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作者簡介
目次
商品簡介
住房是人生活的必需品，它承擔著億萬人的安寧與健康。安全、舒適、寬敞、明亮、溫馨的住房是人們對家的嚮往。我國房產市場經歷了公房出租、公房補貼出售、提高住房租金、停止福利分房實行住房分配貨幣化、商品房制度全面實行、調控中增長、去庫存等幾個階段。近40年來，我國住房制度也幾經變革，未來又會走向何方？作者針對這些問題，用了幾年的時間對房地產業進行了研究，從商品房的誕生、房產的高價是如何煉成的、房產的維權與維修、房地產業的法律與政策思考、房地產業的未來等幾方面對中國房地產進行了闡釋和展望，以便讓讀者對中國房地產業有更理性、更健康的認識，因此用積極正向的心態看待中國的房地產業。
作者簡介
魏正源，（原名馬玉清）
高級經濟師，政治學專業研究生，畢業于北京師範大學漢語言文學教育專業，先後進修過政治學、經濟學和法學。十五年教書育人，二十年基層從政，先後輾轉多個崗位，對中國社會經濟發展有著深刻和獨到的理解。勤奮好學使她具有相當深厚的理論基礎，勤於思考使她能夠看到事物的本質，根植基層使她對中國現狀有著較普通學者和百姓更全面清晰的認知。立足實際，解決實際中存在的問題，是其一切工作的出發點和落腳點。而對於存在的問題做深刻剖析和拿出有針對性的解決之道，是其著作的顯著特點。
如果把樓市簡單地看成一個市場，
天天在預測它的升降寒暖，
那便是偏離了住房市場的本質。
高級經濟師，政治學專業研究生，畢業于北京師範大學漢語言文學教育專業，先後進修過政治學、經濟學和法學。十五年教書育人，二十年基層從政，先後輾轉多個崗位，對中國社會經濟發展有著深刻和獨到的理解。勤奮好學使她具有相當深厚的理論基礎，勤於思考使她能夠看到事物的本質，根植基層使她對中國現狀有著較普通學者和百姓更全面清晰的認知。立足實際，解決實際中存在的問題，是其一切工作的出發點和落腳點。而對於存在的問題做深刻剖析和拿出有針對性的解決之道，是其著作的顯著特點。
如果把樓市簡單地看成一個市場，
天天在預測它的升降寒暖，
那便是偏離了住房市場的本質。
目次
第一章 中國商品房的誕生
住房是人生活的必需品，它承擔著億萬人的安寧與健康。安全、舒適、寬
敞、明亮、溫馨的住房是多少人對家的嚮往。近40年來，我國住房制度幾經變
革，未來又會走向何方？預知未來，先知歷史。還是讓我們潛入房地產市場的海
底，先探知一下中國房地產的前世今生，以便更好地尋求對策，使房地產市場能
夠更好地造福中國，造福百姓。
第一節 中國商品房市場的復活與繁榮 ／ 2
1.公房出租：免費的午餐吃不飽 ／ 2
2.公房補貼出售：住房改革拉開序幕 ／ 7
3.提高住房租金建立住房公積金：政策驅動城鎮居民購買住房 ／ 11
4.福利分房停止：逐步實行住房分配貨幣化，商品房制度全面實行 ／ 16
5.國民經濟的支柱產業：房地產市場的波濤翻滾，不斷反轉 ／ 23
6.騎虎難下：房地產市場在反復調控中快速增長 ／ 28
7.供給側改革：去庫存 ／ 37
8.住房制度改革評述 ／ 38
9.住房改革向何處去 ／ 40
第二節 從土地到商品房的行走軌跡 ／ 43
1.開發商拿到土地出讓合同的過程 ／ 43
2.房地產建設項目行政許可程序 ／ 47
3.開發商與有關機構和部門的協商溝通 ／ 49
第二章 商品房的高價是如何煉成的
如果對中國房地產市場做一個概括，大概可以如是說：一個字“漲”，兩個
字“折騰”，三個字“放衛星”，四個字“霧裡看花”，五個字“死了都要買”，
六個字“玩的就是心跳”，七個字“讓我歡喜讓我憂”，八個字“有多少事可以重
來”，九個字“房的心事你永遠不懂”，十個字“如果離開你我如何幸福”。一句
