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商品簡介
作者簡介
名人/編輯推薦
序
目次
書摘/試閱
商品簡介
《明明白白購買二手房(實戰強化版)》主要介紹了二手房交易過程中涉及的專業知識和法律法規，具體包括購房前的規劃、二手房基礎知識、獲取房源信息的途徑、中介機構的選擇、購房前的實地考察、房屋交易細節、合同簽訂事宜、貸款操作指南共八個方面的內容。通過閱讀《明明白白購買二手房(實戰強化版)》，消費者可以增強在購房過程中的自我保護能力，從而規避交易風險、明明白白消費。 《明明白白購買二手房(實戰強化版)》適合希望購買二手房的消費者和二手房銷售從業人員閱讀使用，同時也可作為欲從事此行業人員的自我培訓用書。
作者簡介
劉建偉 地產顧問師、培訓師，山西財經大學工業會計專業畢業，1996—2001年在建設銀行房地產信貸部從事房地產信貸工作，現在杭州某房地產代理公司任區域經理。曾在新嘉華置業（新加坡）任項目總監，其間參與了廣西南寧國家經濟開發區、山東青島夢之塔工業園、上海東方雅苑、廣西柳州新加坡標準汽配城等項目的策劃與實施。
名人/編輯推薦
二手房交易過程復雜、煩瑣，從找房、看房、簽合同到辦貸款，每一步都需要謹慎，每一步都暗藏風險，稍不留神就可能給自己帶來麻煩和損失。與其被動地見招拆招，每一步都戰戰兢兢、如履薄冰，不如學點二手房方面的知識，主動規避交易風險，踏踏實實選房，明明白白消費。
如何簡單測算買房所需各項費用？
哪些二手房即使再好也不能購買？
怎樣才能識別黑中介的虛假信息？
進行實地考察時應留意哪些地方？
怎么樣辨別各種產權證件的真偽？
二手房交易的大致流程是怎樣的？
簽訂購房合同時應注意哪些事項？
如何確定貸款方式、年限及數額？
……
讀完本書，你將成為買賣二手房的專家！讓你買得放心、買得稱心、買得劃算！
如何簡單測算買房所需各項費用？
哪些二手房即使再好也不能購買？
怎樣才能識別黑中介的虛假信息？
進行實地考察時應留意哪些地方？
怎么樣辨別各種產權證件的真偽？
二手房交易的大致流程是怎樣的？
簽訂購房合同時應注意哪些事項？
如何確定貸款方式、年限及數額？
……
讀完本書，你將成為買賣二手房的專家！讓你買得放心、買得稱心、買得劃算！
序
置業安家一直是老百姓關注的熱門話題。比起新商品房來，二手房有著許多天然的優勢，如何購買二手房已成為大家茶余飯后的熱門話題。
同一手房相比，二手房的買賣程序更為復雜，主要表現在以下幾點：買賣雙方信息不對稱；交易環節復雜；牽涉部門眾多，不僅有買賣雙方，還會牽涉到房地產中介公司、房地產交易中心、物業管理公司、貸款銀行、擔保中介公司、公證處、稅務部門、財政部門和保險公司等；涉及到大量的房地產法律事務和專業知識，如對交易主體和客體的審查、合同的簽署、資金的監管及產權的辦理等。一些房地產中介公司操作不規范，一旦發生糾紛就推卸責任甚至逃逸，致使購房者的利益遭受損失。
因此，對于購房者而言，在購買二手房之前適當學習并了解二手房及二手房買賣的相關知識，才能在二手房買賣過程中規避風險、化解糾紛并切實維護自己的合法權益。
基于此，我們修訂了《明明白白購買二手房》一書。該書最早于2009年出版，出版后深受廣大讀者的歡迎。許多讀者看了此書以后，通過來信、來電、留言的方式與我們探討二手房交易的相關事項，同時也希望能增加一些新的、與時俱進的內容。
修訂后的《明明白白購買二手房(實戰強化版)》內容更加完整，主要包括八大模塊。
做好購房規劃 了解二手房基礎知識
多種渠道獲取房源信息 選好中介機構
購房前進行實地考察 明察秋毫做好房屋交易
簽好合同才能避免糾紛 貸款也要精打細算
《明明白白購買二手房(實戰強化版)》在原書基礎上做了如下更新。
第一，將原來的第一章分解為三章，在購房規劃中增加了學位房、投資房兩大類。
第二，在第八章中，專門用一節內容介紹了主要城市的二手房公積金貸款操作流程。
第三，將大量的文字說明替換為表格、流程圖，內容更加精練，形式更加靈活，方便讀者閱讀和理解。
第四，根據最新的行業法規和管理辦法，刪除了一些不夠完善、與目前法律法規不符的文件，增補了一些新的文件。 本書由劉建偉主編，另外，為本書提供并整理資料的有新嘉華置業、天同地產顧問、新中物業、平安保險以及深圳商業銀行的張紹峰、劉冬娟、高風琴、吳麗芳、宿佳佳、申姝紅、鄭潔、劉軍、李輝、趙靜潔、陳運花、段青民、楊冬瓊、趙仁濤、柳景章、唐瓊、段利榮、林友進、劉海江、馬麗平、匡仲瀟、滕寶紅等，在此一并表示感謝！
