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房市黑皮書Happy
  • 房市黑皮書Happy

  • 系列名:房產財庫
  • ISBN13:9789869109543
  • 出版社:智庫雲端
  • 作者:郭鴻屯
  • 裝訂/頁數:平裝/280頁
  • 規格:21cm*14.8cm*1.6cm (高/寬/厚)
  • 版次:1
  • 出版日:2015/05/14
  • 中國圖書分類:土地經濟
定  價:NT$300元
優惠價: 79237
可得紅利積點:7 點

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商品簡介

作者簡介

名人/編輯推薦

目次

房事 黑‧白‧講! 房市 漲‧不‧漲?
“想買房卻總是顧慮太多而不敢行動?”
“第一次接觸房市卻害怕被騙?”
“萬事已具備卻找不到時機下手?”
“投資房產風險大該怎麼辦?”……
特別以「房市心法」觀點,提供正確決策,並抓到買房心理,克服心理障礙,讓您不再害怕買屋賣屋!
作者將長年累積的豐富經驗,透過與學者不同的論點,將專業技術化為淺顯易懂的內容,不論一般大眾、首購族、小資族、置產族、投資族,都能輕鬆了解房產這件事。
本書特別注重在購屋心理學上的心路歷程演化,以及自己內心對話,如何克服心理障礙?如何打破購屋置產的門檻?人生的第一桶金從何而來?買賣屋時的心理化學變化都影響您的決策成功,看過本書您絕不再茫然,更能“黑皮”Happy買房!

郭鴻屯 好房網專欄名家
六十二年次,出生於彰化鹿港農家鄉下。白手起家,從事過製造業、紙器印刷業、投資業、五金百貨業、保險業、鋼材加工業、電子業、房地產業、銀行業、裝修設計業、機械加工業......等產業,對各產業閱歷豐富,從民國八十九年代,全台房地產景氣最蕭條低點的時期,就進入房地產投資業,經歷房市起伏變化,經驗內容豐富,具有實戰經驗。
不同於一般學者的論點,特別不同於市面上的其它書籍僅著重在專業技術上,本書特別注重在購屋心理學上的心路歷程演化,以及自己內心對話。
如何克服心理障礙?如何打破購屋置產的門檻?人生的第一桶金從何而來?買賣屋時的心理化學變化都會影響你的決策成功,透過精心整理,本書將是值得您珍藏的一本購屋致富心理學~

夢想一個不可能的夢/豐暉鋼鐵副總 黃尹奇

倘若說社會是一所綜合各種知識和學問的大學,《房市黑皮書》的作者-郭鴻屯先生一定是一位肯用功、肯用心和肯同別人分享的研究生。坊間有關投資理財的理論或工具的書籍琳瑯滿目,讓人眼花撩亂,無從下手,更不用說想登其堂奧。
郭鴻屯先生從事房地產投資業十數年,能夠把這種行業所要考慮和參照的各種面向和成功因素,化繁為簡,有系統地加以剖析編製,如果本身沒有相當的智慧和厚實的成功經驗作後盾,這本書根本就無法那麼深入淺出地掌握主軸,並廣為流傳。它對投資房地產有興趣但卻還迷惑不解徬徨失措的大眾,絕對能夠如醐灌頂,幫他們指出迷津。
現代化社會的投資標的何其多,但像投資房地產那麼穩當且利潤倍增的並不多。不過由於買家「捏驚死,放驚飛」的心理,常常錯失良機。郭鴻屯先生在書中「買家心理學」和「購屋人性心理學」裡,有精闢扼要的透析,值得參考。成功失敗常常是一念之差,而「房市黑皮書」一書絕對是初入門者的敲門磚。
投資房地產,對目前「被出賣的世代」,月入僅數萬元的年輕族群而言,無疑是種「西牛望月」,遙不可及的夢想,因為「生吃都不夠,奢求曝乾」。存不了「第一桶金」的人,哪來資格進場,這本書的編製者在「30歲後你會站在哪裡?」像一位老師語重心長,毫無保留地指出取得「第一桶金」的關鍵和投資所要考慮的種種客觀條件。唯有正確的觀念,才有正確的投資策略和方法。
親愛的讀者就讓我們跟郭鴻屯先生「一起成功吧」。要成功就要開始行動。
  Let is dream an impossible dream.

房價上漲只有台灣嗎?/欣元商仲協理 何正喨

亞洲各國普遍有高房價的問題,引起市井小民與富豪的對立,也有了『居住正義』的新名詞出現~而高房價真的是投資客與富人炒高的嗎?明明景氣就不太理想,每年經濟成長率都在保2、保3,為何房價會翻了好幾番了?
個人以為究其原因,主要來自低利率,以及歐美日各國的QE政策,導致全球熱錢亂竄,錢往黃金、石油、房地產跑,所以這是熱錢追求利潤下的結果!而暴漲的也不只是房地產而已!只要有利可圖的產品,都免不了熱錢的炒作~它不分區域,產品只要有利潤,就有它的炒作空間,這是全球性的!絕非某一個人或某一投資客可以造就的,目前美國經濟獨強於全球,錢有回流美國的跡象,黃金、石油、房地產再上漲的機會,應該也不大了!

