成都房地產契證文化的經典記憶（簡體書）

《成都房地產契證文化的經典記憶》由巴蜀文化研究專家譚繼和先生領銜，組成研究團隊，對300余份房地產契證精品進行編研。書籍通過上、中、下三篇，采用論述、專題和編年相結合的編撰體例，以論述方式對房契所反映的成都歷史城市面貌、文化風習、管理制度等內容進行系統研究；以專題方式來展示特色房契、突出內容特點；以編年方式展示房契發展狀況，展示房產發展脈絡。同時《成都房地產契證文化的經典記憶》還對對所有入選契證進行了全文校點，具有極高的學術研究及收藏價值。

譚繼和，四川省政府文史研究館館員、四川省社科院研究員、四川省歷史學會會長、四川省社科院重點學科巴蜀文化學首席專家、四川省巴蜀文化研究中心學術委員會主任、成都市城市科學研究會副理事長、成都市政府規劃委員會專家委員、四川省志審核委員會委員。

緒言
上篇 契證文化研究
根與脈
——成都房地契中的城市龍脈
說說城市龍脈
說說成都城市的龍脈
成都城市文化活態基因的傳承
房地契中的成都城市形態密碼
一、城池再生力：城池每經荒蕪，又往往總會在原址上重建和拓展
二、農商合一性：民居建筑農、商、住三合一特點的出現
三、店坊合居式：聯排店居和前店后院
四、草堂詩意居：“草苫房”與成都草堂文化
五、林盤小天井：小天井四合院與林盤人居
六、中西合璧韻：西方建筑技術與風韻融入成都城市
房地契中城市生活的歷史記憶
一、寬巷子的寬：原真中國生活的歷史記憶
二、窄巷子的窄：中西合璧的城市新風貌
三、井巷子的井：如意心態的歷史回憶
尋根書香成都：賁園書庫的歷史變遷
田園城市傳統與鄉村生態環境保護復興的城市化途徑
風與俗
——成都房地契中的民間文化
民間契約文化的變遷
家族財產與親仁睦鄰文化
成都契約中的孝道習俗
一、房地契中的孝道感恩至上文化
二、陰地買賣契約中的置穴行孝文化
三、房地契中的慎終追遠、事死如生的倫理觀念
成都契約中體現的祖先崇拜禮儀
清代成都契約中的“中人”習俗
成都房地契中的川西地方風俗特色
一、具有川西特色的語言稱謂
二、女性參與家庭事務特點突出
三、“別籍異財”的四川特色
管與治
——成都房地產契證淵源與變遷
房地產契證溯源
一、房地產契的起源
二、房地產契的訂立程序
三、房地產契的訂立原則
成都房地產契的歷史發展
一、清代以來成都房地產契的歷史發展
（一）清代成都房地產契
（二）民國時期成都房地產契
（三）新中國時期成都房地產契
二、清代以來成都房地產契式解析
（一）白契與紅契
（二）官契與契格
（三）稅契與契尾
成都房地產管理的變遷
一、清代成都房地產管理的變遷
二、民國時期成都房地產管理的變遷
三、新中國時期成都房地產管理的變遷
（一）新中國成立后的前三十年時期
（二）改革開放三十年時期

中篇 專題契證解析
專題之一成都房產**契
專題之二成都公館系列契證
專題之三教會學校、醫院與雷祖會等公共機構系列契證
專題之四四圣祠基督教堂系列契證
專題之五寬窄巷子系列契證
專題之六賁園書庫系列契證
專題之七商業場系列契證
專題之八南暑襪街系列契證
專題之九馬王廟街系列契證
專題之十成都郊區市縣系列契證

下篇 契證分期品鑒
清代契證
民國時期契證
新中國契證
后記