話：想說愛你並不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂，其
最主要的原因就是房價一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章裡，我們主要
來看一看商品房的高價是如何煉成的。
第一節 商品房的價格確定 ／ 52
1.政府對房價及其構成的明確規定 ／ 52
2.房地產開發建設、稅收費用及相應成本 ／ 54
第二節 推高商品房價格的主要因素 ／ 57
1.政府方面的因素 ／ 58
2.開發商方面的因素 ／ 67
3.通貨膨脹的影響 ／ 75
4.投資與投機推波助瀾 ／ 76
5.租房市場的影響 ／ 81
6.民眾的保值和恐慌心理 ／ 82
7.大城市的虹吸效應 ／ 85
第三節 高房價究竟是誰之過 ／ 87
1.政府與開發商之間的口水戰 ／ 87
2.中央政府與地方政府之間的“遊擊戰” ／ 89
3.開發商與公眾的心理戰 ／ 91
第三章 商品房的低質是如何造就的
房屋質量問題已經引起了全社會的關注，諸如牆體裂縫、屋頂開裂、窗子
關不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實際工作來看，影響施工項目質量的
五大因素是：施工人員、管理人員的技術水平、能力及知識等；施工機械、機具
等設備的技術先進程度及應用；施工中使用的材料的質量優劣；施工工藝、方法
的先進性、科學性；施工場地條件（水、電、場地、氣候等）的好壞，工程外部
環境（相關機構等）好壞等。而影響工程項目質量的因素，包括設計、施工責
任、材料、使用責任及其他因素五個方面。本章結合這些因素來談談商品房的質
量問題。
第一節 商品房建築標準的確定 ／ 96
1.民用建築的使用年限問題 ／ 96
2.民用建築的安全性問題 ／ 103
第二節 建築材料現狀 ／ 108
1.主要建築材料的質量問題 ／ 108
2.建築裝飾裝修產品的質量問題 ／ 113
3.建材存在質量問題的原因 ／ 115
第三節 施工過程的質量監管 ／ 117
第四節 建築從業人員隊伍現狀 ／ 119
1.建築行業中農民工建築隊伍的現狀 ／ 119
2.建築行業中其他從業人員的現狀 ／ 121
第五節 影響工程質量的其他因素 ／ 123
1.壓縮工期：一味圖快導致的質量問題 ／ 123
2.壓低造價：層層轉包下的“豆腐渣工程” ／ 124
3.商品房預售制度：導致更加忽視房屋質量 ／ 125
第四章 商品房的維權與維修
眾所周知，商品房的低質帶來住房的諸多問題，開發過程的各種違規行為
更加劇了這些矛盾，購買過程中的信息不對稱、開發商的預製陷阱，法律的不健
全等等多重因素，導致了購買商品房後一旦遇到問題，與開發商的衝突也在所難
免。如何擺脫維權困境？本章展示了當下買房維權的艱辛，分析了買房維權難的
原因，重點在於強調指出了普通消費者要加強內功，增加購房的相關知識，做到
防患於未然，盡可能地降低購房風險。
第一節 艱辛維權路 ／ 128
1.我的買房維權經歷 ／ 128
2.買房維權究竟有多難 ／ 136
第二節 維權難的原因 ／ 138
1.原因一：政府職能的削弱 ／ 139
2.原因二：消費者協會先天不足 ／ 139
3.原因三：仲裁局限性大 ／ 140
4.原因四：法律支持力度不夠 ／ 141
5.原因五：檢測等服務機構服務不到位 ／ 141
6.原因六：開發商的拖延戰術 ／ 141
第三節 自我救贖降低維權之難 ／ 143
1.消費者的自我救贖之合同篇 ／ 143
2.消費者的自我救贖之收房篇 ／ 146
3.消費者的自我救贖之維修篇 ／ 148
4.消費者的自我救贖之方法篇 ／ 149
第五章 房地產業的法律和政策思考
