商業地產開發典型失誤（簡體書）

全國超過6萬個商業地產項目，絕大多數項目從老板到中高層團隊缺乏操控項目需要的足夠的商業地產專業功力，另外，電商快速發展，將意味著商業地產存在行業性變革的趨勢，規模或將過剩，項目規模過大潛藏風險，這都加大了項目成功的難度。《商業地產開發典型失誤》希望從商業地產開發理念、開發決策、項目定位、規劃設計、招商、營銷、融資、人力、運營管理到商業地產如何電商化，就逐個環節可能出現的錯誤理念以及典型失誤進行深入解析，希望給商業地產項目以及行業從業者以實戰性的指導，讓商業地產項目最大程度地避免失誤，確保項目成功。

陳建明，1992年本科畢業于清華大學，2001年獲得北大國際MBA學位，現為中國商業品牌聯盟執行主席、中國商業聯合會專家委員、中國購物中心專業委員會委員，北京大學、清華大學客座教授，于1999年被北京市政府新聞辦公室授予“特殊貢獻獎”，現擔任易鋪中國總裁。長期從事房地產咨詢、開發、招商、融資工作，諳熟中國房地產以及商業房地產的理論和運作。目前，屬下易鋪網已經成為全球最大的二手商業房產租售一項目招商營銷平臺，已經成為中國排名第一的“二手商業房產免費估價服務信息網”；屬下賽睿顧問已經為新加坡凱德置地、泰國正大集團、北京中遠房地產、山東魯能集團、北京新燕莎投資集團等國內外知名企業提供了專業化商業地產綜合服務；屬下易鋪科技已經成為專注于020軟件開發的實體商業IT服務商。已出版著作有《中國超級購物中心SHOPPINGMALL投資開發指南》、《商業房地產投資、融資指南》、《商鋪投資指南》、《鋪鋪為贏，商鋪投資創富完全手冊》、《店店為贏，創業開店指南》及《購物中心招商指南》等著作。

第一章 商業地產開發典型失誤概述
一、商業地產基礎知識概述
二、商業地產行業的市場現狀
三、商業地產行業的發展趨勢
四、商業地產開發專業操作流程
五、商業地產投資開發專業化的重要性
六、商業地產開發失誤的表現形式和影響
七、商業地產行業十大教訓
第二章 商業地產開發理念失誤
一、“商業地產開發老板說了算”理念失誤“訂單地產”就是真理
三、“規模但求最大”
四、“大而全”理念失誤
五、“狹隘的體驗業態思想”
六、“商業地產咋玩都賺”
七、“就是不信電商的邪” 第一章 商業地產開發典型失誤概述
一、商業地產基礎知識概述
二、商業地產行業的市場現狀
三、商業地產行業的發展趨勢
四、商業地產開發專業操作流程
五、商業地產投資開發專業化的重要性
六、商業地產開發失誤的表現形式和影響
七、商業地產行業十大教訓
第二章 商業地產開發理念失誤
一、“商業地產開發老板說了算”理念失誤“訂單地產”就是真理
三、“規模但求最大”
四、“大而全”理念失誤
五、“狹隘的體驗業態思想”
六、“商業地產咋玩都賺”
七、“就是不信電商的邪”
第三章 商業地產開發前期決策失誤
一、土地決策失誤
二、開發模式決策失誤
三、企業競爭力決策失誤
四、商業開發類型決策失誤
第四章 商業地產開發定位失誤
一、對什么是“市場定位”理解的誤區
二、對類型定位的誤判
三、對商業規模定位的無知
四、向各路“神仙”求定位，定位迷亂
五、誤用市場數據導致定位偏差
六、忽視周邊商圈氛圍進行定位
七、閉門造車，業態組合定位的遺憾
八、忽視租售科學組合出現的定位問題
九、缺乏動態發展眼光進行定位
第五章 商業地產規劃設計失誤
一、國內商業地產規劃設計的理念誤區
二、國內商業地產規劃設計的典型失誤
第六章 商業地產招商失誤
一、商業地產招商理念失誤
……
第七章 商業地產資金運作失誤
第八章 商業地產銷售失誤
第九章 商業地產公共關系失誤
第十章 商業地產人力資源失誤
第十一章 商業地產運營管理失誤
第十二章 商業地產應對電商趨勢失誤

