商討合作出版的事宜，因為版權問題不好解決，遂萌生了自主策劃出版《百萬莊財經評論》叢書的想法，并寫了一份簡單的策劃案。想不起來是什么原因，這份策劃案居然塵封至今。
想到用“百萬莊”來命名叢書，起因無非是中國經濟出版社位于北京市西城區百萬莊北街。但潛意識里，“百萬莊”這個名字中應該蘊含有值得期待的東西。于是查閱了百萬莊這個地名的來歷。這一查不要緊，先把自己嚇一跳。
原來，新中國成立之前，“百萬莊”屬于北京城外的郊區，是城里人埋葬死人的地方，名為“百萬墳”。后來逃荒的人在墳崗荒地上搭建窩棚形成小村莊，被城里人稱為“百莊子”。新中國成立之初，“百萬墳”被選為政府公務員居住區之一。既然成了公務員的居所，更換地名就順理成章，“百萬莊”的名字從此就一直延續下來了。根據著名建筑學家梁思成先生的提議，由建筑設計師張開濟設計，百萬莊區域，按照中國傳統文化十二地支中的概念劃分成“子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申”九個子區。據說，這樣的命名是考慮到小區建立在原有墳地之上，陰宅變陽宅必須要壓住原有的陰氣。所以前八個區含有八卦之意。很快，一、二、三機部在此建成大型住宅區，全是紅磚小高樓，樓層高大房間寬敞，居住起來非常舒適，頗為時人稱羨。北京奧運會前，風傳這片區域要拆遷，但一批老干部很是留戀百萬莊小區，堅決不從。也許是社會文明進步了，也許是小區中藏龍臥虎、老干部余威不減，抑或兩者兼而有之，拆遷的事再也無人提起。
從一個普通的地名變遷史中，我們也看到了新中國所帶來的翻天覆地的變化，不經意間一句老話重新閃回：新社會把鬼變成了人！想到此，就釋然了。
狹義的百萬莊是指二里溝以西、三里河以東、車公莊以南、百萬莊大街以北這片地方，廣義的則指百萬莊大街沿線。幾年前，我曾想給西城區人民政府寫個“提案”，建議將廣義的百萬莊區域建成出版文化或出版產業一條街，以與東南方的金融一條街相映成趣。由于本人既不是人大代表，又不是政協委員，更沒有做深入細致的調研，僅憑這個區域有幾家文化出版單位(百萬莊大街上集中了外文出版社、機械工業出版社、中國經濟出版社、中國發展出版社、百萬莊圖書大廈等單位，再往西延伸，還有中國財經出版社和經濟科學出版社……)就提交如此事關重大的“提案”，感覺不太靠譜，也就不了了之。
用現在的眼光來衡量，百萬莊小區相當老舊了。我也曾對那些甘當“釘子戶”的老干部耿耿于懷，如果他們不阻撓，也許我們出版社現在已經搬進新的寫字樓了。前不久，一位多年不見的老作者來訪，見面的第一句話就抱怨：你們這里停車實在太費勁，不過這么一個鬧中取靜之所，現在也不好找了。一句話點醒了夢中人，我們是身在福中不知福啊，“鬧中取靜”，多難得的意境！這不正是《百萬莊財經評論》所應該追求的嗎？
(二)
我們處于一個喧囂的時代。當下的經濟理論界、媒體、輿論，用喧鬧、浮躁來形容毫不為過。有的是語不驚人死不休，不顧識，只為博眼球；有的是篤信“理論的力量在于徹底”，堅持一條道要走到黑；有的聲稱無法忍受當下的種種不公、不正、不平，為變而變，不知頂層設計為何物；有的以偏概全，只見樹木不見森林，從一個極端走向另一個極端；有的只講世界觀不講方法論，最終只能流于紙上談兵……
在這樣的喧鬧中，如何讓人冷靜下來，用理性思維，用建設性的對策，對轉型社會提出可操作性的指導，做到鬧中取靜，為改革、發展和社會的民主進步、平穩轉型作出貢獻，這是每一個有責任心的經濟學家、媒體人的共同追求。
當然，首先政府要帶好頭，科學執政，理性執政。治大國若烹小鮮。社會越是喧鬧、雜音越多，越需要政府保持理性，在出臺牽涉面廣、事關國計民生的宏觀政策時，不能聞風就動，不能出手過快，要冷靜應對。比如，當前我們已經把調結構轉方式作為一個既定戰略，那就必須心無旁騖，若干年不動搖，正如馬光遠教授在其博文中所說的，“抗外界干擾的能力可能更是中國財經決策當局最需要的”。否則，昨天是次貸危機，今天又有歐債危機，明天國內的月度經濟數據又不好，決策當局豈不將應接不暇、無所適從？凡是目標明確的、社會有共識的改革領域，應做好頂層設計，不再拖延；凡是看不太清、社會還沒有達成共識的需要改革的領域，可以繼續摸著石頭過河。
