產城突圍進行時（簡體書）

特色小鎮等新型城鎮化發展模式在推動中國經濟轉型升級和發展具有重大意義，同時也面臨發展模式不清晰和制度模式不完善的問題，與此同時，商業零售地產面臨新局面和新格局，為中國經濟的崛起功不可沒的各地傳統工業園區亦面臨著日益嚴峻的發展問題，此外，處于虧損狀態的房企也需應對新形勢，尋找有效潛在路徑。本書探討了上述領域的產城突圍轉型的路徑和戰略，本書還涉獵了國資改革、跨境并購、保險業、組織管理等領域以及來自麥肯錫全球研究院關于重啟全球化的文章。 本書可供企業管理者參考、閱讀。

麥肯錫公司是一家全球性管理咨詢公司，1926年創立于美國，為企業和公共機構提供有關戰略、組織、運營和技術方面的咨詢。麥肯錫的大中華區分三十余年來，一直致力于幫助本土企業改善管理技能和提升全球競爭力，并為尋求在本地區擴大業務的跨國企業提供咨詢，同時也積極參與中國公共政策咨詢和公共事業建設。

城鎮化的演進，有其內在的邏輯。長期以來，由于城鎮化模式較為單一、粗放，導致了種種問題的出現，發展后勁也有所不足。而從國際經驗來看，產業從來都不是城鎮化的“配角”，它是推動城鎮健康持續發展的內生動力。新型城鎮化的提出將產業發展視為基本的邏輯，這意味著從過去“攤大餅”的擴張模式向更為多元的發展主題轉變。站在這個高度，夏季刊《產城突圍進行時》對新型城鎮化發展路徑進行了思考和探索。
在當下以智能制造為代表的產業升級和新一輪城市更新的雙重沖擊之下，中國經濟曾經的助推器——數以千計的傳統工業園區正變得越來越不合時宜。他山之石，為我所用。《角色轉換：探索傳統工業園區的轉型之路》分析了國外園區轉型的兩種經典模式——即產業升級牽引型的新加坡裕廊工業園區和文化創意導入型的西班牙畢爾巴鄂工業區，指出中國的工業園區應盡快完成從龍頭項目招商者到產業生態塑造者，從園區管理者到城市服務者的角色轉換，從而激發新的發展機會，進入全新的發展階段。
特色小鎮以其的豐富內涵和“小而美”的形態，已經并將繼續成為新常態下新型城鎮化模式的有益探索。但隨著眾多房地產商大舉進軍，特色小鎮的本來面目逐漸模糊。《特色小鎮如何沖出房地產包圍圈》一文認為，堅守產業運營、捍衛綠水青山、造福一方百姓是每一級、每一個特色小鎮“操盤手”不應忘卻的初衷。該文指出了目前特色小鎮的發展主要面臨的兩大問題：一是地產模式過度依賴；二是土地政策支持不足。然后提出特色小鎮產業發展的三種模式，即龍頭帶動模式、平臺驅動模式和功能聯動模式。
經過三十余年的發展，中國創新平臺生態系統從無到有，成就矚目。然而，清晰的盈利模式和專業化的服務能級尚未形成。《中國創新平臺的過去與未來》一文指出，未來創新平臺還將不斷演變、迭代，以偏重科技要素為核心、以行業領軍企業需求為導向、多元化主體參與的開放式創新平臺，將在中國創新創業戰略中發揮更為重要的作用。
在中國新型城鎮化的有序推進過程中，探索出來的有效、科學、可持續的成功經驗也借“一帶一路”的東風開始走向海外。《“一帶一路”2.0：市場化運作揚帆啟航》指出，“一帶一路”2.0指的是運作機制的市場化程度更高的階段，其成功一定是市場化運作的成功，即通過市場化的項目選擇、專業化的風險管控和復合型的隊伍建設，使市場主導的價值取向與推手形成真正合力，帶動“一帶一路”沿線國家的共榮。
此外，您還將讀到國企改革、跨境并購、保險、和全球化等多個專題的文章。
祝您開卷愉快！