心寬念純,感同身受/土地銀行 林文通

作者將房屋的『價格』與『價值』明白清楚以生活中的方式表明,更對首購族提出實質的建議,對投資者,以投資的角度來闡明價值。對政府應以國際視野,城市永續的理念。
作者將個人歷練,就房市的循環走勢;秉持【心寬念純,感同身受】,對每個階段做出注解,淺顯易懂。

每個人都需要一個家/鑫億弘五金公司董事長 張文意

每個人都需要一個家,一個有「愛與歸屬」的感覺,對剛出社會的青壯年而言,擺脫「無殼蝸牛」一詞是首重目標,對中老年退休一族而言,「以房養老」得以頤養天年,安穩身心的重大事項,本書作者用實際且平白的言語,闡述房市對社會、個人的影響,及當今發展的趨向,非常值得一讀。

先求有再求好/合成地政士事務所 周淑芳

很榮幸受邀寫序,認識鴻屯已有十年以上,一直以來他是個樸實認真的人,早期投入房地產時,他積極踏實的選擇產品,由小屋更換至目前最適合自己的房屋,每個房屋他都投入自己的心血,從看屋居住環境評估,請我們幫他評估銀行貸款(為自己能力負擔)至成交後用心布置,讓房屋不再是只是個睡覺的地方,而是個溫馨舒適的家,所以當他換屋或是投資房屋,不是只為賺錢,而是創造一個家的感覺及物超所值的價值觀。我們都是白手起家,沒有背景實力,但我們都有一個正確的理念『先求有再求好』。買屋也是這種道理,他精闢的見解,不論你買屋了沒,想必這本書絕對會讓各位讀者不論是想購屋或換屋或徘徊中的人,都會帶給你們更深的體會及幫助。
鴻屯利用他的經驗及樂於助人的個性累積了不少實力及好人緣,親朋好友只要有房地產的問題請教於他,他都樂於幫忙,讓每個人擁有家的溫暖,創造更祥和的社會,讓我們的城市是有溫度的,我想在他的內心必秉持著這種理念,想傳達這份訊息,透過書的表達實踐他的理念。

很高興能認識郭鴻屯同學/漢翔航空工業 辜進興

作者郭鴻屯先生是我的二技在職班的同班同學,初認識時作者已在房地產業界,有數年的實務經驗,記憶中如有其他同學向其請益購屋買房相關資訊,作者都會以專業分析的角度,從各個面向提出說明,來印證現實社會中的現象,做合理的連結剖析,明確的點出因果關係,最後再提出其個人的意見,讓請益者能夠得到正確的資訊以做為決定的依據。

很幸運能成為作者的同學,得以在《房市黑皮書happy》付梓出版前,先睹為快,分享作者數十年來智慧結晶的成果。雖然我本人在民國80年也購買一戶預售公寓,但當時是被出租房東要房子,短時間找不到合宜的房子可以搬遷的前提下,被迫做出買房子的決定!現在回想起,真是好運氣!雖然當時是買在最高點,但終究擁有一間屬於自己的房子,而且房貸也繳完了!不用再被趕來趕去搬遷,提供了安穩的生活基礎。

從作者文中提到我們必須重新建立『新的心理途徑』來修改『內心電腦』新的設定,我個人非常認同這樣的觀念主張,在每個人生活的習慣中,如何突破自己的習慣領域,將會是一件重要的課題。如果我當時不是因為房東要收回房子,在我的習慣認知中,根本不會有買房子的觀念,因為各方面的因緣都還沒俱足,想都不敢想,哪還會有付出行動的時候呢?所以這就是被世俗化固有的觀念所限制,每個人都活在自我認知的習慣領域中,用自己的方式來過活。

很讚嘆作者能不吝將他在房市買賣產業中,長期累積寶貴的實戰經驗,從市場供需、政經、社會、產業、金融、貨幣、稅率、資金…等各面向,非常有系統的分析,說明深入淺出,用大眾聽得懂的文語陳述,加上他體悟的心法,透過《房市黑皮書》的出版流通,讓更多有緣人能分享作者生命的智慧,進而得到利益。

前言:

未來該如何做?