其次，知識界、理論界也要理性獻策。經過三十多年改革開放偉大實踐的洗禮，知識界和理論界也成熟起來了，有越來越多的學者、專家對中國社會經濟的未來走向進行理性思考，提出了很多寶貴的理論指導和對策建議。這些聲音是多元的，對提高政府執政水平、進一步開啟民智，有很大的幫助。從更深遠的意義上講，這樣的進步既是改革開放帶來的成果，又是推動社會經濟前行的一種動力。它可以提高決策當局的宏觀經濟管理水平，更對推進中國政治民主化進程具有積極意義。我們希望這樣的理性思考越來越多。我們注意到，近期一個比較引人注目的討論熱點是“注重頂層設計還是繼續摸著石頭過河”，這樣的爭論就很有意義。遺憾的是，當前，口水仗多而理性論戰少，我們看到的論爭，不少是炒作，是泡沫，是輿論的虛假繁榮。一些著名學者，高調地為明顯不合情理或不符合社會主流價值觀的行為和現象作辯護，有的甚至明顯背離社會主義核心價值體系的要求，這也是濫用權利的一種表現，是喧鬧，是噪音。
(三)
在建設民主、富強、穩定、和諧的社會主義強國的嶄新時代，作為文化產業的主陣地和主力軍，出版界不但要自覺自律，還要有所作為，我們出版人更是義不容辭。我們必須看到，“這是一個美好的時代，也是一個糟糕的時代”。在這個時代，又恰逢我國處于社會轉型期，各種觀點和聲音的交鋒與激蕩將是一個常態，出版人的職責就是要用多元、理性的觀點和聲音來豐滿人們的書包和屏幕，讓功利主義和浪漫主義離我們遠一些。我們推出《百萬莊財經評論》就將遵循理性與建設性的原則。作為以出版經濟類圖書為主要特色的出版社，《百萬莊財經評論》將立足于經濟理論探索、宏觀經濟調控、微觀經濟管理等財經領域，當然也不排斥與此相關的社會管理、政治改革等重大課題；叢書的作者主要面向中青年經濟學家、財經評論專家，通過認真篩選，將那些學術素養高、治學嚴謹、社會責任感強的專家學者的富有建設性、觀點鮮明、注重操作性的觀點和聲音放大，讓代表社會主流價值觀的聲音更加集中，更有沖擊力，發揮更大的作用。
要達到以上要求，僅靠我們自己的力量是遠遠不夠的。讓我們欣慰的是，已經有一批專家學者愿意加入到我們的行列中來，他們或者愿意直接提供高水平的專著和文集，或者是愿意給我們出主意、提建議、當顧問，在此我們表示衷心的感謝。希望能有更多一流、一線的中青年專家學者在嚴謹治學之余來理性獻策。
我們立足于百萬莊——一個鬧中取靜之所，希望通過《百萬莊財經評論》給廣大讀者傳遞一份喧囂中的寧靜。
毛增余
2012年5月18日于百萬莊

總序寫在《百萬莊財經評論》叢書出版之前自序出來混總是要還的第一章 要懂房地產先懂貨幣一、房地產不是貨幣蓄水池，而是貨幣發行器（一）房地產不是貨幣蓄水池（二）房產是房產，土地是土地（三）土地可以成為貨幣發行的基礎二、現代貨幣的本質在於國家暴力支持的稅收（一）貨幣與財政不可分割（二）中國古代紙幣發行的經驗（三）政府負債越多，貨幣發行越多（四）財政控制基礎貨幣發行量三、信用也是一種貨幣（一）信用就是債權債務關係（二）銀行信用也是一種貨幣（三）控制貨幣量的工作四、桃花島銀行與桃幣：貨幣內生論（一）貨幣內生性（二）桃花島銀行的故事（三）商業銀行與地方政府創造內生貨幣五、信貸的逆向選擇與道德風險（一）逆向選擇與道德風險（二）中小企業貸款難的原因（三）中小企業為什麼要舉借高利貸六、房地產價格上漲的自我實現（一）房地產是貸款的主要抵押品（二）房地產抵押貸款的歷史（三）房價上漲的自我實現第二章 