根与脉成都房地契中的城市龙脉房地产契是买卖双方为交换、转移和买卖自有房地的物权和产权而订立的文书契约。这些契约里，一般都会有关于房屋四至、布局结构、功能形态、建筑材质以及周边环境的准确记载。它既是研究历代房地产管理制度的可靠资料，也是研究房契相关城市性质、环境、布局形态及其发展脉络、历史风貌的珍贵史料，是反映所属时代城市社会经济、文化发展的历史根脉的珍贵文化宝库。本书从成都市房产信息档案馆保存的从清代康熙时期起至民国时期以来的历代成都的房地契中，选取具有代表性的契证加以解析，以便为热爱成都的读者提供成都城市发展的根与脉，也就是成都城市龙脉发展的清晰生动的历史图景。◎说说城市龙脉龙脉，原为古代风水学中堪舆家望山水气势所用的术语，这是古人就人居环境建设的大量经验教训而总结出的一套评价山水地形优劣的方法，虽被蒙上一层神秘外衣，但实质也有其科学价值的一面。在地脉上，推崇上风上水，避讳地气山势冲撞。在水脉上，推崇上善若水，利用自然之势，尊重自然，构建活水人居环境。在文脉上，尽量揭示历史的信息，传承历史的记忆，尊重特殊地域、特殊人群习俗品性的传统，这些都有其内在合理因素。所以，本书借用“龙脉”一词，说一说成都城市的生态、文态和业态的特色和个性。江山俊势与自然奇构，因人的主观世界的艺术想象而构成生态环境的“文化基因”，这是生态的龙脉；人文习俗与社会风习，因习久成自然而构成生活思维方式的“文化基因”，这是文态的龙脉；社会结构与经济活动，因代代相因而构成业态的龙脉。将上述三方面综合起来，就形成为特定区域的“龙脉”。它主要包括该区域的地脉、水脉和文脉。地脉与水脉虽然是自然存在，但当人们用文化的眼光去观赏，并让人与自然发生了文化的联系，“采江山之俊势，观天下之奇作”①，这“采”和“观”就成了人观察的文化脉络，就出现了江山水势的不同异质点和特征，这也就是文脉了。所以，归根到底，地脉和水脉也是文脉的组成部分。文化是民族生存之根，发展之魂。民族生存发展的行为、习性与思维，以文化为魂，以“集体无意识”为核心，获得历史的延续性和连续的表现形式，形成一种传承不息的“选择性结构模式”，这就是历史文脉。历史文脉是历时性的，它因几千年的历史积淀而成为历史传统。它又是空间性的，它将历史印痕、历史信息与历史记忆刻画于城市与乡村、街道与村落、环境与人群方方面面的发展脉络和规律性的联系，就成为文脉。所以，历史文脉实际包含地理的文脉、水文的文脉和人文的文脉，我们可以用“龙脉”或更广义的“文脉”来概括它。◎说说成都城市的龙脉对于成都城市来说，要弄清成都城市文明的生长史及其发展轨迹与未来趋势，不能不研究成都的地脉、水脉和文脉。归纳起来说，也就是研究成都的龙脉。从更广义的角度说，研究城市龙脉也就是研究城市文化生长的根和发展的脉。成都城市具有四千五百年以上，以宝墩文化作为成都城市文明起源标志的城市文明发展史；有三千年以上，以金沙遗址为代表的十二桥文化，作为城市地址三千年不迁的文化地标的城市地理发展史；有两千五百年以上城名不变，两千三百年以上以少城城建规制为标志的成都城市规划发展史。以上合起来，就是成都城市文明的根和脉发展的历史，换句话说，也就是成都城市龙脉发展的历史。从金沙到少城，这是成都城市文明生长的根。从最初的古城聚落到仙乡人居的城市形态，直到今天宜人宜居宜创业的成都城市，这是成都城市文明发展的脉。根和脉结合起来，就是成都城市文明发展的基本轨迹和基本脉络。更具体地说，这个基本发展脉络是指成都城市街道和环境布局的变迁演变的历史。概括起来说，分为三方面：一是从古城聚落以偏东北三十度为轴线的定向，到古代成都城市的龟城走向。二是从秦汉成都城垣的二江珥市，到唐宋以后成都城的二江环抱的布局。