丁丁的房產人生雜記

◎作者用一個少見於同類書籍的角度來論述房產產業，同時以十數年第一線代銷的工作資歷，不藏私地分享客觀又真切的經驗，頗具專業知識。
◎用文字記載房地產人生征戰實錄，真誠、清晰、理性，不嘩眾取寵；中肯、客觀、深入淺出，能讓業界及消費者快速了解房地產各個面相。
◎作者對事業的細膩投入與觀察，值得各行各業的年輕人參考與學習。

作者誕生及成長於一個與不動產相關的環境，耳濡目染房市生態圈近三十年，
總感人性現實與無奈，空虛與利益交雜，似乎很難尋求到真實的自我，
但若想實踐理想，財務自由，不動產代銷又是一個不能被忽視的平台。
如今，這本房地產人生征戰實錄就在眼前，貼近於現實狀況的一切所有，
淺顯易懂，同時帶有專業領域的深度，不管是業者、買家，都值得擁有，
看完書之後，人人都可以成為房地產的大贏家。

在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的更改，也都在我們的生活中如影隨形。

購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生必需品消費中佔最大宗的資金量體，若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。

做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。

本書為從事不動產代銷十餘年經驗匯集。一本自述式的雜記。
秉持中肯客觀原則，沒有任何立場。

如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。

如果你是個正在這個行業打拼的一份子，你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。

丁士鴻／ 丁丁
誕生與成長於一個與不動產相關的環境，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，歷歷在目。
很難忘卻，也根深蒂固許久，也因如此，個人並不喜歡這個行業體系，總感人性現實與無奈，空虛與利益的交雜人生，似乎很難尋求到一個真實自我。
但若想實踐理想，財務自由，不動產又是一個不能被忽視的平台，於是告誡未來的自己，請在年紀尚輕時，就定位一個人生目標來努力吧。
當沒有人教的時候，請偷學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潛沉。
我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，用文字呈現給大眾，這是一種真實，也是另一段有趣的旅程。

【推薦序】
大硯建築 │ 鄭釗學
真誠、清晰、理性地解密長久以來大眾心中充滿灰色地帶的房產世界。
推薦給想要了解建設產業的朋友們。

澤緣建設總經理 │ 廖明我
丁丁 這是一本用文字記載的房地產人生征戰實錄，不以聳動挑釁的嘩眾取寵。
真實的紀錄房地產的點點滴滴 我推薦。

華邦廣告行銷團隊 總經理 │ 黃智明
是一本讓業界及消費者深入淺出，快速了解房地產各個面相的好書。

華威廣告總經理 │ 張啟昌
本書觀念相當有助於想要買房子的人，既能給予正確的購屋態度，又有許多關於建築與市場的知識可以吸收，誠心推薦。

華邦廣告行銷團隊金兆威廣告執行長│ 陳清賢
我從事房地產業近28年，論能力，經歷，公司規模，經營績效，比我強的太多了，所以我從不敢自居是房地產專家，因為我認為，從事房地產最後結果只有兩家，不是贏家，就是輸家，也只有透過不斷學習，親證及反省，才能邁向成功之路，本書作者，年輕有為，能在工作之餘，寫下本書，其用心精神令人感佩，而本書內容充沛豐實，值得業者，消費者多所參考，因此本人在此很樂意為其推薦。

寶麟廣告│ 管清智
多年在台灣做不動產市場的研究，以這樣的立場給予一本值得花時間吸收之讀物的推薦。
這本著作非常貼近於現實狀況的一切所有，沒有為誰鋪路，也沒有為任何一方做引導，很客觀，很中肯，同時帶有專業領域的深度。
我想這對任何一個需要購屋的人們與辛勤在這行生存的賣方來說，應該都加減帶點啟迪的意味。
值得欣賞，也值得玩味。