抬高房價的第一推動力一、從放權讓利到"諸侯經濟"的盛行（一）1978年，走向崩潰的計劃經濟（二）倒逼式改革的核心內容是中央對地方的分權讓利（三）鄉紳自治的古代傳統（四）"諸侯經濟"的興起二、分稅制改革拉開垂直管理的序幕（一）分稅制改革削弱地方財力（二）水過地皮濕，經手三分肥（三）地方政府的鋪張浪費（四）垂直管理拉開序幕三、地方財政面臨的困境（一）剛性的地方支出（二）中央請客，地方買單（三）官場是一種封閉性的人力資源市場（四）窮則思變的地方官員四、銀行體系與國企改革導致經營城市理念的氾濫（一）地方國企大擴張導致銀行虧空（二）國企改制進一步削弱地方財力（三）國企改制亂象叢生（四）經營城市理念的蔓延五、土地國家所有制本質是地方政府所有制（一）土地所有權不等於土地實際控制權（二）地方政府擁有土地實際控制權（三）土地垂直管理力度有限（四）地方政府借鑒的是"香港經驗"六、冰火兩重天的香港：萬眾矚目的香港房產富豪與百萬貧民（一）港英統治下的香港既不自由也不民主（二）香港畸形發達的房地產市場（三）香港高房價是港英殖民政府有意為之的結果（四）內地引入香港房地產政策是巨大的失誤第三章 地方政府融資平臺的興起一、賣地收入成為地方財政的救命稻草（一）拆遷讓少數人暴富（二）荒謬的拆遷補償制度（三）地方政府賣地創收（四）地方融資平臺的形成二、地方融資平臺是地方政府天才般的創造（一）地方政府無權發行債券（二）地方融資平臺的興起（三）銀行是融資平臺最大的債主（四）地方中小銀行是地方政府的錢袋子三、地方融資平臺最終依靠的是土地（一）國有土地是地方融資平臺的主要抵押品（二）融資平臺是地方政府左手倒右手的遊戲（三）融資平臺還債靠地方政府四、土地財政與地方融資平臺一榮俱榮、一損俱損（一）土地升值是地方融資平臺運作的前提（二）土地滾動開發（三）地方政府的企業化行為（四）房價拉動地價五、房價不斷上漲是地方政府的如意算盤（一）城市拆遷導致社會不穩定因素暴增（二）任志強的高檔小區住了下崗失業的拆遷戶（三）地方政府推動房價上漲的諸多手段（四）地方政府的兩大殺手鐧六、地方政府與房產商的合謀（一）房地產最大的炒家是地方政府（二）炒房炒地的典型案例：上海迪斯尼項目（三）地方政府八仙過海各顯神通（四）與房地產業相關的官員腐敗潛規則變成了明規則第四章 投機的房產商與癲狂的大眾一、房產商的本質不是建房而是金融投機（一）中國房地產開發本質是期貨交易（二）購房者處於不利的地位（三）銀行貸款是房產商的主要資金來源之一（四）建築商是房地產商的馬仔二、房產商的利潤高得離譜（一）房地產開發的成本（二）幾個房地產項目的實例（三）房產商鮮為人知的避稅技巧三、2000%的利潤率在房地產開發項目中並非神話（一）合法正常操作，利潤率可以超過2000%（二）違法操作，利潤率更高得驚人（三）人脈關係是房產商的核心競爭力四、房產商造勢與營銷的手法（一）洗售抬高房價（二）欺詐性的廣告宣傳（三）資本營銷是一種新手段（四）房產商勾結在一起聯合控制輿論五、大兵團作戰與散兵作戰相結合的炒房團（一）炒房團背後有影子操盤手（二）炒房團與房產商勾結在一起炒高房價（三）炒房團是房產商避稅的得力助手六、虛幻的安全感與面子：房地產的非理性需求與羊群效應（一）房子變成安全感與面子（二）車子也變成了一種面子（三）君子之澤，五世而斬（四）社會轉型時代的羊群效應第五章 房地產泡沫必然引發經濟危機一、房地產的內在價值由租金決定（一）租金來源於土地實際控制權（二）租金決定房地產內在價值（三）壟斷性強，租金越高二、房地產是理想的金融投機品（一）租金其實是一種對未來的預期（二）少量資金就可以撬動房地產市場（三）房地產市場變成投機者的舞臺（四）房地產投機遊戲玩下去的條件是新籌碼的不斷加入三、寬鬆的貨幣政策是房地產泡沫膨脹的前提條件（一）信貸支持是房地產泡沫形成的基礎（二）加按揭與轉按揭（三）房地產泡沫是一種金融加速器（四）房價上漲帶動通脹加速（五）通脹與房價之間相互刺激四、房地產泡沫是經濟健康發展的毒藥（一）房地產泡沫遺禍子孫（二）長期來看，房價上漲導致就業率下降（三）實體經濟將遭受巨大打擊五、日中則昃，月盈則食：房價從上漲到下跌的拐點（一）危機就要來臨（二）危機來臨的徵兆（三）房價終將下跌六、房地產泡沫破滅引發信用危機與經濟危機（一）信用危機的到來（二）房地產泡沫崩潰（三）經濟大危機的降臨第六章 