產城突圍進行時“一帶一路”2.0：市場化運作揚帆啟航李廣宇，呂文博，李超“一帶一路”2.0的成功一定是市場化運作的成功，即通過市場化的項目選擇、專業化的風險管控和復合型的隊伍建設，使市場主導的價值取向與推手形成真正合力。特色小鎮如何沖出房地產包圍圈呂文博，王祎楓，陳思哲隨著眾多房地產商大舉進軍，特色小鎮的本來面目逐漸模糊。堅守產業運營、捍衛綠水青山、造福一方百姓是每一級、每一個特色小鎮“操盤手”不應忘卻的初衷。中國創新平臺的過去與未來李廣宇，呂文博，王祎楓，劉明明具有行業特征的、以科技資源為基礎的垂直型創新服務平臺，將逐步成為各地、地產公司、行業龍頭企業的關注和推動重點，也將在中國創新創業戰略實施中發揮更重要的作用。購物中心破局：創造大消費的新價值唐蓓，鄧飛未來消費者訴求的價值將成為購物中心的新價值點，開辟與新價值所匹配的創新盈利模式，才是突圍的根本要義。角色轉換：探索傳統工業園區的轉型之路李廣宇，呂文博，吉雅圖中國的傳統工業園區應盡快完成從龍頭項目招商者到產業生態塑造者，從園區管理者到城市服務者的角色轉換。國企改革篳路藍縷、攻堅克難：聚焦國有資本投資公司試點改革JonathanWoetzel，黃河，袁偉，韓灼要保證國有資本投資公司改革的順利推進，關鍵在于理順以下六大核心關系，并針對企業實際情況設計相應方案。心懷高遠、腳踏實地：地方資產管理公司的出奇制勝之道倪以理，黃河，袁偉，劉文地方資產管理公司如何從日益激烈的競爭中脫穎而出？需做好明確整體戰略定位、明確主要業務戰略和完善中后臺支撐體系這三點。跨境并購從積極的買家到真正的主人岑明彥，歐高敦對于大部分交易而言，具挑戰的部分發生在交易結束之后。研究一致表明，整合的得失成敗，對交易成功的影響要遠遠大于其他任何因素，包括成交價格。流程與政治：跨境并購監管的通關之道岑明彥，劉文，蔣敏君在華投資的境外企業和跨境并購的中國企業處境迥異，卻擔心著同一個問題：監管審批流程。兩類企業擔心的都是，相較于本國市場，它們與東道國的政策制定者缺乏充分溝通，需要面對陌生、漫長且可能帶有政治色彩的審批流程。保險保險科技：互聯網保險的下一個競爭前沿陳蕾，藍兆君保險科技是重要的行業風口。要把握這一機遇，傳統、新興保險公司以及監管機構等參與者應明確自身定位與優勢、識別發展機遇、制定發展戰略并持續推進以實現長足發展。組織敏學捷行：AI時代“個人、團隊、組織”學習再思考揣姝茵場景明確、規則清晰、產出固定的任務被AI機器承接后，留給人類的空間是開放和跨界的無限可能。消費中國品消費者：1萬億元人民幣的機遇卜覽，BenjaminDurand-Servoingt，AimeeKim，NaomiYamakawa市場增長放緩雖不容忽視，但我們認為在可預見的未來，中國消費者仍將是全球品市場增長的大引擎之一。MGI報告重啟全球化：中國如何引領新進程？JonathanWoetzel，Diaan-YiLin，成政珉(JeongminSeong)，AnuMadgavkar，SusanLund全球化能否成功調整，很大程度上將取決于中國能否大力支持新方法以及進一步開放思想。我們認為中國有能力而且理應大膽發聲并做出獨特貢獻。