很多人常在問現在到底是不是進場買房的時機?房價還會不會漲?買了萬一跌了怎麼辦?房市會不會泡沫化?現在該買嗎?或是再等一等?會不會像八十年代台灣泡沫化?我會不會是最後一隻白老鼠?房價已經這麼高了還可以買嗎?...
本文從以下多個角度分析找出明確肯定的答案:
1. 台灣現今房市與20年前房市比較圖(會不會泡沫化?)
2. 台灣房市與利率走勢、黃金走勢、石油走勢、房價與股市關聯圖(會不會漲?)
3. 台灣房價與通膨的關係?(未來該如何買?)
4. 台灣房市與政策關係?(如何因應油水電漲?)
5. 土地的特質與價值
6. 為何景氣低迷、失業率高、所得降低、房價反而高漲?(停滯型通膨與中所得國家撞牆期)
7. 決定房價真正的因素?(不是經濟、失業率、空屋率…)
8. 房市7大安全指標(判斷房市警戒線安全值在哪裡?)
9. 台灣房市與商品、原物料、美元、內需經濟,就業連動性
10. 高房價的問題根源在哪?政府該如何?
11. 房價短期趨勢?長期趨勢?
12. 我現在該不該買?什麼時候買?原因為何?
總結:
房價正式進入『高山平原期』築厚底或是轉跌反轉進入崩盤期?房市停滯越久底基越厚,但只會持平緩跌或緩上,暴漲暴跌的機率不大,優越地段漲幅仍為物價上漲指數1~2倍,一般地段為等同物價指數,其他地段則為低於物價指數或負指數,下跌機會很大。

推薦序 夢想一個不可能的夢/黃尹奇         
房價上漲只有台灣嗎?/何正喨
心寬念純,感同身受/林文通           
每個人都需要一個家/張文意           
先求有再求好/周淑芳                 
很高興能認識郭鴻屯同學/辜進興       
深入房市與房產的守則/黃奇登、黃建彬 

前言 未來該如何做?

第壹章 購屋人性心理學
1. 『百萬小姐』與『億萬先生』的對話         
全球總財富量一直不斷正在增加中的大趨勢      
紙鈔正在一直持續不斷貶值中的大趨勢          
台中正在都市化、國際化、人口不斷遷入的大趨勢 
早知道!結論!不要變成「結果論」                                       
2. 「價格」與「價值」                        
房子的基本價值                            
3. 網路文章-30歲後你會站在哪裡             
老闆這樣想:工作經驗愈多,起薪愈低           
是否做得愈久,就該領得愈多                   
下班後,寧可發呆也不要再想工作               
4. 買家心理學                               
5. 剛性需求與柔性需求                       
6. 房價的判定指標                            
房市的指標判定                               
7. 詩歌:抬頭仰望                           
8. 習慣                                     
9. 房市轉折兩大現象                         
第一現象:『房價遞延循環效應』                
第二現象:『利率』                           
10. 『房市心法』

第貳章 現在與過去的差異
1. 不泡沫化因素?       
現在100年代與過去70年代房市比較差異表
2. 『過去』、『現在』、『未來』的房地產會大漲原因  
3. 『兩路』與『三合一咖啡』與『三宅人生』     
兩路生活                                   
三合一咖啡式生活:學區、工作、居家               
三宅人生:適合人生老、中、青三代的生活宅         
4. 低成長、低薪資、低就業、高房價因素         
台灣房價高漲、低薪資、經濟低成長最主要原因      
過去、現在、未來的房地產會大跌原因             
5. 黃金、石油、利率、房價與股市走勢與房市大事記   
黃金走勢圖                                 
石油走勢圖                                 
利率走勢圖                                  
房價與股市關聯圖                           
台中中古屋房價走勢                         

第叁章 如何讓房市良性發展來誘發經濟成長
1. 如何平穩房價                                 
2. 高房價時代來臨                               
3. 通貨膨脹                                    
何謂『停滯型通膨』、『停滯型通縮』                 
『成長型通膨』、『衰退型通縮』
現在高房價時代來臨頂多最大的民怨:相對性的剝奪感  
4. 島內唯一純內需產業                           
5. 如何疏導資金洪水?                           
6. 政策盲點:~茫~忙~盲                          
油、水、電三漲等於『累進式貧民稅』               
民生基本物品的特性?                            
外勞政策才是問題之母?                          
消滅萬惡的投資客房價就會跌下來嗎?               
當年(92年)房市出現兩個怪異現象                   
7. 投資客的類型有三大類                         
8. 『房價不滅定律』                             
9. 土地的珍貴無價                               
10. 影響房價的因素                         
11. 『成績進步獎原理』                     
   財富力(購屋置產能力):財富≠所得           
   供需彈性                                 
   何謂『供給彈性』?                       
   另一種『供給彈性』                       
12. 至高無上的「宇宙第一大定律」           
13. 學者專家及媒體沒告訴你房市的十九大秘密  
第肆章 總結
1. 房地產七大項『安全指標』                   
2. 房市什麼才是最重要?                       
   未來的趨勢與主流                          
3. 首購族、小資族、置產族、投資族未來該如何做?  
   給首購族與小資族的良心建議                    
   給置產族、大媽族、大叔族與菜籃族的良心建議    
   給投資族的良心建議                           
   給首購族、小資族、置產族與投資族的所有建議    
4. 結論                                   
5. 房市漲不漲-答案                       
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