三是从秦汉少城与大城相并列的格局，到明清以后少城、大城与皇城“三城相套”的格局。简要地说，“龟城走向、二江抱城、三城相套”，就是历史成都的城市布局的个性和特征，也就是成都城市的龙脉。成都历代房契包含着丰富多彩的城市龙脉演变发展的信息。成都老房契对房屋的坐落、走向、结构、环境均有详细的描述，蕴含大量清代、民国成都城市居住生活的历史信息，是认识和了解历史名城成都人文居住环境、城市结构形态和城市商业形态珍贵而重要的历史资源。如从清康熙、乾隆时期房契有关房屋砖石瓦木结构、前门后院、平房四合院等形态结构的记载，不难发现处于古典重建时期成都城市浓郁的城、乡一体，农耕色彩十足的风貌特征；从清嘉庆、道光之际房契中不难发现关于前店后院的街坊结构形态，三合头、四合院楼台廊庑结构日渐增多，前院临街开铺经商，后院种植蔬菜瓜果、设置库房、晒场、水井以利于歇息居住的布局形态。由此可知历经当时百年的恢复发展，成都城市已经成为生机焕发，不仅人口数量猛增、商业贸易频繁，而且社会财富与日俱增的古典工商城市。城市街坊林立、巷道勾连，小天井、四合院成为特色，城市居民过着亦商亦农、自给自足与悠然自得的生活。◎成都城市文化活态基因的传承成都房契所反映的有关成都城市房地买卖情形、房屋结构形态与功能价值方面的资料，对认识成都民居的建筑形态和历史人文特点，研究不同时代成都房地产的价值、功能与地位，以及成都城市房地契自身发展的特征，具有重要的价值与意义，是成都城市文化历代传承的活态基因：一是能反映成都城市社会性质如何从农耕古典传统结构模式向现代化结构模式的转型，如何从自然经济作为生存基础、商品经济作为发展活力的古典城市，向现代商业大都市转型的过程与特点。二是集中反映成都城市房屋建筑与街道布局发展演变的特征。即从清代前期草盖泥筑、简陋狭小的民居茅屋，发展到清代中后期的乡村林盘环境与市区联排店居、前店后院的宜商宜居环境，再发展到民国中心商业街、实业街的出现，以及改革开放以后的房地产业的高速发展引起的城市规模、功能和形态的巨变的历史过程与规律。特别是具有典型代表性的“杜卖土木相连房屋铺面地基文契”、“杜卖房屋地基店铺园地文约”等契约，投射出城市亦城亦乡、宜商宜居、生态田园的历史根脉与城乡天然联系的肌理特质。三是这些房屋地契提供了从传统农业社会城市，演变到近代工业社会、商业社会城市的实证。随着工商业的不断发展繁荣和生产要素、社会财富的数量剧增与快速流动，城市地产不断增值，愈来愈引起人们关注。成都历史上就是一座“货贿山积、市张列肆”的工商名都，很早就有商业、作坊、民居等功能分区。清代中晚期后，城内陆续形成手工业专业街道，如打金街、锣锅巷、白丝街、银丝街，或牛市口、骡马市等商肆。特别是清代民国之际成都城内的会府街、马王庙街、南暑袜街、华西坝等处有关空地买卖的交易记录，表明土地开发价值突显，有超过房屋价值的趋势，城市级差地租越来越重要，越来越成为商业社会发展的推动力量。梳理上述有关历代成都房屋结构、形态、功能与特色的记载，展示历史成都的优良人居、城乡合一的历史面貌与环境的变迁，可以凸显成都城市的生态与文态肌理，激活成都城市文化的活态基因，这对于挖掘利用其资源价值，推进成都城市建设的现代化发展转型，具有重要而特殊的价值与作用。根与脉成都房地契中的城市龙脉房地产契是买卖双方为交换、转移和买卖自有房地的物权和产权而订立的文书契约。这些契约里，一般都会有关于房屋四至、布局结构、功能形态、建筑材质以及周边环境的准确记载。