房市黑皮書Happy

房事　黑‧白‧講！　房市　漲‧不‧漲？
“想買房卻總是顧慮太多而不敢行動？”
“第一次接觸房市卻害怕被騙？”
“萬事已具備卻找不到時機下手？”
“投資房產風險大該怎麼辦？”……
特別以「房市心法」觀點，提供正確決策，並抓到買房心理，克服心理障礙，讓您不再害怕買屋賣屋！
作者將長年累積的豐富經驗，透過與學者不同的論點，將專業技術化為淺顯易懂的內容，不論一般大眾、首購族、小資族、置產族、投資族，都能輕鬆了解房產這件事。
本書特別注重在購屋心理學上的心路歷程演化，以及自己內心對話，如何克服心理障礙？如何打破購屋置產的門檻？人生的第一桶金從何而來？買賣屋時的心理化學變化都影響您的決策成功，看過本書您絕不再茫然，更能“黑皮”Happy買房！

郭鴻屯　好房網專欄名家
六十二年次，出生於彰化鹿港農家鄉下。白手起家，從事過製造業、紙器印刷業、投資業、五金百貨業、保險業、鋼材加工業、電子業、房地產業、銀行業、裝修設計業、機械加工業......等產業，對各產業閱歷豐富，從民國八十九年代，全台房地產景氣最蕭條低點的時期，就進入房地產投資業，經歷房市起伏變化，經驗內容豐富，具有實戰經驗。
不同於一般學者的論點，特別不同於市面上的其它書籍僅著重在專業技術上，本書特別注重在購屋心理學上的心路歷程演化，以及自己內心對話。
如何克服心理障礙？如何打破購屋置產的門檻？人生的第一桶金從何而來？買賣屋時的心理化學變化都會影響你的決策成功，透過精心整理，本書將是值得您珍藏的一本購屋致富心理學～

夢想一個不可能的夢／豐暉鋼鐵副總 黃尹奇

倘若說社會是一所綜合各種知識和學問的大學，《房市黑皮書》的作者-郭鴻屯先生一定是一位肯用功、肯用心和肯同別人分享的研究生。坊間有關投資理財的理論或工具的書籍琳瑯滿目，讓人眼花撩亂，無從下手，更不用說想登其堂奧。
郭鴻屯先生從事房地產投資業十數年，能夠把這種行業所要考慮和參照的各種面向和成功因素，化繁為簡，有系統地加以剖析編製，如果本身沒有相當的智慧和厚實的成功經驗作後盾，這本書根本就無法那麼深入淺出地掌握主軸，並廣為流傳。它對投資房地產有興趣但卻還迷惑不解徬徨失措的大眾，絕對能夠如醐灌頂，幫他們指出迷津。
現代化社會的投資標的何其多，但像投資房地產那麼穩當且利潤倍增的並不多。不過由於買家「捏驚死，放驚飛」的心理，常常錯失良機。郭鴻屯先生在書中「買家心理學」和「購屋人性心理學」裡，有精闢扼要的透析，值得參考。成功失敗常常是一念之差，而「房市黑皮書」一書絕對是初入門者的敲門磚。
投資房地產，對目前「被出賣的世代」，月入僅數萬元的年輕族群而言，無疑是種「西牛望月」，遙不可及的夢想，因為「生吃都不夠，奢求曝乾」。存不了「第一桶金」的人，哪來資格進場，這本書的編製者在「30歲後你會站在哪裡？」像一位老師語重心長，毫無保留地指出取得「第一桶金」的關鍵和投資所要考慮的種種客觀條件。唯有正確的觀念，才有正確的投資策略和方法。
親愛的讀者就讓我們跟郭鴻屯先生「一起成功吧」。要成功就要開始行動。
Let is dream an impossible dream.

房價上漲只有台灣嗎？／欣元商仲協理 何正喨

亞洲各國普遍有高房價的問題，引起市井小民與富豪的對立，也有了『居住正義』的新名詞出現~而高房價真的是投資客與富人炒高的嗎？明明景氣就不太理想，每年經濟成長率都在保2、保3，為何房價會翻了好幾番了？
個人以為究其原因，主要來自低利率，以及歐美日各國的QE政策，導致全球熱錢亂竄，錢往黃金、石油、房地產跑，所以這是熱錢追求利潤下的結果！而暴漲的也不只是房地產而已！只要有利可圖的產品，都免不了熱錢的炒作~它不分區域，產品只要有利潤，就有它的炒作空間，這是全球性的！絕非某一個人或某一投資客可以造就的，目前美國經濟獨強於全球，錢有回流美國的跡象，黃金、石油、房地產再上漲的機會，應該也不大了！