無論是誰，真的解決了老百姓住房難的問題，就是利國利民。為此，在
這一章中將對於現行法律政策存在的問題進行淺析，然後探討政策法律修改的
路徑。
第一節 現行法律政策存在問題淺析 ／ 152
1.問題一：對違法行為處罰力度不夠 ／ 153
2.問題二：對於消費者的保護力度不夠 ／ 154
3.問題三：上下位法規定不一致 ／ 155
第二節 政策法律修改的路徑探討 ／ 156
1.思慮周全，發揮政策導向作用 ／ 156
2.將法律完善後再行出臺實施 ／ 158
第六章 中國住宅的未來
中國住宅市場的主要症狀是：冷熱不均，總體有餘而局部不足，大城市人
滿為患而欲往者源源不斷，致使房價居高不下、漲勢洶湧；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房價大致穩定；普通民居房價高下相差甚巨。針對這些症狀，可
行的治療手段是標本兼治，先易後難。為了中國住宅市場的未來，本章進行了積
極的探討，旨在希望中國經濟不出現大的震盪，老百姓的利益能夠得以保障，開
發商可以活下去或者重新轉型，社會經濟能夠正常運轉，社會基本保持穩定，房
價理性回歸，土地財政終結，各方面的損失降到最低，引導房地產的巨大產能從
事其他行業。
第一節 給住宅房地產業一個準確的定位 ／ 160
1.房子的定位為什麼不夠明確 ／ 160
2.住宅房地產業定位策略：標本兼治 ／ 163
第二節 節約資源量須減少空置建造 ／ 165
1.房子空置問題突出 ／ 165
2.解決房子空置的關鍵：先立業後立城 ／ 168
第三節 寬敞舒適是現代住房的起碼要求 ／ 170
1.我國居民住宅面積的現狀 ／ 170
2.關於房子實際使用面積的建議 ／ 172
3.“舊屋擴建改造工程”方案 ／ 174
第四節 變經濟適用房為共有產權房 ／ 175
1.經濟適用房為什麼要取消 ／ 175
2.共有產權房的好處 ／ 176
第五節 取消住宅地產的土地拍賣制度 ／ 177
1.住宅地產土地拍賣制度的弊端 ／ 177
2.叫停住宅用地的招拍掛是當務之急 ／ 178
第六節 提高住宅建設標準，加強質量管理，建設百年住宅 ／ 181
1.提高民居抗震設防指數 ／ 181
2.延長民居設計使用年限 ／ 181
3.提高民居建材標準 ／ 182
4.加強施工建設過程的監督管理 ／ 182
5.
6.加強建築隊伍的建設和培養 ／ 183
7.梳理建築領域的相關法律法規 ／ 183
第七節 合理的稅收制度設計和住房價格 ／ 185
1.中國房地產稅收與房價構成的現狀 ／ 185
2.稅收制度的改革和房價的構成 ／ 187
第八節 讓商品房維權變得簡單有效 ／ 190
1.住房維權存在的機制問題 ／ 190
2.維護住宅房地產市場秩序的幾點建議 ／ 191
附錄1：《中華人民共和國城市房地產管理法》／ 199
附錄2：作者對現行中華人民共和國城市房地產管理法的修改建議／ 213
住房是人生活的必需品，它承擔著億萬人的安寧與健康。安全、舒適、寬
敞、明亮、溫馨的住房是多少人對家的嚮往。近40年來，我國住房制度幾經變
革，未來又會走向何方？預知未來，先知歷史。還是讓我們潛入房地產市場的海
底，先探知一下中國房地產的前世今生，以便更好地尋求對策，使房地產市場能
夠更好地造福中國，造福百姓。
第一節 中國商品房市場的復活與繁榮 ／ 2
1.公房出租：免費的午餐吃不飽 ／ 2
2.公房補貼出售：住房改革拉開序幕 ／ 7
3.提高住房租金建立住房公積金：政策驅動城鎮居民購買住房 ／ 11
4.福利分房停止：逐步實行住房分配貨幣化，商品房制度全面實行 ／ 16
5.國民經濟的支柱產業：房地產市場的波濤翻滾，不斷反轉 ／ 23
6.騎虎難下：房地產市場在反復調控中快速增長 ／ 28