同一手房相比，二手房的買賣程序更為復雜，主要表現在以下幾點：買賣雙方信息不對稱；交易環節復雜；牽涉部門眾多，不僅有買賣雙方，還會牽涉到房地產中介公司、房地產交易中心、物業管理公司、貸款銀行、擔保中介公司、公證處、稅務部門、財政部門和保險公司等；涉及到大量的房地產法律事務和專業知識，如對交易主體和客體的審查、合同的簽署、資金的監管及產權的辦理等。一些房地產中介公司操作不規范，一旦發生糾紛就推卸責任甚至逃逸，致使購房者的利益遭受損失。
因此，對于購房者而言，在購買二手房之前適當學習并了解二手房及二手房買賣的相關知識，才能在二手房買賣過程中規避風險、化解糾紛并切實維護自己的合法權益。
基于此，我們修訂了《明明白白購買二手房》一書。該書最早于2009年出版，出版后深受廣大讀者的歡迎。許多讀者看了此書以后，通過來信、來電、留言的方式與我們探討二手房交易的相關事項，同時也希望能增加一些新的、與時俱進的內容。
修訂后的《明明白白購買二手房(實戰強化版)》內容更加完整，主要包括八大模塊。
做好購房規劃 了解二手房基礎知識
多種渠道獲取房源信息 選好中介機構
購房前進行實地考察 明察秋毫做好房屋交易
簽好合同才能避免糾紛 貸款也要精打細算
《明明白白購買二手房(實戰強化版)》在原書基礎上做了如下更新。
第一，將原來的第一章分解為三章，在購房規劃中增加了學位房、投資房兩大類。
第二，在第八章中，專門用一節內容介紹了主要城市的二手房公積金貸款操作流程。
第三，將大量的文字說明替換為表格、流程圖，內容更加精練，形式更加靈活，方便讀者閱讀和理解。
第四，根據最新的行業法規和管理辦法，刪除了一些不夠完善、與目前法律法規不符的文件，增補了一些新的文件。 本書由劉建偉主編，另外，為本書提供并整理資料的有新嘉華置業、天同地產顧問、新中物業、平安保險以及深圳商業銀行的張紹峰、劉冬娟、高風琴、吳麗芳、宿佳佳、申姝紅、鄭潔、劉軍、李輝、趙靜潔、陳運花、段青民、楊冬瓊、趙仁濤、柳景章、唐瓊、段利榮、林友進、劉海江、馬麗平、匡仲瀟、滕寶紅等，在此一并表示感謝！
目次
第一章 做好購房規劃
第一節 買房規劃設計
一、單身人群買房規劃設計
二、新婚人群買房規劃設計
三、改善居住條件人群買房規劃設計
四、提高居住品位人群買房規劃設計
五、學位房購買人群買房規劃設計
六、投資人群買房規劃設計
第二節 預算購房成本
一、可承受的房屋總價
二、辦理貸款所需費用
三、中介服務所需費用
四、買房所需繳納稅費
五、房屋裝修費用
第三節 制定買房決策
一、盤點經濟實力
二、權衡經濟成本
三、確定買房時機
四、投資注意事項
第二章 了解二手房基礎知識
第一節 二手房產權類別
一、商品房
二、經濟適用房
三、房改房
四、集資房
五、危舊房改造回遷房
第二節 不能買賣的二手房
一、共有產權房屋
二、房改房
三、公有住房
四、集資房或自建房
五、產權糾紛房
第三節 購買二手房的優勢
一、即買即住
二、質量、配套一目了然
三、選擇空間大
四、落戶快
五、無需擔憂產權問題
六、價格多元化
七、入住后干擾少
八、居住成本低
九、收樓省時方便
第四節 購買二手房的風險
一、交易主體
二、交易房屋
三、房屋貸款
四、產權轉移登記
第三章 多種渠道獲取房源信息
第一節 房源信息獲取途徑
一、中介公司
二、網絡搜索
三、媒體廣告
四、市場拍賣
五、朋友介紹
六、社區廣告
七、房地產交易會
八、自己尋找與委托中介公司的對比
第二節 信息收集注意事項
一、杜絕虛假信息，識破黑中介
二、發布求購信息時注意保護自己
第四章 選好中介機構
第一節 了解中介機構
一、中介機構認知
二、中介服務范圍
三、中介服務收費
第二節 規避中介陷阱
一、選擇可靠中介
二、了解信譽記錄
三、規避中介陷阱
第五章 購房前進行實地考察
第一節 考察房屋質量
一、房屋周邊環境
二、結構樓型選擇
三、房屋結構質量
四、房屋樓層考慮
五、房屋布局效果
六、房屋面積核算
七、查看舊房歷史
八、挑房經驗總結
第二節 鑒別產權真偽
一、賣房人資格審查
二、對房屋的產權狀況的審查
三、審查房屋是否具備上市交易資格
四、產權證件鑒別
……
第六章 明察秋毫做好房屋交易
第七章 簽好合同才能避免糾紛
第八章 貸款也要精打細算
