房地產的開發決策與評估

對房地產開發投資與不確定風險因素中，借助房地產競爭理論的競爭優勢，利用博奕論的開發與否決策，避開預期及降低不可預期的風險，採用現代化的分析手段及方法，通過定性的推理判斷和定量的分析計算，減少非結構性的主觀決策，對投資方案進行選擇開發模式的決策過程。

■ 摘要

本文研究主要的目的在考量整個國際局勢與國內實際狀況下，對房地產開發投資者的投資戰略因素，並在整個房地產產業大量的不確定風險因素中，借助於房地產本身競爭理論的強化競爭優勢，利用博奕論的開發與否決策，確立開發決策之執行，避開預期中的風險及降低不可預期的風險，然後採用現代化的分析手段及方法，通過定性的推理判斷和定量的分析計算，減少非結構性的主觀決策，對各種投資方案進行選擇開發模式的決策過程。

在這個主要研究架構中，從瞭解房地產的各種開發環境條件起：對其區位理論、城市社會環境、城市經濟與國民經濟體系、投資市場環境、供給與需求分析、競爭項目環境等，作為進入房地產市場的基本起步分析。對於城市居住環境選擇的考量需求，實作一個海峽二岸專家學者式的問卷調查，經過層次分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP )的分析後，將「城市適住性」的選擇優先次序排列，以提供當作一個居住環境選擇的參考條件。再以開發商本身五項競爭力（Five Forces of Competition Framework）架構分析與SWOT 架構分析房地產開發的本身競爭優劣、經濟社會情勢，開發商進入房地產業之長處與短處，機會與威脅點，辨識開發商本身在房地產開發投資的競爭優勢點，本身是否有足夠的競爭優勢進入房地產開發市場，或者不進入房地產市場。

房地產的開發策略中以博奕論（ Game Theory ）的理論建立影響建構各因素彼此關係，在房地產市場所存在的資訊不對稱及資訊不完全中，依據房地產市場需求量的大小與最佳化利潤的考量來決定其開發、進入或退出、不進入房地產市場的策略及風險性的評估分析。市場機制是房地產開發普遍存在的評估之一，而博奕的勝利主要建立在自己本身的獲益程式，而不是建立在對手失敗的基礎上。對於進入開發市場之前後有不同的策略考量，採取不同的經營戰略步驟，進而導致不同的開發博奕結果。在房地產開發的過程中，採用各種不同博奕下的結果中，在房地產市場需求量大或小的情況下，選擇對自己獲利最佳的投資方案，或最有利的最佳進入房地產市場的時機，再決定本身進入房地產市場所採取的開發策略。

將其房地產開發中所預期及不可預期容易發生的風險因素，作一系列的風險管理與避險措施，並將其容易產生的風險因素條列式分析，經過海峽二岸專家學者式的問卷調查方式，將複雜系統的決策思維模型化、數量化的過程，經過層次分析法的分析排序後，得到各項風險因素的風險高低值，以及非結構性的風險權重值給予客觀決策，清楚地瞭解每項風險因素中的風險質高低，並考量風險因素的優先次序，確切瞭解房地產開發前的決策與容易發生風險性分析評估，得以對此產業的開發有所依循與瞭解，避免在開發投資決策前、開發專案過程進行中及專案完成後作出錯誤的決擇，減少產生風險或將其風險產生的概率降至最低。

經由以上對房地產開發環境條件分析瞭解、開發商本身的競爭優勢與否、博奕論產生的開發決策、開發風險因素的實質認知、經由層次分析法定性與定量相結合的風險的考量方法，藉以專案開發的評估與研究等方式等；深入對房地產市場的開發戰略，根據這些分佈結果和風險分析迴圈過程，可提供房地產管理開發者建立決策支援模式，並且可以認真思考面對房地產投資風險的態度。