土地開發與建築法規應用

不動產興衰曲線被視同經濟指標，而不動產產業中，房地開發立足先機位置，格外重要。土地開發的過程中，首要就是進行法規的分析，尤其現今政、經環境變化快速，如何掌握現階段的法規，預測未來的新趨勢，將是賺多或慘賠的關鍵。
建築法規繁多、雜亂，散見四處，因此入門土地開發者學習過程中容易失之片斷，本書作者規劃土地開發案件經驗豐富，縱觀建築開發相關法規條文後，有鑑於市面相關法規圖書的缺點，遂結合實務經驗，系統整理開發法規及其立法起源、影響等，引導讀者從前輩的經驗中學習，早一步了解法規的新趨勢，而應用於開發土地的實務工作上。
本書分為：土地開發與建築法規之關係、如何建立法規資料庫、如何建構法規知識、如何應用法規知識、如何進行土地開發之法規分析、如何應用法規的新趨勢，共六章，文中並附加圖表如：土地開發流程圖、建築技術規則大綱圖、程序進行期間之展期規定圖，輔以解讀法規，易讀易懂，是建築業界都應人手一冊的最佳參考書。

學歷：成功大學建築學士、台灣大學建築與城鄉研究所碩士
房地產專業教學經歷：楊瑾益不動產土地開發研習班講師、中國力霸公司建教合作員工在職訓練班講師、永然法律研究中心建築法規班及土地開發班講師、國防部眷服處建築法規班講師、財團法人台灣不動產資訊中心住宅開發班講師
經歷：行政院勞委會職訓局能力本位職訓教材編撰委員、台北縣政府重建推動委員會委員、台北市建築交集會理事長、國立台北科技大學兼任講師、私立中華技術學院兼任講師
現職：黃宗源建築師事務所負責人、中華民國不動產消費協會發起人暨常務理事
著作：大型住宅基地的建築開發與管制之研究、應用建築法規導論、應用建築法規彙編、土地開發與建築規劃應用、土地開發與建築法規應用、土地開發與規劃設計應用

五版序
前 言

第一章　土地開發與建築法規之關係

第一節　台灣房地產開發的歷史探討
第二節　法規變更對房地產開發之影響
第三節　土地開發與建築法規應用

第二章　如何建立法規資料庫

第一節　認識法規資料來源
第二節　如何整理法規資料
一、土地管理法規
(一)都市土地
(二)非都市土地
二、建築管理法規
(一)都市、非都市土地共同適用
(二)都市土地之建築管理
(三)非都市土地之建築管理
第三節　如何查詢法規資料
一、判斷土地屬性、使用分區
(一)非都市土地
(二)都市土地
1.台北市
2.其他地區
二、判斷基地是否屬山坡地？
三、若為山坡地，判斷是否須經開發許可？
(一)不須經開發許可程序之山坡地，可經水土保持計畫 審核後
(二)須經開發許可程序之山坡地，依下列程序辦理

第三章　如何建構法規知識

第一節　法規緒論
一、法規之意義
(一)法律
(二)命令
二、法規位階
三、法規之公告實施
四、建築管理之起源
五、建管法規之制定法源
(一)源於「制定法」者
(二)源於「非制定法」者
六、建管法規之應用原則
七、建管法規之解釋方法
八、建管法規之適用地區
九、建管法規常用術語
(一)得
(二)應
(三)以上
(四)不溯既往
(五)罰金
(六)罰鍰
(七)沒收
(八)沒入
第二節　認識台灣土地管理現況及建築法規體系
一、台灣土地管理現況
二、台灣的建築法規體系
第三節　認識土地管理制度
一、土地使用管理制度分為三種
(一)開發許可制
(二)土地使用分區管制
1.使用分區之劃定
2.使用類組之建立
3.發展強度的規定
(三)績效分區管制
1.開放空間比率（Open Sapce Ratio）
2.不透水層比率（Impervious Surface Ratio）
3.密度（Density）
4.容積率（Floor Area Ratio）
二、台灣分為都市土地與非都市土地二個管理系統
(一)都市土地之土地使用管理相關法規
1.土地使用管制之意義
2.土地使用管制之目的
(二)土地使用管制之內容
1.管制工具
2.管制內容
三、都市土地之土地使用管理相關法規
(一)都市計畫法
(二)都市計畫法台灣省施行細則
(三)台北市都市計畫施行自治條例
(四)都市計畫法高雄市施行細則
(五)都市計畫公共設施用地多目標使用辦法
(六)都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法
(七)○○縣（市）土地使用分區管制規則或自治條例
四、非都市土地之土地使用管理相關法規
(一)區域計畫之功能
(二)非都市土地使用管制體系
1.土地使用管制
2.非都市土地使用管制之層次
(三)相關法規及法令體系
1.區域計畫法
2.區域計畫法施行細則
3.非都市土地使用管制規則
第四節　認識建築管理制度
一、都市土地與非都市土地共同規定之建築管理法規
(一)建築法
1.制定目的
2.主管機關
3.適用地區
4.用語定義
5.建造行為可分下列四種
6.建築相關行為人
7.建築執照分下列四種
8.有關建築許可於程序進行期間之展期規定
9.申請使用執照之三基本條件
10.非經申領使用執照，不准接水接電及使用，變更應申請變更使用
執照
11.申請變更使用執照之申請文件、圖
12.建築物公共安全、公共衛生檢查
13.建築物室內裝修納入管理
14.昇降及機械停車設備非經檢查取得使用許可證，不得使用
15.建築物之拆除，應先請領拆除執照
16.處罰事項
17.不適用本法全部或一部分規定者
(二)建築技術規則
(三)山坡地管理
(四)畸零地管理
(五)現有巷管理
二、都市土地之建築管理
(一)台北市建築管理自治條例
(二)新北市建築管理規則