參考文獻和網站
第一節 買房規劃設計
一、單身人群買房規劃設計
二、新婚人群買房規劃設計
三、改善居住條件人群買房規劃設計
四、提高居住品位人群買房規劃設計
五、學位房購買人群買房規劃設計
六、投資人群買房規劃設計
第二節 預算購房成本
一、可承受的房屋總價
二、辦理貸款所需費用
三、中介服務所需費用
四、買房所需繳納稅費
五、房屋裝修費用
第三節 制定買房決策
一、盤點經濟實力
二、權衡經濟成本
三、確定買房時機
四、投資注意事項
第二章 了解二手房基礎知識
第一節 二手房產權類別
一、商品房
二、經濟適用房
三、房改房
四、集資房
五、危舊房改造回遷房
第二節 不能買賣的二手房
一、共有產權房屋
二、房改房
三、公有住房
四、集資房或自建房
五、產權糾紛房
第三節 購買二手房的優勢
一、即買即住
二、質量、配套一目了然
三、選擇空間大
四、落戶快
五、無需擔憂產權問題
六、價格多元化
七、入住后干擾少
八、居住成本低
九、收樓省時方便
第四節 購買二手房的風險
一、交易主體
二、交易房屋
三、房屋貸款
四、產權轉移登記
第三章 多種渠道獲取房源信息
第一節 房源信息獲取途徑
一、中介公司
二、網絡搜索
三、媒體廣告
四、市場拍賣
五、朋友介紹
六、社區廣告
七、房地產交易會
八、自己尋找與委托中介公司的對比
第二節 信息收集注意事項
一、杜絕虛假信息，識破黑中介
二、發布求購信息時注意保護自己
第四章 選好中介機構
第一節 了解中介機構
一、中介機構認知
二、中介服務范圍
三、中介服務收費
第二節 規避中介陷阱
一、選擇可靠中介
二、了解信譽記錄
三、規避中介陷阱
第五章 購房前進行實地考察
第一節 考察房屋質量
一、房屋周邊環境
二、結構樓型選擇
三、房屋結構質量
四、房屋樓層考慮
五、房屋布局效果
六、房屋面積核算
七、查看舊房歷史
八、挑房經驗總結
第二節 鑒別產權真偽
一、賣房人資格審查
二、對房屋的產權狀況的審查
三、審查房屋是否具備上市交易資格
四、產權證件鑒別
……
第六章 明察秋毫做好房屋交易
第七章 簽好合同才能避免糾紛
第八章 貸款也要精打細算
參考文獻和網站
書摘/試閱
后來，又因家中發生其他事，小敏再次向小楊借錢15萬元，前后共向小楊借錢25萬元。此時，小敏覺得借款較多，不還錢心理負擔太重，又鑒于家庭沒有其他收入，遂與丈夫商量，如果小楊愿意，就把已經對外出租的二室一廳房屋以60萬元的價格出售給小楊，丈夫表示同意。
隨后，小敏找到小楊協商，愿意將自己繼承的二室一廳房屋作價60萬元出售給小楊，扣除其先借款項，小楊向小敏支付35萬元房款即可。小楊恰巧有買房的意向，遂表示同意，于是雙方簽訂了房屋買賣合同，并在付35萬元余款后的第二天，雙方到房管部門辦理了房屋過戶登記手續。
房屋過戶手續辦完后，小敏通知小馬，告訴其事情的來龍去脈，并要求小馬騰退所租住的房屋。然而，令小敏沒想到的是，小馬拒絕了她的要求。小馬的理由是：自己與小敏簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意愿的表示，且合同的內容符合法律的強制性規定，理應受到法律的保護。在房屋承租期間，小敏在未經本人同意也未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人，其行為已經侵犯了本人對承租房屋的優先購買權。
幾經協商未果，眼見自己已付錢并且已辦理了房屋過戶手續，而房屋仍不是自己的，小楊心里很不是滋味。小敏也覺得這樣很對不住朋友，便一紙訴狀將小馬告到法院，以維護自己的合法權益。
后法院經取證判決：小敏在出售、出租房屋時，未履行相關法律法規、司法解釋所規定的提前三個月通知的義務，在承租人未放棄優先購買權的情況下，擅自將出租房屋出售給第三人，顯屬不當行為。盡管小敏和小楊經協商達成協議，簽訂房屋買賣合同并到房地產管理部門辦理了房屋過戶手續，但是，小敏與小楊之間的買賣行為侵犯了小馬作為承租人的優先購買權，故該房屋買賣合同無效。
特別提示：
購房者還應當注意，如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應當繼續履行租賃合同，與承租人重新簽訂租賃主體變更的房屋租賃合同。
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