它既是研究历代房地产管理制度的可靠资料，也是研究房契相关城市性质、环境、布局形态及其发展脉络、历史风貌的珍贵史料，是反映所属时代城市社会经济、文化发展的历史根脉的珍贵文化宝库。本书从成都市房产信息档案馆保存的从清代康熙时期起至民国时期以来的历代成都的房地契中，选取具有代表性的契证加以解析，以便为热爱成都的读者提供成都城市发展的根与脉，也就是成都城市龙脉发展的清晰生动的历史图景。◎说说城市龙脉龙脉，原为古代风水学中堪舆家望山水气势所用的术语，这是古人就人居环境建设的大量经验教训而总结出的一套评价山水地形优劣的方法，虽被蒙上一层神秘外衣，但实质也有其科学价值的一面。在地脉上，推崇上风上水，避讳地气山势冲撞。在水脉上，推崇上善若水，利用自然之势，尊重自然，构建活水人居环境。在文脉上，尽量揭示历史的信息，传承历史的记忆，尊重特殊地域、特殊人群习俗品性的传统，这些都有其内在合理因素。所以，本书借用“龙脉”一词，说一说成都城市的生态、文态和业态的特色和个性。江山俊势与自然奇构，因人的主观世界的艺术想象而构成生态环境的“文化基因”，这是生态的龙脉；人文习俗与社会风习，因习久成自然而构成生活思维方式的“文化基因”，这是文态的龙脉；社会结构与经济活动，因代代相因而构成业态的龙脉。将上述三方面综合起来，就形成为特定区域的“龙脉”。它主要包括该区域的地脉、水脉和文脉。地脉与水脉虽然是自然存在，但当人们用文化的眼光去观赏，并让人与自然发生了文化的联系，“采江山之俊势，观天下之奇作”①，这“采”和“观”就成了人观察的文化脉络，就出现了江山水势的不同异质点和特征，这也就是文脉了。所以，归根到底，地脉和水脉也是文脉的组成部分。文化是民族生存之根，发展之魂。民族生存发展的行为、习性与思维，以文化为魂，以“集体无意识”为核心，获得历史的延续性和连续的表现形式，形成一种传承不息的“选择性结构模式”，这就是历史文脉。历史文脉是历时性的，它因几千年的历史积淀而成为历史传统。它又是空间性的，它将历史印痕、历史信息与历史记忆刻画于城市与乡村、街道与村落、环境与人群方方面面的发展脉络和规律性的联系，就成为文脉。所以，历史文脉实际包含地理的文脉、水文的文脉和人文的文脉，我们可以用“龙脉”或更广义的“文脉”来概括它。◎说说成都城市的龙脉对于成都城市来说，要弄清成都城市文明的生长史及其发展轨迹与未来趋势，不能不研究成都的地脉、水脉和文脉。归纳起来说，也就是研究成都的龙脉。从更广义的角度说，研究城市龙脉也就是研究城市文化生长的根和发展的脉。成都城市具有四千五百年以上，以宝墩文化作为成都城市文明起源标志的城市文明发展史；有三千年以上，以金沙遗址为代表的十二桥文化，作为城市地址三千年不迁的文化地标的城市地理发展史；有两千五百年以上城名不变，两千三百年以上以少城城建规制为标志的成都城市规划发展史。以上合起来，就是成都城市文明的根和脉发展的历史，换句话说，也就是成都城市龙脉发展的历史。从金沙到少城，这是成都城市文明生长的根。从最初的古城聚落到仙乡人居的城市形态，直到今天宜人宜居宜创业的成都城市，这是成都城市文明发展的脉。根和脉结合起来，就是成都城市文明发展的基本轨迹和基本脉络。更具体地说，这个基本发展脉络是指成都城市街道和环境布局的变迁演变的历史。概括起来说，分为三方面：一是从古城聚落以偏东北三十度为轴线的定向，到古代成都城市的龟城走向。