海悅國際開發股份有限公司 業務部 主任│ 宋子灝
用淺顯易懂的語彙，解構房地產的奧祕，值得推薦給想瞭解房產的消費者及想踏入這一行的新鮮人。

實易不動產事業群 總經理│黃大容
「丁丁」是我看過對房地產非常投入，熱情滿分的從業人員。
相信此書一定可以帶給消費者最正確的觀念，非常值得推薦。

實易不動產 代銷事業處總經理 │ 廖文仁
這本書談的是房地產代銷人生活的點滴，作者「丁丁」對本身事業的細膩投入與觀察，值得各行各業的年輕人參考與學習。

講生活網路科技股份有限公司 董事長 │ 董荐宏
您有想過買房、賣房兩個行為，可以為您帶來龐大的財富嗎？不論買房、賣房，自住或投資都必須知道的房地產知識，房屋仲介必備專業法寶，看完書之後，人人都可以成為房地產贏家。
宏囍數位多媒體資訊有限公司 董事長

科技生活雜誌 經理 │ 陳志成
丁丁本身從事房產行業多年，以自身經驗論述房產買賣之間的各種狀況，讓消費者能快速瞭解房產的銷售模式，進而選擇適合自己的房子，是一本不可多得的好書。

自由時報 召集人 │ 林政宏
不動產的世界總是令讀者既期待又怕受傷害，因為總是無法對其領域有足夠的專業瞭解程度，僅能旁敲側擊的做功課。
此作者用一個少見於同書籍類型的角度來論述這個產業，同時身職十數年代銷第一線的工作，不藏私地分享客觀又真切的經驗，好看之餘，也許還能為人們買賣屋帶來幫助，推薦再推薦。

開心廣告 │ 陳羿芬
好書大推薦，打破大家對房地產的知識與解析喔！

米築株式會社 │ Vivian
覺得作者很不藏私的把房地產關鍵眉角都做了很詳盡的介紹，任何人都應該買一本，非常實用，值得推薦。

地產資深記者/地產祕密客版主 │ 黃敏婷
想買房，怕吃悶虧？建商賣房絕對不會告訴你的事、各種房地產的大小「眉角」，本書帶你一一解密：一個同時站在消費者與業者端的作者，把業界所有不敢公開的祕密一次「吐露出來」，帶你一探房地產的暗黑世界。

從事不動產代銷十餘年來的經驗，這是一本自述式的雜記。
沒有任何的立場，只秉持著中肯客觀的原則。
如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，也許你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。
如果你是個正在這個行業打拼的一份子，也許你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。
在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的令改，也都在我們的生活中如影隨形。
購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生消費必需品中佔最大宗的資金量體，而若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。
相對地，不動產如今也成了人們投資理財的重點之一。
如果我們都能對這樣的市場充滿足夠專業度的了解，那你不會做錯決定，更可以因此放大資產，改變人生。
在資訊與科技快速發展的時代，往往許多觀眾會受到特定媒體或名嘴帶風向，但如何在不動產的世界中，堅定自己的信念，有能認定現實是非的判斷力，是很重要的事情。
我們可以從此作品之中探尋正確的觀念與邏輯，以求一個正面且不消極，沒有過多的主觀或極端，從平衡中來看待與面對房市。
不需要灑狗血的主題，也不用刻意去使用吸睛的話術，那種誇而不實的包裝，以點概面的偏頗，並非正確的務實之道。
市場不是你與我說得算，未來也沒有任何人可以預知，但是時間卻不會為你停下，鐘擺也不可能因你的後悔而往回盪。
做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。
無論你是哪一種立場，希望各位都能喜歡這樣的作品。
也期待你們都能買到自己所喜愛的房子，也祝福每一個正在這行業中努力生存的人們都能有好成績。

 

推薦序
自序
壹、建築知識
社會住宅大小事
世界各國公設比
公設比的迷思
寶佳，推案之王
房價的概念
話術
建築外觀有多重要
理想與現實
房價高漲的萬惡之源
超低自備的風險
關於耐震
不動產的五大不可信
車位價錢迷思
建商暴利的誤解
甲級營造
產品應景論
房貸利率所影響的觀念
代銷與仲介，差別在哪

貳、市場分享
千萬買宅　億萬買鄰
來自一名仲介的理想與實踐
中古與預售的行情
房市指標
新竹市的城市之謎
消失的價值去哪了
房市崩盤可能嗎
謬論
假議題
市場機制
M型化
我不是死多頭，也不是死空頭
買方與賣方的立場從來都不在一個天秤上
景氣決定我們是雞犬升天還是共體時艱
中古與新屋的迷思
紅單市場
不二價
誰在支撐房市
真之拙見