7.供給側改革：去庫存 ／ 37
8.住房制度改革評述 ／ 38
9.住房改革向何處去 ／ 40
第二節 從土地到商品房的行走軌跡 ／ 43
1.開發商拿到土地出讓合同的過程 ／ 43
2.房地產建設項目行政許可程序 ／ 47
3.開發商與有關機構和部門的協商溝通 ／ 49
第二章 商品房的高價是如何煉成的
如果對中國房地產市場做一個概括，大概可以如是說：一個字“漲”，兩個
字“折騰”，三個字“放衛星”，四個字“霧裡看花”，五個字“死了都要買”，
六個字“玩的就是心跳”，七個字“讓我歡喜讓我憂”，八個字“有多少事可以重
來”，九個字“房的心事你永遠不懂”，十個字“如果離開你我如何幸福”。一句
話：想說愛你並不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂，其
最主要的原因就是房價一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章裡，我們主要
來看一看商品房的高價是如何煉成的。
第一節 商品房的價格確定 ／ 52
1.政府對房價及其構成的明確規定 ／ 52
2.房地產開發建設、稅收費用及相應成本 ／ 54
第二節 推高商品房價格的主要因素 ／ 57
1.政府方面的因素 ／ 58
2.開發商方面的因素 ／ 67
3.通貨膨脹的影響 ／ 75
4.投資與投機推波助瀾 ／ 76
5.租房市場的影響 ／ 81
6.民眾的保值和恐慌心理 ／ 82
7.大城市的虹吸效應 ／ 85
第三節 高房價究竟是誰之過 ／ 87
1.政府與開發商之間的口水戰 ／ 87
2.中央政府與地方政府之間的“遊擊戰” ／ 89
3.開發商與公眾的心理戰 ／ 91
第三章 商品房的低質是如何造就的
房屋質量問題已經引起了全社會的關注，諸如牆體裂縫、屋頂開裂、窗子
關不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實際工作來看，影響施工項目質量的
五大因素是：施工人員、管理人員的技術水平、能力及知識等；施工機械、機具
等設備的技術先進程度及應用；施工中使用的材料的質量優劣；施工工藝、方法
的先進性、科學性；施工場地條件（水、電、場地、氣候等）的好壞，工程外部
環境（相關機構等）好壞等。而影響工程項目質量的因素，包括設計、施工責
任、材料、使用責任及其他因素五個方面。本章結合這些因素來談談商品房的質
量問題。
第一節 商品房建築標準的確定 ／ 96
1.民用建築的使用年限問題 ／ 96
2.民用建築的安全性問題 ／ 103
第二節 建築材料現狀 ／ 108
1.主要建築材料的質量問題 ／ 108
2.建築裝飾裝修產品的質量問題 ／ 113
3.建材存在質量問題的原因 ／ 115
第三節 施工過程的質量監管 ／ 117
第四節 建築從業人員隊伍現狀 ／ 119
1.建築行業中農民工建築隊伍的現狀 ／ 119
2.建築行業中其他從業人員的現狀 ／ 121
第五節 影響工程質量的其他因素 ／ 123
1.壓縮工期：一味圖快導致的質量問題 ／ 123
2.壓低造價：層層轉包下的“豆腐渣工程” ／ 124
3.商品房預售制度：導致更加忽視房屋質量 ／ 125
第四章 商品房的維權與維修
眾所周知，商品房的低質帶來住房的諸多問題，開發過程的各種違規行為
更加劇了這些矛盾，購買過程中的信息不對稱、開發商的預製陷阱，法律的不健
全等等多重因素，導致了購買商品房後一旦遇到問題，與開發商的衝突也在所難
免。如何擺脫維權困境？本章展示了當下買房維權的艱辛，分析了買房維權難的
原因，重點在於強調指出了普通消費者要加強內功，增加購房的相關知識，做到
防患於未然，盡可能地降低購房風險。
第一節 艱辛維權路 ／ 128