第四章　如何應用法規知識

第一節　處理程序終結前法規不溯既往原則之應用
第二節　建蔽率舊照與容積率新照之比較
一、容積率管制時代來臨
二、建蔽率舊照與容積率新照的比較
(一)舊照
(二)新照
三、建蔽率舊建照在土地開發上之應用
四、容積率新建照在土地開發上之應用
1.舊照
2.新照
3.比較
第三節　台北市與其他地區法規之比較
一、台北市
二、其他地區
三、台北市與其他地區法規之比較
(一)基地開發強度方面
1.台北市
2.其他地區
(二)使用用途方面
1.台北市
2.其他地區
(三)停車空間規定方面
1.台北市
2.其他地區
(四)畸零地規定方面
1.台北市
2.其他地區（以新北市畸零地使用規則為例）
(五)基地配置方面
1.台北市
2.其他地區
(六)高度限制方面
1.台北市
2.其他地區
(七)私設通路方面
1.台北市
2.其他地區
(八)山坡地管理方面
1.台北市
2.其他地區
(九)開放空間鼓勵規定方面
1.台北市
2.其他地區
(十)停車獎勵方面
1.台北市
2.其他地區
(十一)騎樓設置規定方面
1.台北市
2.其他地區

第五章　如何進行土地開發之法規分析

第一節　土地適用法規之判定
一、都市土地
(一)只有主要計畫之土地
(二)已有細部計畫之土地
(三)變更使用分區之土地
二、非都市土地
(一)已編定分區使用之土地
1.按原編定使用
2.相同分區變更編定使用
3.變更分區及編定使用
(二)未編定分區使用之土地
三、山坡地
(一)山坡地之定義及範圍
1.山坡地之定義
2.山坡地之範圍
(二)山坡地基地不得開發建築之認定標準
(三)山坡地管理法規之歷史沿革
(四)山坡地適用法規之判定
第二節　基地配置之法規分析
一、基地外部之法規分析
二、基地內部建築物外部之法規分析
第三節　建築平面之法規分析
一、建築物用途分類確定
二、判定是否為供公眾使用建築物
三、確定樓層數及建築物高度後法規之限制條件評估
四、防火避難設施檢討
(一)樓梯座數及構造檢討
(二)設置昇降機或緊急昇降機之檢討
(三)屋頂避難平台檢討
(四)防火間隔檢討
五、樓層高度限制之法規分析
(一)依建築技術規則建築設計施工編第164條之1規定，住宅、集
合住宅用途之挑空原則及樓層高度限制　如下
(二)依《台北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理原則》規定
六、面積檢討
(一)總樓地板面積檢討
1.允建容積
2.屋頂突出物面積
3.地下層面積
4.其他不計容積但計入樓地板面積部分
(二)陽、花台等不計入樓地板面積部分檢討
七、日照、採光、避雷計檢討
(一)日照檢討
(二)採光檢討
(三)避雷針檢討
八、地下層之法規檢討
(一)停車空間檢討
(二)防空避難設備檢討
(三)地下室開挖率檢討
(四)地下室開挖深度檢討
九、綠建築規定檢討
(一)綠建築六項指標適用建築物檢討
1.建築基地綠化
2.建築基地保水
3.建築物節約能源
4.建築物雨水或生活雜排水回收再利用
5.綠建築構造
6.綠建材
(二)免計容積率及建築面積之規定

第六章　如何應用法規的新趨勢

第一節　掌握現階段法規的方向
一、時空轉變因素對法規之影響
(一)政治上因素
1.台灣省精省對法規之影響
2.政府拯救房地產業採取措施對法規之影響
(二)社會事件引發輿論對法規之影響
1.天災人禍之影響
2.社會時事弊端之影響
(三)政策上因素
二、創造土地價值的法規應用
(一)增加容積的法規應用
1.開放空間獎勵
2.停車獎勵
3.容積移轉
4.聯合開發獎勵
5.災後重建
6.都市更新容積獎勵
7.老人住宅容積獎勵
8.特定區開發時程獎勵
9.其他
(二)改變使用用途的法規應用
1.土地變更使用分區
2.建築物變更使用
3.不變更土地使用分區及建築物不變更使用
三、現階段重要法規之應用
(一)容積移轉制度
1.容積移轉之意義
2.台灣實施容積移轉之歷史沿革
3.容積移轉相關法規
4.現階段容積移轉之執行方式
(二)都市更新政策
1.都市更新之意義
2.台灣實施都市更新之歷史沿革
3.都市更新相關法規
4.現階段都市更新之執行方式
(三)農地釋出政策
1.農地釋出政策之意義
2.農地釋出政策之歷史沿革
3.農地釋出相關法規
4.現階段公共設施用地開發之應用
第二節　預測未來法規的新趨勢
一、國土計畫法的立法
(一)台灣土地管理歷史的發展沿革
(二)國土計畫法草案概述
二、停車獎勵的公平性探討
三、容積移轉制度趨向合理化
四、都市更新政策趨向公平審慎
五、高公設比時代來臨
六、政府推動中的政策與重大法案
(一)推動中的政策
(二)推動中的重大法案

附錄

附錄一　法規目錄彙編
A中央法規
B區域計畫相關法規
C都市計畫相關法規1
D都市計畫相關法規2
E都市更新相關法規
F建築相關法規1
G建築相關法規2
H建築專業人員相關法規
I營造相關法規
J山坡地相關法規
K水土保持相關法規
L停車場相關法規
M環評及產業開發相關法規
N其他
附錄二　必備法規書目
附錄三　法規思考題
後 語
參考書目