參、買方觀念
買房，看誰？
挑房的邏輯
選舉與房市
真人真事
看屋與住房的角度大不同
輸贏
故事是這樣子
價值觀
投資思考
命理老師的神機妙算
屋奴
不要隨便給建議
有錢人永遠想的跟你不一樣
勇氣
便宜沒好貨，好貨不便宜
自住客與投資客的差別
投資不在快在穩
誠意
不同的客層決定了不同的銷售世界
百萬省思
增值迷思
購屋殺價的技巧
消費者有眼高手低的權利
消費者迷思
置產
無解的拒絕理由
低語

肆、賣方觀念
對客戶的責任
口碑
說故事的力量
老實VS業務
專業是甚麼
吸引力法則
銷售
變態與犯賤
充實並不在成績上
四個子，一張桌
業務魂

伍、業內競則
個獎與團獎
廣告預算與效果
交易糾紛的榜首
做廣告的十問為什麼
土法煉鋼
拒絕流行
廣告中的藝術
庸才不過是擺錯了位置的人才
非領導者的領導論
廣告大哉問
行銷如兵法
建築人
無招剩有招
聊管理
何謂廣告

陸、職業心苦談
專業的價值與自豪
房仲與房市
致入行新人的一封信
致業務跑單的一封信
房產業務星座論
產業年紀斷層
業務難為的世代
收入與目標
代銷公司的作用
業務是很辛苦的工作

柒、自我審視
角度
創作文字的樂趣
伯樂良駒
物以類聚
潛心
磨鋒斂芒
正面思考與負面能量
平行時空
過期的努力
別人是別人，自己是自己
商
人性善惡論
自己
友‧愛
南懷瑾
目標，習慣與制約
開源VS節流
圓
滿足
態度
中庸
解答供需