心寬念純，感同身受／土地銀行 林文通

作者將房屋的『價格』與『價值』明白清楚以生活中的方式表明，更對首購族提出實質的建議，對投資者，以投資的角度來闡明價值。對政府應以國際視野，城市永續的理念。
作者將個人歷練，就房市的循環走勢；秉持【心寬念純，感同身受】，對每個階段做出注解，淺顯易懂。

每個人都需要一個家／鑫億弘五金公司董事長 張文意

每個人都需要一個家，一個有「愛與歸屬」的感覺，對剛出社會的青壯年而言，擺脫「無殼蝸牛」一詞是首重目標，對中老年退休一族而言，「以房養老」得以頤養天年，安穩身心的重大事項，本書作者用實際且平白的言語，闡述房市對社會、個人的影響，及當今發展的趨向，非常值得一讀。

先求有再求好／合成地政士事務所 周淑芳

很榮幸受邀寫序，認識鴻屯已有十年以上，一直以來他是個樸實認真的人，早期投入房地產時，他積極踏實的選擇產品，由小屋更換至目前最適合自己的房屋，每個房屋他都投入自己的心血，從看屋居住環境評估，請我們幫他評估銀行貸款（為自己能力負擔）至成交後用心布置，讓房屋不再是只是個睡覺的地方，而是個溫馨舒適的家，所以當他換屋或是投資房屋，不是只為賺錢，而是創造一個家的感覺及物超所值的價值觀。我們都是白手起家，沒有背景實力，但我們都有一個正確的理念『先求有再求好』。買屋也是這種道理，他精闢的見解，不論你買屋了沒，想必這本書絕對會讓各位讀者不論是想購屋或換屋或徘徊中的人，都會帶給你們更深的體會及幫助。
鴻屯利用他的經驗及樂於助人的個性累積了不少實力及好人緣，親朋好友只要有房地產的問題請教於他，他都樂於幫忙，讓每個人擁有家的溫暖，創造更祥和的社會，讓我們的城市是有溫度的，我想在他的內心必秉持著這種理念，想傳達這份訊息，透過書的表達實踐他的理念。

很高興能認識郭鴻屯同學／漢翔航空工業 辜進興

作者郭鴻屯先生是我的二技在職班的同班同學，初認識時作者已在房地產業界，有數年的實務經驗，記憶中如有其他同學向其請益購屋買房相關資訊，作者都會以專業分析的角度，從各個面向提出說明，來印證現實社會中的現象，做合理的連結剖析，明確的點出因果關係，最後再提出其個人的意見，讓請益者能夠得到正確的資訊以做為決定的依據。

很幸運能成為作者的同學，得以在《房市黑皮書happy》付梓出版前，先睹為快，分享作者數十年來智慧結晶的成果。雖然我本人在民國80年也購買一戶預售公寓，但當時是被出租房東要房子，短時間找不到合宜的房子可以搬遷的前提下，被迫做出買房子的決定！現在回想起，真是好運氣！雖然當時是買在最高點，但終究擁有一間屬於自己的房子，而且房貸也繳完了！不用再被趕來趕去搬遷，提供了安穩的生活基礎。

從作者文中提到我們必須重新建立『新的心理途徑』來修改『內心電腦』新的設定，我個人非常認同這樣的觀念主張，在每個人生活的習慣中，如何突破自己的習慣領域，將會是一件重要的課題。如果我當時不是因為房東要收回房子，在我的習慣認知中，根本不會有買房子的觀念，因為各方面的因緣都還沒俱足，想都不敢想，哪還會有付出行動的時候呢？所以這就是被世俗化固有的觀念所限制，每個人都活在自我認知的習慣領域中，用自己的方式來過活。

很讚嘆作者能不吝將他在房市買賣產業中，長期累積寶貴的實戰經驗，從市場供需、政經、社會、產業、金融、貨幣、稅率、資金…等各面向，非常有系統的分析，說明深入淺出，用大眾聽得懂的文語陳述，加上他體悟的心法，透過《房市黑皮書》的出版流通，讓更多有緣人能分享作者生命的智慧，進而得到利益。