1.我的買房維權經歷 ／ 128
2.買房維權究竟有多難 ／ 136
第二節 維權難的原因 ／ 138
1.原因一：政府職能的削弱 ／ 139
2.原因二：消費者協會先天不足 ／ 139
3.原因三：仲裁局限性大 ／ 140
4.原因四：法律支持力度不夠 ／ 141
5.原因五：檢測等服務機構服務不到位 ／ 141
6.原因六：開發商的拖延戰術 ／ 141
第三節 自我救贖降低維權之難 ／ 143
1.消費者的自我救贖之合同篇 ／ 143
2.消費者的自我救贖之收房篇 ／ 146
3.消費者的自我救贖之維修篇 ／ 148
4.消費者的自我救贖之方法篇 ／ 149
第五章 房地產業的法律和政策思考
無論是誰，真的解決了老百姓住房難的問題，就是利國利民。為此，在
這一章中將對於現行法律政策存在的問題進行淺析，然後探討政策法律修改的
路徑。
第一節 現行法律政策存在問題淺析 ／ 152
1.問題一：對違法行為處罰力度不夠 ／ 153
2.問題二：對於消費者的保護力度不夠 ／ 154
3.問題三：上下位法規定不一致 ／ 155
第二節 政策法律修改的路徑探討 ／ 156
1.思慮周全，發揮政策導向作用 ／ 156
2.將法律完善後再行出臺實施 ／ 158
第六章 中國住宅的未來
中國住宅市場的主要症狀是：冷熱不均，總體有餘而局部不足，大城市人
滿為患而欲往者源源不斷，致使房價居高不下、漲勢洶湧；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房價大致穩定；普通民居房價高下相差甚巨。針對這些症狀，可
行的治療手段是標本兼治，先易後難。為了中國住宅市場的未來，本章進行了積
極的探討，旨在希望中國經濟不出現大的震盪，老百姓的利益能夠得以保障，開
發商可以活下去或者重新轉型，社會經濟能夠正常運轉，社會基本保持穩定，房
價理性回歸，土地財政終結，各方面的損失降到最低，引導房地產的巨大產能從
事其他行業。
第一節 給住宅房地產業一個準確的定位 ／ 160
1.房子的定位為什麼不夠明確 ／ 160
2.住宅房地產業定位策略：標本兼治 ／ 163
第二節 節約資源量須減少空置建造 ／ 165
1.房子空置問題突出 ／ 165
2.解決房子空置的關鍵：先立業後立城 ／ 168
第三節 寬敞舒適是現代住房的起碼要求 ／ 170
1.我國居民住宅面積的現狀 ／ 170
2.關於房子實際使用面積的建議 ／ 172
3.“舊屋擴建改造工程”方案 ／ 174
第四節 變經濟適用房為共有產權房 ／ 175
1.經濟適用房為什麼要取消 ／ 175
2.共有產權房的好處 ／ 176
第五節 取消住宅地產的土地拍賣制度 ／ 177
1.住宅地產土地拍賣制度的弊端 ／ 177
2.叫停住宅用地的招拍掛是當務之急 ／ 178
第六節 提高住宅建設標準，加強質量管理，建設百年住宅 ／ 181
1.提高民居抗震設防指數 ／ 181
2.延長民居設計使用年限 ／ 181
3.提高民居建材標準 ／ 182
4.加強施工建設過程的監督管理 ／ 182
5.
6.加強建築隊伍的建設和培養 ／ 183
7.梳理建築領域的相關法律法規 ／ 183
第七節 合理的稅收制度設計和住房價格 ／ 185
1.中國房地產稅收與房價構成的現狀 ／ 185
2.稅收制度的改革和房價的構成 ／ 187
第八節 讓商品房維權變得簡單有效 ／ 190
1.住房維權存在的機制問題 ／ 190
2.維護住宅房地產市場秩序的幾點建議 ／ 191
附錄1：《中華人民共和國城市房地產管理法》／ 199
附錄2：作者對現行中華人民共和國城市房地產管理法的修改建議／ 213
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