近年來，特色小鎮在中國的發展之勢有如星火燎原。從中央到地方多項政策密集出臺，鼓勵特色小鎮的發展。各級地方正尋求渠道，試圖創新建設理念，轉變發展方式，探索小城鎮的健康發展之路。在政策鼓勵下，不少房地產企業將開發特色小鎮作為重點業務發展之一，參與特色小鎮建設的計劃或項目也紛紛出爐或在各地布局。然而，當前許多特色小鎮的發展似乎偏離了初衷。大部分或流于形象工程、表面光鮮但卻沒有帶動產業發展、農民致富；更有甚者淪為穿著“特色小鎮”馬甲的房地產項目，成為房地產商新的金礦。 本文指出和分析了目前特色小鎮的發展主要面臨的兩大問題。一是地產模式過度依賴；二是土地政策支持不足。然后提出特色小鎮產業發展的三種模式，即龍頭帶動模式、平臺驅動模式和功能聯動模式。 特色小鎮面臨的兩大問題 問題一：地產模式過度依賴 特色小鎮建設中出現了一哄而上、定位雷同等現象。其根源在于對房地產模式路徑過度依賴，其商業模式甚至是“以特色小鎮之名，行住宅開發之實”。特色小鎮需要聚焦于可以支撐當地經濟長遠發展、有競爭優勢的特色產業，如醫康養、旅游、金融、高端裝備等，以此促進產業轉型升級，進而成為經濟發展支柱。 目前特色小鎮多以房地產開發為主，“房地產化”非常突出，土地成本被節節拉高，特色產業則難以實現，農民利益無法保障。為遏制房地產模式的泛濫，各地紛紛出招。比如北京市明確表示，以功能產業和人口合理確定建設規模，嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發。 誠然，過度的“房地產化”絕非正確發展方向，但我們也應認識到，在合理范圍內對住宅用地松綁，能有效激發社會資本的活力，促進特色小鎮的發展。因此過度的房地產化應堅決杜絕，而合理的商住配套應酌情支持。但隨之產生的問題是土地政策能否提供支持？ 問題二：土地政策支持不足 特色小鎮的建設必然會出現與土地相關的問題。特色小鎮土地性質復雜，既有國有建設用地，也有集體建設用地和農用地。如何妥善處理好各種性質土地之間的關系，提高利用效率，解決特色小鎮新增用地需求大、存量土地利用率低、土地結構不合理等矛盾對特色小鎮的開發至關重要，因此，有效處理好集體土地的流轉問題、實現集體土地的合理利用也是土地集約發展、推進特色小鎮培育工作的重點。 現有的土地政策仍舊存在不少限制，導致農村土地市場具有較大的限制性和不確定性，無法真正推進其流轉和置換，降低了企業參與特色小鎮建設的積極性。因此，如果能在法律法規制度上有所創新，對特色小鎮的培育有重要的推動作用。其中，重慶“地票”模式，給統籌城鄉用地的制度創新帶來了不少啟示。將農村閑置的宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、公共設施用地等集體建設用地復墾為耕地，能盤活農村建設用地存量，增加耕地數量。按照我國土地用途管制制度和城鄉建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求，增加的耕地數量可作為國家建設用地新增的指標。重慶新增指標的節余部分（優先保障農村建設發展后的節余指標）就形成了地票。按照增減掛鉤政策，地票與國家下達的年度新增建設用地指標具有相同功能。通過交易，獲得地票者就可以在重慶市域內，申請將符合城鄉總體規劃和土地利用規劃的農用地，征轉為國有建設用地。 誠然，農村土地制度改革是一項系統性、全局性、政策性極強的復雜工程，關乎億萬農民生存根本，關乎城鄉統籌發展，也涉及土地管理法、物權法、法等法律法規的適時修訂。各地在小鎮建設的過程中，可積極尋求制度創新，統籌城鄉發展，激發企業參與特色小鎮的積極性。 特色小鎮產業發展的三種模式 特色小鎮的生命力在于產業，在人口規模不足、產業動力不足的情況下，即使再好的規劃，也沒有辦法實現。地方可考慮龍頭帶動、平臺驅動或功能聯動三種模式，真正打造出特色小鎮的產業之魂。 龍頭帶動模式：在選擇特色小鎮的開發合作伙伴時，很重要的標準是能否帶來龍頭企業，或者與當地龍頭企業合作，以產業資源形成集群效應。從而形成主題產業生態體系。這個模式的典型代表是杭州云棲小鎮。在這個模式中，如何給予龍頭企業充分的激勵使其成為小鎮發展的主角而非被招商的對象，如何讓整個生態體系中的利益相關方——龍頭企業、產業生態體系相關企業、開發商、當地等等，發揮各自的價值并獲得合理的回報是兩個根本性問題。 平臺驅動模式：如果一時難以有龍頭企業，那么打造培訓未來龍頭的各類平臺就尤為重要，如研發、商貿物流、金融、IT服務類等平臺，形成產業集聚。服務類的平臺屬于第三產業，對建設用地的需求相對較低，污染小，且能帶來同類型企業的集聚，對特色小鎮的產業有很強的促進作用。 功能聯動模式：如果當地有很好的資源稟賦、區位環境、歷史文化等，那么可以將多種功能有機組合、充分挖掘。比如通過“旅游+農業”、“旅游+文化”、“旅游+康養”等做足、做強、做出特色產業鏈，覆蓋“居、職、娛、教”功能。隨著城市化進程的發展，居民對農業（包括觀光和科技）、文旅和康養的需求越來越高，若能挖掘當地特色，在城市周邊布局，形成功能聯動，也會培育以大消費為特色的產業集群。 ●●● 特色小鎮建設對推進新型城鎮化、推動經濟轉型升級和發展動能轉換具有重大意義。特色小鎮應以鮮明的特色產業為基底，讓真正有產業資源的企業扮演主角，通過制度創新為小鎮建設保駕護航，使特色小鎮真正促進地方經濟轉型升級，推動新型城鎮化和新農村建設。 作者向同事林斯佳對本文的貢獻表示感謝。 呂文博為麥肯錫全球董事合伙人，大中華區公共部門咨詢業務負責人、區域經濟和產業 規劃領域領導人，常駐上海分公司； 王祎楓為麥肯錫全球副董事合伙人，大中華區公共部門咨詢業務、區域經濟和產業規劃 聯合領導人，常駐上海分公司； 陳思哲為麥肯錫項目經理，大中華區公共部門咨詢業務核心成員，常駐上海分公司。 麥肯錫公司版權所有?2017年。未經許可，不得做任何形式的轉載和出版。本文經麥肯錫中國公司授權出版。 ……