房地產調控如履薄冰一、凱恩斯主義政策拯救房地產經濟（一）外向型經濟對促進就業非常重要（二）外貿的萎靡不振（三）不得不採用凱恩斯主義政策（四）凱恩斯主義政策只能延緩危機二、熱錢湧入或將引發惡性通脹爆發的嚴重危機（一）惡性通脹的後果很嚴重（二）房地產是引發惡性通脹的定時炸彈（三）熱錢湧入更可怕三、目前的房地產調控是應急的權宜之計（一）房地產調控政策之分析（二）房地產調控是醉翁之意不在酒（三）想讓房價下來很簡單（四）金融體系的穩定性比擠壓泡沫更重要四、幾家歡樂幾家愁：房地產業迎來大洗牌（一）房地產供給明顯過剩（二）成也杠杆，敗也杠杆（三）大魚吃小魚，快魚吃慢魚五、地方融資平臺債務：地方政府不能承受之重（一）房地產泡沫崩潰本身並不可怕（二）真正可怕的是地方融資平臺債務（三）通脹或增稅是消化地方債務的兩種方法六、尷尬的兩難抉擇：房地產調控政策如履薄冰（一）一些地方政府的小動作是一廂情願（二）降息減輕地方債務壓力（三）降息緩解不了房價下跌壓力（四）歷史的經驗與教訓第七章 中國房地產的未來一、人口結構的變化決定中國房地產業已度過黃金期（一）人口左右房地產經濟（二）人口城市化是中國房地產泡沫興起的歷史條件（三）中國城市化進程基本結束二、住宅房將回歸理性，工商業房地產兩極分化（一）住宅房去金融化是大勢所趨（二）一鋪養三代的想法未免太天真（三）從中低檔餐飲業看經濟蕭條（四）商業房地產兩極分化三、稅制改革尤其是財產稅的徵收乃是大勢所趨（一）財產稅是抑制房地產泡沫的利器（二）王莽都曾建設過廉租房（三）地方政府的新財源四、全球經濟大蕭條與中國產業升級（一）全球經濟大蕭條（二）投資拉動經濟增長亦不可行（三）唯一的路只有產業升級與科技進步五、是時候拋棄土地經濟了（一）個人應該如何購買住房（二）房地產的轉型關係到國家的長期戰略（三）是時候拋棄房地產經濟了．

道德風險則表現為兩種情況：其一，借款者在獲得貸款后將資金投放于高風險項目，一旦獲得成功會取得巨大收益，但這種項目成功概率小，貸款極有可能肉包子打狗一去不回；其二，借款者在有能力償還貸款的情況下，對償還與不償還貸款的成本進行比較，最終發現不償還貸款收益更高，于是有意不還錢。因此，銀行提高貸款利率有時候不僅不能提高預期收益，反而會降低貸款的安全性。經過權衡之后，銀行寧愿少賺點錢也不愿意提供貸款給既不熟悉又沒有償還能力的借款者。
根據中國人民銀行統計的數據，我國非金融企業主要依賴于銀行。1998——2004年銀行貸款資金平均占我國非金融企業資金來源的69％，遠遠超過企業債券的1％、股票的7.3％和直接投資的21％。很多中小企業規模較小，資本金不足，缺乏有效的抵押和擔保。對于中小企業老板來說，還不了銀行貸款的最壞結果無非是跑路，無論是銀行還是司法機構都沒有足夠的能力追討欠賬。
根據銀行風險負責制的規定，誰貸款誰負責，銀行信貸人員放出的貸款若收不回來，其本人要負全責。而私企老板在法院封門之前早就將剩余的資產轉移到親戚朋友等其他人的名下了。根據我國經濟法規規定，有限責任公司的債務只能由公司資產來承擔，不涉及其他任何人的個人財產，包括企業投資者本人。結果，相關的銀行貸款人員將承擔最終的經濟責任與法律責任。這些因素都影響了商業銀行對中小企業發放貸款的積極性。
在財務管理上，中小企業問題重重。中小企業的財務管理普遍極不規范。中小企業大多處于產業鏈末端，本身的經營風險就較高。為了偷稅漏稅做假賬，很多企業有兩套甚至多套賬本。一套供自己經營參考，一套給相關的政府部門應付查賬繳稅，甚至還有一套專門交給相關的上級主管部門。很多年年獲取暴利的企業居然賬面上七八年才有一年盈利，甚至是年年虧本。銀行貸款以現金流為參數，需要檢查企業的對賬單以降低信息不對稱。中小企業將客戶和供貨商名單以及合同看成是自己的命根子，很少有人愿意交給銀行。結果中小企業的財務報表與其他的企業紙面信息在銀行看來不過是一堆廢紙，根本不能作為貸款依據。