最新房地產典型案例評析（簡體書）

《最新房地產典型案例評析》精選了北京市近年來出現的房地產法律糾紛案例，涉及房屋合同、委託中介、土地使用權、權屬相鄰、建築工程、合作開發、房屋租賃、房屋拆遷、物業諸方面，每個案例均有詳細的案情描述和審理過程，並對相關焦點問題進行深入分析，並配合辦理案件過程中所涉及的法律文書及相關法律知識，是從事房地產開發、交易、租賃等活動的各界人士必備讀物。

《最新房地產典型案例評析》精選最新案例，分析深入實際，案例典型全面，依法解決問題。

一、案情
楊淑芳與武寶山系夫妻，二人于1941年結婚。武寶山、武南山系武宗林之子。1977年，楊淑芳與武南山就分割武宗林的遺產發生糾紛并訴至法院，法院以調解書形式確認北京市豐臺區長辛店同興里甲40、41號院中三間房屋（即本案訴爭房屋）歸楊淑芳。1990年6月16日，北京市房地產管理局頒發的房產證載明房屋所有權人為楊淑芳。1996年，武寶山去世，此后其繼承人未對其遺產進行過分割。
2006年6月9日，楊淑芳與郭旭簽訂了房屋買賣合同，將楊淑芳名下的房屋以10萬元賣給郭旭。該協議有楊淑芳簽字及蓋章。同年6月14日，楊淑芳向辦理變更登記的有關部門遞交了申請書，其申請的內容為：“豐臺建委：本人楊淑芳于2006年6月9日與郭旭辦理的房屋過戶手續，因家庭成員不同意出售，現申請暫停豐臺區長辛店同興里58號過戶手續。”同年6月26日，楊淑芳再次向有關部門遞交申請，該申請內容為：“本人楊淑芳于2006年6月9日與郭旭辦理的房屋買賣手續，現家庭成員無異議，現申請恢復豐臺區長辛店同興里58號房屋過戶手續。”2006年7月7日，郭旭取得訴爭房屋的產權。
后楊淑芳、武長安、武長明起訴至北京市豐臺區人民法院（以下簡稱原審法院），認為楊淑芳名下的房屋處于共同共有的狀態。楊淑芳是在另外兩個兒子武赤烽、武長榮與買房人郭旭惡意串通的情況下，以不合理的低價將房屋賣出的，故要求法院確認楊淑芳與郭旭簽訂的房屋買賣合同無效。被告郭旭辯稱，雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方意思一致的行為。楊淑芳具有完全民事行為能力，房產證及調解書均證明該房系楊淑芳所有，所以楊淑芳有權處分自己的財產。雙方買房手續完備，房屋價格經專業機構進行過評估，并非不合理的低價，現交易已完成，被告已支付全部價款，房屋也已辦理過戶手續，合同不應確認無效。
在法院審理中，郭旭提交對本案訴爭房屋出具的估價結果報告，認為交易價格是依據評估價格確定的。楊淑芳否認曾委托評估事宜。法院詢問郭旭表示經楊淑芳同意，由其代楊淑芳委托的評估。對此楊淑芳亦不予認可。對楊淑芳提出的訴爭房屋未進行過評估一節，經法院向評估單位核實，評估機構表示公司曾對訴爭房屋進行過現場評估，楊淑芳及其長子武赤烽等在評估現場。
在審理過程中，楊淑芳認可與郭旭曾簽訂買賣合同，表示是其子帶她一同辦理的，但未收到購房款。但在原審法院審理過程中，楊淑芳、武長安、武長明認可收到購房款10萬元。審理中，經本院詢問楊淑芳長子武赤烽上述房屋交易情況，武赤烽表示楊淑芳因想把房屋出讓后居住子女家或住敬老院，2005年開始楊淑芳就說要出讓房屋，簽訂協議及評估時楊淑芳及其與四弟武長榮均在現場。而購房款已收取，并以楊淑芳名義存人銀行，存折由其代為保管，用于楊淑芳看病及交納敬老院費用等。對此，楊淑芳、武長安、武長明不予認可。
二、審理情況
原審法院審理認為訴爭房屋系楊淑芳與武寶山夫妻共同財產。武寶山死亡后，繼承人未對房產進行析產繼承，故該房屋應為楊淑芳及武寶山繼承人的共有財產，楊淑芳出售房屋之行為系無權處分。但因該房屋登記于楊淑芳名下，郭旭購買房屋系基于對不動產登記公示公信效力的信賴，現郭旭已支付了價款并辦理了過戶登記，原告未提供證據證明郭旭購買房屋是非善意的，因此法院認定郭旭購買房屋屬善意取得，楊淑芳與郭旭之間的房屋買賣合同為有效合同。據此，原審法院判決駁回原告的訴訟請求。