圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱

屋主、地主泣訴的都更法律大麻煩，
有天你可能也會面臨！

建商爭搶都更，竟是為了容積獎勵？
都更老屋換新屋，室內坪數一坪換一坪？
建商代抽籤？小心分配到廉價樓層位置！
公聽會重要嗎？不參加當心權益流失！
亂簽同意書，權益白白拱手讓人！

除了都更利益，更該看懂法律！
首購族、投資客，中古屋主、地主 必看！
真實血淚案例10案＋都更屋主30問＋絕對要懂的都市更新法18條
專精都更紛爭案件的良心律師，有許多話要告訴你！

你想買中古屋嗎？還是正住在其中？
你知道都市更新是什麼？都更房價如何估算？如何遠離黑心建商陷阱？
 所有都更屋主最想詢問的疑難雜症，良心律師深入解答！
現在就該懂的都市更新法，絕對是中古屋主、地主必備法律寶典。

本書將艱澀的都市更新法律條文，轉換為淺顯易懂的圖解與表格，
由專精都更的律師告訴你，老屋換新屋前一定要特別注意的事項，
深入剖析建商在玩什麼把戲，屋主們又該如何自救與自保！

本書特色
★ 都更問題全面收錄：真實血淚案例10案＋都更屋主30問＋絕對要懂的都市更新法18條
★ 實際案例貼近人心：書中案例皆為真實事件，以地主角度出發，深入剖析教屋主們該如何自救與自保！
★ 化繁為簡好閱讀：將艱澀的都市更新法律，轉換為貼近大眾的圖解與表格，但仍保有專業性。
★法條解說最專業：由專精都更的律師告訴你要特別注意的法條，各項重要的都更觀念絕不遺漏。

蔡志揚 律師

執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自921地震後就開始接觸都市更新案件，至今承辦過的都更紛爭難以計數，一直努力在「多數決」的都更中為「少數地主」權益保障找到一個平衡點。專長都市更新及營建案件，曾主辦「東星」大樓國家賠償案、331地震「土城大慶信義福邨」大樓案、「新店安康掩埋場」開發環評案、「晶宮大廈」都市更新案等。著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊大小論文計60餘篇以上。

現職
律州聯合法律事務所律師
新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
新北市政府工務局建築師懲戒委員會委員
行政院勞工委員會法規委員會委員
財團法人臺灣營建研究院工程鑑識委員會委員
技師報社論主筆
台北律師公會行政法委員會委員
基隆律師公會監事
環境法律人協會理事
中華民國律師公會全國聯合會環境法委員會副主任委員
法律扶助基金會法規專門委員
空軍總司令部官兵權益保障委員會委員
全國律師雜誌編輯委員

推薦人
江中信（都市計畫技師）
林旺根（地政士公會全聯會榮譽理事長、前新北市都更審議委員）
林明鏘（台大法律系教授、都更法學者）
徐士堯（新北市估價師公會理事長、新北市都更審議委員）
陳立夫（政大地政系教授、都更法學者）
黃瑞茂（淡大建築系副教授、專業者都市改革組織理事長）
彭龍三（台灣都市更新公正促進協會理事長、受害地主）
(依推薦人姓氏筆畫排序)

各界佳評推薦

蔡律師精闢分析都市更新常見的關鍵問題，深入淺出、娓娓道來，讚！——都市計畫技師 江中信

志揚兄是我看過少數對都更有深入研究，又肯為弱勢者發聲的維權律師，而今，他將研究心得彙集成書，且使用普通民眾看得懂的用語來圖解，令人敬佩！願本書使參與都更的人實際受惠。——地政士公會全聯會榮譽理事長、前新北市都更審議委員 林旺根

都市更新目前成為與政府採購、公私協力（促參案件）三足鼎立之施政重點，蔡志揚律師深入淺出的解說，可以讓我們看懂制度的不合理與不完備。——台大法律系教授、都更法學者 林明鏘

多年來，本人對於市場上缺乏站在地主立場發聲的優秀專業律師及專業書籍，一直深感遺憾！看到本書問世，終於可以確定：「專業律師與專業書籍都有了」！——新北市估價師公會理事長、新北市都更審議委員 徐士堯

本書除使讀者理解都市更新法律及其實務問題外，亦值得提供行政實務執行，乃至修法之參考。——政大地政系教授、都更法學者 陳立夫

在選舉考量下，台北市府拋出四五層老舊公寓「一坪換一坪」都更政策，倉促而無配套，一路下來沒有成果，只見城市角落處處白布條。除將都更「妖魔化」外，更徹底毀滅長期建構的都市操作機制。志揚律師用專業與熱情站在前線，逐步修補這些裂縫；政府在哪？民主社會中，本書案例充滿心酸，卻也是指控！——淡大建築系副教授、專業者都市改革組織理事長 黃瑞茂

不公平的制度下，不要期待政府；想要自救，推薦本書，讓您避開都更陷阱！——台灣都市更新公正促進協會理事長、受害地主 彭龍三

面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！

近年來城市中的精華土地越來越稀少，建商紛紛將目光轉向已開發的老舊社區土地，「都市更新」儼然成為近兩年台灣社會最火紅的名詞。但政府似乎僅著眼在都更推動的績效，對於許多更新案實際上所面臨的真正難題──「並非獎勵不夠，而是權益分配及保障」的問題，卻始終未在關注之列。都更條例的歷次修正，多半為降低門檻、簡化程序的條文，對於地主的權益保護相關配套，往往未加考慮周延。