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后來由于種種原因，哈利·波特主題娛樂沒有成行，但這種借鑒美國娛樂工業化成功經驗進行娛樂體驗氛圍打造的理念是易鋪中國團隊的財富，因為超級創意的體驗娛樂對于大型商業項目來說，顯然有巨大的杠桿拉動效應。
現在不少開發商對娛樂體驗業態杠桿效應的效果和體驗元素差異化之間的關系已經有了較深入的了解，但是很多開發商在具體操作的過程中依然在走彎路——盲目模仿的結果就是花錢創造同質化內容，別人做什么，就跟著做什么，這是典型的無效或低效投資。
7.忽視體驗內容的時間效應
眾所周知，越是時尚的體驗元素，存續時間可能會越短，這樣就產生體驗內容的時間效應問題。另外，消費市場本身也存在持續變化的特點，一旦消費者的需求方式、新鮮感發生了變化，那么體驗娛樂項目勢必進行必要的調整，否則消費市場的需求得不到滿足，出現問題幾乎成為必然。
商業地產的開發商需要對未來項目當中的體驗娛樂內容進行深入的分解，看哪些體驗元素時尚化程度高，這樣在招商過程中需要進行關注，并通過招商合同對租約進行約定，一旦這些體驗元素成為流行過去時，那么開發商就可以自然進行調換。
目前，絕大多數開發商對體驗元素的時間效應還沒有注意到，僅停留在體驗元素的挖掘上。造成這種情況的原因在于絕大多數商業地產項目尚處在開發期間，沒有開始經營，一旦開始經營，這些問題就會自然出現。
從上面內容可以看出，體驗元素的時間效應發生在商業地產經營期間。可能有讀者會問，那又何必在開發階段如此重視呢？結論是：既然體驗元素有時間效應問題，那么開發商就必須在投資決策時有眼光。
8.忽視體驗娛樂項目動態內容的價值
鑒于國內商業地產開發商初級開發的普遍性，開發商在商業地產體驗元素的挖掘上似乎不太可能有更深層次的挖掘，但是從體驗娛樂項目是靜態還是動態，是互動還是純觀賞，就可以發現其中有不同的價值。
很顯然，靜態體驗元素和動態體驗元素的市場吸引力是有區別的：靜態體驗元素對于絕大多數消費者來講，吸引力有限，有效觀瞻次數也就一兩次；動態體驗元素對于消費者的吸引力卻要優于靜態體驗娛樂元素，既然是動態的，那么消費者有效觀瞻次數會整體高于靜態的。互動體驗元素和純觀賞體驗元素之間的價值關系與動態體驗元素和靜態體驗元素之間的關系是一致的。
關于體驗娛樂項目的動態性問題，我們從僑福芳草地就能感覺到：除了部分靜態的雕塑外，過段時間你會發現新的雕塑出現，有時候還會有特別好玩的創意造型、設計突然賞心悅目的出現，至于芳草地展覽館、芳草地畫廊，新的展品、作品總能吸引高端收藏者、消費者駐足光臨。這些變化性對于目標人群來說無疑屬于持久吸引的元素，讓大家眷戀這里的物、品。新光天地5層的品牌文化展之所以每月換新的品牌，都是在持續進行娛樂體驗新元素的塑造，給消費者更多滿足，自然獲得更多忠誠，這就是歷久彌香的商業以及品牌升華的魅力。其實，體驗娛樂元素的動態是管理者、創意者用心溫暖市場的最好表現，反過來，被溫暖的市場又會自然回報商業，這就是商業運營溫暖的力量，也是這種職業特別留有余香的地方。
既然動態體驗元素和互動體驗元素的市場聚合力更強，那么開發商就需要關注，并進行挖掘。
……