〈千萬買宅億萬買鄰〉
曾經台灣流行起一陣豪宅風，新竹也不例外，但在這一層的定義與真正的豪宅規格，總是有著不少的落差。
眾所皆知的「北中悅、中聯聚」，是不折不扣的金字塔頂層的高端豪宅品牌。
而標題這一句話，就是用來突顯所謂豪宅價值的所在與靈魂。
一般人可能會認為，豪宅只是貴，或者貴就是豪宅。
這是對其錯誤的見解。
豪宅是由人際眼光所構成的，換言之，房子本身等級如何，價錢有多貴，這些都不是重點。
而社區到底住了多少仕紳名流，多少企業主與高收入或社會菁英分子，這才是最主要的。
豪宅是一種身分表徵，是一種貼切於自己地位層級的證明。
所以豪宅個案若沒有相對非常突出的特色，也不無法受到這些人物的青睞。
「並非你的產品不豪，而是深度內涵不夠，品牌力不足。」
在新竹，充斥了許多所謂的假豪宅，以為將坪數放大，做個毛胚屋，在弄些外籍設計建築師，就把自己定位成金字塔頂端。
但真的是如此嗎？
由行銷方法與購買客層，就能略知一二。
豪宅建案是要有堅持於自己定義的豪氣與架勢，不受經濟環境影響，不受自有財務影響。絕不促銷，也絕不價降求售，更不妥協於需讓利給買方。
所以豪宅能賣得快嗎？
很難，每一個豪宅個案沒賣個7、8年都難下句點。
對於賣方的各種行銷手法，不如給高端客戶看一下鄰居芳名冊。與其暴露那些人名，不如分享有哪些企業代表入住。
人們需要的是同溫層，同個領域的世界，同個等級的身分，而不是那些銷售流程。
一棟真正的豪宅堪稱是一本迷你的富比士名人榜、富豪榜。
你以為幾千萬的房子很難令人接近嗎？
錯了，豪宅客會認為殺價很丟臉，要也是叫其他人出馬。
對於便宜這種事，不建立在他們的消費思維上。
為什麼要買豪宅？
不就是要告訴大眾「我買得有多貴嗎。」
不就是要表態說明自己並非是凱子，而是頂級人士。
他們一般不缺錢，甚至現金買個幾億都沒問題。
重點是：有沒有符合他們胃口的產品呢？
很明顯的，新竹很少有。
即便新竹已有為數不少破3、5千萬以上的房子。
但要在走上更頂端的品味，還是有不少瓶頸。
比如說：
為什麼我家隔壁是寶佳？
為什麼我家旁邊是首購？
為什麼公設這麼的普通？
為什麼管理這麼的一般？
為什麼服務這麼的隨性？
為什麼沒有藝術的氣息？
為什麼沒有匹配的鄰居？
為什麼沒有建商的款待？
為什麼沒有特別的安排？
豪宅多數配備以毛胚為主，目的在於頂級客人們對於內部空間建材格局等等的想法是有一定的堅持，毛胚對他們來說是賣點。
但為數不少的建商是把毛胚當做成用豪宅產品來減成本的理由。
一般建案在於公領域與住宅的成本配比頂多不超過30％，更少的還有在於僅5％左右。
但真正的豪宅，可是會拉到50％以上的。
任何一個細節，都是天價。
也許你只看到一座吊燈，但它連不明顯的吊鍊也相當注重。
也許你只看到一片主牆，但它連看不到的底層也所費不貲。
也許你只看到幾棵大樹，但它連見不著的故事也用盡心思。
「豪宅絕不省錢，省錢絕非豪宅。」
這幅畫，必定出自大師之作。
這段字，必定取於傑作之餘。
這座像，必定雕於藝術之端。
這傢俱，必定購於收藏之手。
這飾品，必定選於菁英之眼。
無論是空間設計，建材選用，組合搭配，都是費工曠時的千錘百鍊。
在各種從裡到外的細節，無一著墨於要求各領域之巔。
把對品味的這件事，打造成一種完美事實並呈現出來。
從不復刻，從不馬虎，從不隨便。
這種登峰造極，創造出上流人士的肯定。
這樣才是豪宅的精隨。
賣豪宅是不需要業務技巧的。
賣豪宅需要的是對其產品及其細節所有過程的欣賞與了解。
與其用賣這個字，不如說是在介紹一幅古董，在與客戶一同品味這件藝術品。
當然即便如此，豪宅的投報比與利潤還是所有建設產品裡最高的。也因為這樣的暴利特性，讓不少建商在時機大好的時候趨之若鶩，紛紛貪心起而隨意規劃所謂的一堆大坪數房子再冠上豪宅二字。
《千萬買宅並不難，但好鄰花億萬也不見得能擁有》

〈來自一名仲介的理想與實踐〉
居住正義難以實現最主要的原因都是來自於利益。
只要中間過程有某一方必須要汲取利潤，那最後的成本始終都會轉價在消費端上。
這是個真人真事，在台中，一名仲介堅持著自己的理念，希望能透過媒體與自己的努力實績，來傳達給社會的一些訊息。
你可能很難相信，「哪有仲介不為錢的。」
也或許很難置信，「有不現實的仲介嗎？」
為了理想，你可以付出多少？
你又願意付出多少代價？
這位出生與經歷都不是太順遂的房仲，即便從小有著相當不好的生活與鐵血教育，但在父親與哥哥的相繼過世之後，更刺激了他強大的意念要完成這樣的使命，更做為是一種對親人的悼念。
僅憑一人之力，將41年的廢墟大樓做都更，為此也必須承擔許多的困難與壓力，自己也因這個案件身背上百條民刑訴訟，更遇上不少的刀槍威脅，但即便如此也擋不住那堅定的毅力。
沒有背景，也沒有團隊，更沒有黑白關係，全部只有一人孤身奮戰，在一年餘完成這個屬於他自己的壯志。
他將這個老宅徹底的翻新並設計規劃打造成全然不同的環境，希望在這個高房價的時代中能給予許多首購族有便宜房子買的機會。
於此他從這一個工作項目之中並沒獲取自己該有利潤，也沒因此賺取他辛苦的報酬，只將自己所付出的成本打平抵銷而已。
在這個建案之中，所有的買方幾乎是暴利。