我從九二一地震之後，就開始接觸都更案件，至今已逾十年，大部分的時候都是站在地主立場，捍衛地主權益。十多年來，看到許多對都更不瞭解的民眾，因不懂相關法令而錯失權益，最後整個人生都因都更而改變，落得悲慘下場，有感於此，決心揭發建商不敢說的都更「陷阱」，希望能讓更多人免於受害。再則，我看到坊間出版的都更書籍，不是過於專業，就是偏向開發業者的觀點，官方版的《市民操作手冊》又不敢講得太明白，因此決意不揣孤陋，將個人多年的經驗提供各界參考。

為增進可讀性，全書分為10個案例、30個問題及18個解說，並且本於下列的宗旨撰寫：
1. 「圖解」：使用白話口語，輔以大量的圖解，來解說專業的術語概念。
2. 「實用」：集中焦點，割捨都更中過於技術性的細節，或是與地主不太有關係的部分，使讀者能在最短的時間獲得最重要的資訊。
3. 「完整」：對於都更各階段，地主可能遇到的問題，都儘可能加以著墨、分析。
4. 「專業」：從不動產專業律師的角度切入，深入探討都更法的相關問題及地主的權益保障，雖然行文力求淺顯易懂，但也不失專業性。
5. 「地主觀點」：站在地主的立場剖析都更的利弊得失，不過地主也有「想要都更」及「不想要都更」兩種，我曾服務過的地主客戶，兩種立場的地主都有，因此本書許多論點，並不偏向任何一方，甚至也深刻考量建商整合都更的難處，期望能在「多數決」與「少數保障」中間找到一個平衡點。

都市更新實務所涉及的層面相當廣泛，包括都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價、地政、稅務等，且各個層面都有各自的專業，套句某位曾著有四十餘冊不動產鉅作的前輩所言：「房地產沒有老師！」本書所寫內容，是我彙集十年來承辦數十件都更案件所累積的經驗，並參佐最新法規及專業文獻整理而成，希望本書能提供讀者一些助益！

各界佳評推薦
<作者序> 面對都更，除了看見利益，更該看懂法律！

第一章 破解建商沒告訴你的都更陷阱
<案例01>一覺醒來，十年新屋要拆？
<案例02>震災戶一塊地兩樣情，一宗建案割裂更新
<案例03>被騙簽下同意書，老太太活活被氣死！
<案例04>建商換人，原談好條件全不見！
<案例05>未辦產權登記，建物被強拆，更新談判籌碼盡失
<案例06>地下一樓商場變停車場，大地主氣到腦中風！
<案例07>更新前的價值，比更新後還高？！
<案例08>更新會理監事分到坪數，是我家的兩倍！
<案例09>主人不在家，房子一夕之間被夷為平地，合法？！
<案例10>營造商倒兩次，住戶自辦更新留下一屁股爛帳！
對照索引表——第一章「案例」VS第三章「解說」

第二章 都更屋主最想問的30個問題
<問題01>什麼樣的房子，都更機會最大？
<問題02>買老舊公寓等待都更，划算嗎？
<問題03>自己辦都更，比交給建商辦好嗎？
<問題04>房屋雖舊卻還能住，我不想參與都市更新，可以嗎？
<問題05>更新後扣除公設，真的能夠「一坪換一坪」嗎？
<問題06>我該挑選錢給得多的建商，或商譽好的建商？
<問題07>如何分辨「良心建商」或「黑心建商」？
<問題08>我覺得房屋價格被建商估價太低，怎麼辦？
<問題09>建商召開公聽會，我要聽出什麼重點？
<問題10>簽合約真的是保障雙方嗎？還是保障建商？
<問題11>簽約之後，建商的設計圖與當初不一樣怎麼辦？
<問題12>都更同意書有幾種？我簽的是什麼同意書？
<問題13>簽事業計畫同意書要注意哪些細節，才不會被騙？
<問題14>從簽下同意書後到都市更新完成，合理需要多久時間？
<問題15>簽了同意書，可不可以反悔？
<問題16>除了原本同意書的內容外，我可不可以另外加註？
<問題17>遇到黑心建商強迫我簽下同意書，該怎麼辦？
<問題18>有不同建商跟我要同意書，我都簽給他們，哪張有效？
<問題19>不同意改建，為何還被強制拆遷？
<問題20>我不想參加都更，可以領多少錢？
<問題21>我沒有簽「同意書」，也可以選屋嗎？
<問題22>我不同意都更，土地會被建商報請政府徵收嗎？
<問題23>建商可以限制我選配房屋的位置嗎？
<問題24>「權利價值表」讓人看得眼花撩亂，我應該怎麼看？
<問題25>權利變換「抽籤」，為什麼我都抽不到好位置？
<問題26>改建後分不回原來的店面，或根本分不到房子，怎麼辦？
<問題27>都更重建期間，如何計算租屋補貼費用？
<問題28>都更進行中，我可以賣房屋嗎？
<問題29>建商蓋到一半倒閉了，怎麼辦？
<問題30>建造過程中，發現建商是黑心建商，是否可緊急撤換？
對照索引表——第二章「問題」VS第三章「解說」

第三章 懂這些就不會被騙：都更法精華版全圖解
<解說01>都市更新「地區」與「單元」劃定
<解說02>都市更新「流程」概說
<解說03>都市更新的「同意」比例
<解說04>都市更新的「公聽會」與「公開展覽」
<解說05>都市更新「審議程序」
<解說06>都市更新「容積獎勵」
<解說07>「公有地」強制參與更新
<解說08>都市更新「協議合建」與「權利變換」
<解說09>都市更新「權利變換」
<解說10>土地相關「權利人」
<解說11>「舊違建戶」的處理
<解說12>權利價值的「估價」
<解說13>地主「共同負擔」
<解說14>都市更新的「稅捐」與「優惠」
<解說15>都市更新程序的「簡化」
<解說16>更新範圍內原有建物的「強制拆遷」程序
<解說17>「司法救濟」程序
<解說18>更新事業的「實施」與「監督」