前言：

未來該如何做？

很多人常在問現在到底是不是進場買房的時機？房價還會不會漲？買了萬一跌了怎麼辦？房市會不會泡沫化？現在該買嗎？或是再等一等？會不會像八十年代台灣泡沫化？我會不會是最後一隻白老鼠？房價已經這麼高了還可以買嗎？...
本文從以下多個角度分析找出明確肯定的答案：
1. 台灣現今房市與20年前房市比較圖(會不會泡沫化？)
2. 台灣房市與利率走勢、黃金走勢、石油走勢、房價與股市關聯圖(會不會漲？)
3. 台灣房價與通膨的關係？(未來該如何買？)
4. 台灣房市與政策關係？(如何因應油水電漲？)
5. 土地的特質與價值
6. 為何景氣低迷、失業率高、所得降低、房價反而高漲？(停滯型通膨與中所得國家撞牆期)
7. 決定房價真正的因素？(不是經濟、失業率、空屋率…)
8. 房市7大安全指標(判斷房市警戒線安全值在哪裡？)
9. 台灣房市與商品、原物料、美元、內需經濟，就業連動性
10. 高房價的問題根源在哪？政府該如何？
11. 房價短期趨勢？長期趨勢？
12. 我現在該不該買？什麼時候買？原因為何？
總結：
房價正式進入『高山平原期』築厚底或是轉跌反轉進入崩盤期？房市停滯越久底基越厚，但只會持平緩跌或緩上，暴漲暴跌的機率不大，優越地段漲幅仍為物價上漲指數1~2倍，一般地段為等同物價指數，其他地段則為低於物價指數或負指數，下跌機會很大。

推薦序　夢想一個不可能的夢／黃尹奇
房價上漲只有台灣嗎？／何正喨
心寬念純，感同身受／林文通
每個人都需要一個家／張文意
先求有再求好／周淑芳
很高興能認識郭鴻屯同學／辜進興
深入房市與房產的守則／黃奇登、黃建彬

前言　未來該如何做？

第壹章　購屋人性心理學
1. 『百萬小姐』與『億萬先生』的對話
全球總財富量一直不斷正在增加中的大趨勢
紙鈔正在一直持續不斷貶值中的大趨勢
台中正在都市化、國際化、人口不斷遷入的大趨勢
早知道！結論！不要變成「結果論」
2. 「價格」與「價值」
房子的基本價值
3. 網路文章－30歲後你會站在哪裡
老闆這樣想：工作經驗愈多，起薪愈低
是否做得愈久，就該領得愈多
下班後，寧可發呆也不要再想工作
4. 買家心理學
5. 剛性需求與柔性需求
6. 房價的判定指標
房市的指標判定
7. 詩歌：抬頭仰望
8. 習慣
9. 房市轉折兩大現象
第一現象：『房價遞延循環效應』
第二現象：『利率』
10. 『房市心法』

第貳章　現在與過去的差異
1. 不泡沫化因素？
現在100年代與過去70年代房市比較差異表
2. 『過去』、『現在』、『未來』的房地產會大漲原因
3. 『兩路』與『三合一咖啡』與『三宅人生』
兩路生活
三合一咖啡式生活：學區、工作、居家
三宅人生：適合人生老、中、青三代的生活宅
4. 低成長、低薪資、低就業、高房價因素
台灣房價高漲、低薪資、經濟低成長最主要原因
過去、現在、未來的房地產會大跌原因
5. 黃金、石油、利率、房價與股市走勢與房市大事記
黃金走勢圖
石油走勢圖
利率走勢圖
房價與股市關聯圖
台中中古屋房價走勢

第叁章　如何讓房市良性發展來誘發經濟成長
1. 如何平穩房價
2. 高房價時代來臨
3. 通貨膨脹
何謂『停滯型通膨』、『停滯型通縮』
『成長型通膨』、『衰退型通縮』
現在高房價時代來臨頂多最大的民怨：相對性的剝奪感
4. 島內唯一純內需產業
5. 如何疏導資金洪水？
6. 政策盲點：～茫～忙～盲
油、水、電三漲等於『累進式貧民稅』
民生基本物品的特性？
外勞政策才是問題之母？
消滅萬惡的投資客房價就會跌下來嗎？
當年(92年)房市出現兩個怪異現象
7. 投資客的類型有三大類
8. 『房價不滅定律』
9. 土地的珍貴無價
10. 影響房價的因素
11. 『成績進步獎原理』
財富力(購屋置產能力)：財富≠所得
供需彈性
何謂『供給彈性』？
另一種『供給彈性』
12. 至高無上的「宇宙第一大定律」
13. 學者專家及媒體沒告訴你房市的十九大秘密
第肆章 總結
1. 房地產七大項『安全指標』
2. 房市什麼才是最重要？
未來的趨勢與主流
3. 首購族、小資族、置產族、投資族未來該如何做？
給首購族與小資族的良心建議
給置產族、大媽族、大叔族與菜籃族的良心建議
給投資族的良心建議
給首購族、小資族、置產族與投資族的所有建議
4. 結論
5. 房市漲不漲－答案
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