〈來自一名仲介的理想與實踐〉
因為在這樣一個難得的機會之中，這名仲介的理想令居住正義在這社區實現了，客戶的購屋入手價格只有同區房價行情的一半，也令這些首購族重新定義了對不動產的看法與觀感，雖然不允許投資客的進場，但現值行情也漲了近兩倍。
這是一個在業內極為稀有難得的案例。
一個不計工酬與回收利潤有多少的「房仲」。
一個只為理念比買方還承受更多的「仲介」。
事實也證明，正義這件事情是雙向的。
當賣方那一向的層層源頭願意無償之時，那買方就能取得低於行情許多的價格。
但現實的是，即使買到這麼低的成本，房價馬上又會回到市場的行情，於是就換你這個買方賺錢了。
是的，第一手的買方要「賺錢」，又怎麼可能還會有下一手的「正義」呢。
以此類推，這個社會就是你不賺我賺，我不賺你就會賺。
只要有賺這個字的存在，台灣的社會就難以真正實現居住正義。
這個故事令人動容且感慨，也必須要學習一件人類高尚且獨有的特性跟精神：
「為了理想，不惜代價勇往直前，絕不放棄的堅毅，果敢奮鬥去爭取自己的意志。
而那件事，不一定是在金錢與事業物質上面，用於回饋周遭所有是更為有意義的存在」。

〈中古與預售的行情〉
一個建案的原物料來自於土地是眾所皆知，也能從其取得與現況平均的營造成本就可窺探房屋售價一二。
但中古屋呢，沒有這些原產品的建置成本，行情又是怎麼來的？
在沒有實價登錄以前，這個市場資訊不是一般消費者就能夠取得，除非你花了大量時間與心血在做調查與分析，不然大多數除了時常在經手的仲介之外，中古屋的行情是既不透明又很凌亂。
台灣的房屋權狀一直都存在著被詬病的坪數登記問題，以致於好似中古屋單價看起來都比新房便宜，但買方也很容易忽略了車位的獨立價值。
《車位本就不應該將坪數登入計算在權狀坪之中》
事實上中古與預售新屋之間是不能拿來做比較的。
因為折舊率是事實，因為這些中古房當初預售時是更為便宜的，因為中古屋只有取得成本卻沒有建構成本。
於此為何地段這麼重要，因為漲的其實不是你家，也不是你的裝潢有多漂亮，也非於你的社區有多知名，而大部分都是因為地點這個最重要的因素，漲的是土地。
顯而易見的例子：
剛重劃一片空地時，地價20萬所售之建案房價10萬。
十年後9成都已開發完成，機能核心與區域價值也成熟了然。
此時當初這10萬的房子也增值至20萬。
可旁邊還尚空地的地主就會用這20萬的行情來回推自己的土地若要出售最「少」應該要定在甚麼數字。
當然地主們都不會這麼佛心的用這個「少」來論價，事實上通常都會在50萬以上，也就是比當初更高的增值倍率來賣。
換言之，房子增值一倍的時候，土地可不只有一倍，雖然到最後同樣都會變成是「房價」，可建商所加工與製造的成本也會隨時間與發展不斷增加，因此就成為了新建案越來越貴的原因。
土地不會被折舊，但你所居住的房子卻會，雖然增值，但其實還是會受時間歷史來相去折數價值。
所以中古屋的行情，在屋齡上是非常重要的考量，超過於十年以上的房子，折舊率會遠大於增值率。
而脫手率與增值比最高的年限最好控制在5～8年。
而預售屋，是完全沒有這層面的影響，而是以此建築個案的即時成本所造就出來的。
在產品本質基期不同的狀態下，要怎麼比呢？
區域發展的邏輯之中，大約以下：
剛重劃完成，居住機能不便，但房價行情最低。
數年後成長，移入人口大增，房價尚可但上走。
十來年成熟，城市定型完成，房市行情最高點。
已幾無土地，生活核心繁榮，中古新房再創高。
而土地，蓋完就沒了。
新預售，也會變中古。
0到1，1到2，2到10，無限循環，當區域越能成為是市場買方購屋指標的重點之時，房價就是會一直漲。
理由只在於簡單的供給與需求，地越少，新案就越貴。
那麼中古也成為了連鎖效應隨著時間增值。
「要比中古屋就拿中古屋來比，要比預售屋就拿預售屋來比」