二是从秦汉成都城垣的二江珥市，到唐宋以后成都城的二江环抱的布局。三是从秦汉少城与大城相并列的格局，到明清以后少城、大城与皇城“三城相套”的格局。简要地说，“龟城走向、二江抱城、三城相套”，就是历史成都的城市布局的个性和特征，也就是成都城市的龙脉。成都历代房契包含着丰富多彩的城市龙脉演变发展的信息。成都老房契对房屋的坐落、走向、结构、环境均有详细的描述，蕴含大量清代、民国成都城市居住生活的历史信息，是认识和了解历史名城成都人文居住环境、城市结构形态和城市商业形态珍贵而重要的历史资源。如从清康熙、乾隆时期房契有关房屋砖石瓦木结构、前门后院、平房四合院等形态结构的记载，不难发现处于古典重建时期成都城市浓郁的城、乡一体，农耕色彩十足的风貌特征；从清嘉庆、道光之际房契中不难发现关于前店后院的街坊结构形态，三合头、四合院楼台廊庑结构日渐增多，前院临街开铺经商，后院种植蔬菜瓜果、设置库房、晒场、水井以利于歇息居住的布局形态。由此可知历经当时百年的恢复发展，成都城市已经成为生机焕发，不仅人口数量猛增、商业贸易频繁，而且社会财富与日俱增的古典工商城市。城市街坊林立、巷道勾连，小天井、四合院成为特色，城市居民过着亦商亦农、自给自足与悠然自得的生活。◎成都城市文化活态基因的传承成都房契所反映的有关成都城市房地买卖情形、房屋结构形态与功能价值方面的资料，对认识成都民居的建筑形态和历史人文特点，研究不同时代成都房地产的价值、功能与地位，以及成都城市房地契自身发展的特征，具有重要的价值与意义，是成都城市文化历代传承的活态基因：一是能反映成都城市社会性质如何从农耕古典传统结构模式向现代化结构模式的转型，如何从自然经济作为生存基础、商品经济作为发展活力的古典城市，向现代商业大都市转型的过程与特点。二是集中反映成都城市房屋建筑与街道布局发展演变的特征。即从清代前期草盖泥筑、简陋狭小的民居茅屋，发展到清代中后期的乡村林盘环境与市区联排店居、前店后院的宜商宜居环境，再发展到民国中心商业街、实业街的出现，以及改革开放以后的房地产业的高速发展引起的城市规模、功能和形态的巨变的历史过程与规律。特别是具有典型代表性的“杜卖土木相连房屋铺面地基文契”、“杜卖房屋地基店铺园地文约”等契约，投射出城市亦城亦乡、宜商宜居、生态田园的历史根脉与城乡天然联系的肌理特质。三是这些房屋地契提供了从传统农业社会城市，演变到近代工业社会、商业社会城市的实证。随着工商业的不断发展繁荣和生产要素、社会财富的数量剧增与快速流动，城市地产不断增值，愈来愈引起人们关注。成都历史上就是一座“货贿山积、市张列肆”的工商名都，很早就有商业、作坊、民居等功能分区。清代中晚期后，城内陆续形成手工业专业街道，如打金街、锣锅巷、白丝街、银丝街，或牛市口、骡马市等商肆。特别是清代民国之际成都城内的会府街、马王庙街、南暑袜街、华西坝等处有关空地买卖的交易记录，表明土地开发价值突显，有超过房屋价值的趋势，城市级差地租越来越重要，越来越成为商业社会发展的推动力量。梳理上述有关历代成都房屋结构、形态、功能与特色的记载，展示历史成都的优良人居、城乡合一的历史面貌与环境的变迁，可以凸显成都城市的生态与文态肌理，激活成都城市文化的活态基因，这对于挖掘利用其资源价值，推进成都城市建设的现代化发展转型，具有重要而特殊的价值与作用。
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