房屋買賣案件裁判思路與操作：法官審案指南系列（簡體書）

近年來，案例研究愈來愈得到理論界和實務界的重視，有關案例分析的書籍也如“滔滔江水、連綿不絕”，看似一派繁榮景象，實則繁而不榮。在此背景下，《房屋買賣案件裁判思路與操作》投身其中，命運如何，亦未可知。與其他同類案例書相比，《房屋買賣案件裁判思路與操作》稍顯特色的是每一章節中的“實務共識”部分。就該部分，需要說明以下幾點：1.法官審理民事案件的主要依據是法律、行政法規和最高人民法院的司法解釋，除此之外，由于諸多原因，實踐中存在大量法律沒有規定或者對法律規定如何理解存在分歧的“飛地”，對于該部分問題如何處理，司法實務中存在著一些得到大多數法官普遍認可的在最低限度上的共識。如果說法律、行政法規和司法解釋是民事審判中的規則，那么實務共識在一定程度上就是民事審判中的“潛規則”，是對規則的有效補充和對規則漏洞的填補，也是民事法官審理具體案件的操作指南。
2.《房屋買賣案件裁判思路與操作》中的實務共識部分多是筆者基于親身審理北京地區房屋買賣合同糾紛案件的審判經驗，參考全國其他各地法院的相關指導意見和會議紀要精神，求同存異，歸納、總結、概括而成，一方面，這里的共識是“最低限度”的共識，對于實務中爭議較大的問題，筆者一般將其放在具體的案例分析中進行討論，不作為共識處理；另一方面所謂最低限度的共識畢竟不是法律，它絕不是所有法院、法官都一致遵照執行的意見，只是筆者主觀理解的大多數法院和法官在處理同類糾紛中的共識，即使在北京法院房屋買賣的民事審判中也會存在諸多不同意見，希望不致引起不必要的誤解。
3.所謂實務共識，不是也不應是一成不變的，它是隨著相關法律規定、司法政策和社會需要的變化而做出相應變化和調整的。另外，書中的一些共識，比如買受人是商品房買賣合同中辦理房屋產權證的義務主體、未經抵押權人同意簽訂的房屋轉讓合同無效等等，在筆者看來都是值得商榷，甚至是缺乏法律依據和學理依據的，就該共識的不同意見，筆者在之后的案例分析中均進行了詳細的研討。
4．《房屋買賣案件裁判思路與操作》在寫作中引述
了一些全國各地法院的指導意見和會議紀要，以期給讀者提供一個對司法實務更為全面的了解和智力參考。

左峰，北京市第二中級人民法院民六庭副庭長。
陳曼，北京市高級人民法院民一庭法官。

第一編 商品房買賣合同糾紛
第一章 商品房買賣合同糾紛概述／1
◎審理思路／1
◎實務共識／3
《商品房買賣合同解釋》的適用范圍／商品房預售與現售／商品房買賣的預約與本約／管轄
◎舉證指南／5
◎典型案例／5
案例1 商品房預售合同和現售合同的效力應如何認定?／5
——董某與宏遠公司商品房預售合同糾紛案
案例2 商品房訂購書的性質及效力應如何認定?／15
——朱某與萬湖公司商品房預售合同糾紛案
案例3 商品房買賣合同糾紛是否適用不動產專屬管轄?／25
——顧某與楠溪公司商品房預售合同糾紛案
第二章 商品房買賣合同糾紛類型化：商品房交付、辦證和其他瑕疵履行糾紛／31
第一節 商品房交付糾紛／31
◎審理思路／31
◎實務共識／32
商品房交付期限／商品房交付的法定條件／商品房交付判
斷標準／商品房交付的訴訟時效
◎舉證指南／34
第二節 商品房辦證糾紛／34
◎審理思路／34
◎實務共識／36
商品房辦證義務主體／出賣人協助義務／出賣人辦理房屋
產權證／買受人自辦房屋產權證／出賣人一時履行不能與
永久履行不能／買受入辦證義務／消費者商品房過戶登記
請求權與建設工程承包人優先權／商品房辦證的訴訟時效
◎舉證指南／38
第三節 辦證和其他瑕疵履行糾紛／38
◎審理思路／38
◎實務共識／40
商品房銷售廣告和宣傳資料／商品房面積誤差／商品房規
劃、設計變更／商品房外牆面使用權的歸屬／商品房質量
影響居住使用／銀行按揭貸款條件變化／國家稅費調整
◎舉證指南／42
◎典型案例／43
案例4 出賣人交付的商品房不符合合同約定，買受人是否有權拒收?／43
——杜某與順風公司、萬福公司商品房預售合同糾紛案
案例5 辦理商品房權屬證書義務的主體是出賣人還是買受人?／54
——王某與聖元公司商品房預售合同糾紛案
案例6 非因出賣人原因導致買受人不能取得房屋權屬證書，出賣人是否承擔違約責任?／64
——王某與會友公司．商品房銷售合同糾紛案
第三章 違約責任的承擔方式：違約金與損害賠償／70
◎審理思路／70
◎實務共識／71
商品房買賣合同的解除／消費者權益保護法的適用／合同
無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失／逾期交房的違約金
或損失計算／逾期辦理產權證的違約金或損失計算／出賣
人多項違約的處理／違約金的調整／違約金的訴訟時效／
商品房使用費
◎舉證指南／76
◎典型案例／77
案例7 商品房買賣合同中當事人如何行使合同解除權?／77
——張某與新瑞公司商品房銷售合同糾紛案，
案例8 買受人主張逾期辦證違約金應如何計算及是否適用訴訟時效?／87
——佟某與金夢公司商品房預售合同糾紛案
案例9 守約方向違約方要求支付違約金，違約方主張違約金過高的，應如何處理?／96
——張某與興業公司商品房預售合同糾紛案
第四章 商品房買賣與商品房按揭擔保／107
◎審理思路／107
◎實務共識／108
商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同／按揭房屋抵押與
保證責任／虛假按揭
◎舉證指南／111
◎典型案例／112
案例10 商品房買賣合同解除的，買受人請求出賣人返還包括銀行按揭貸款在內的購房款，應如何處理?／112
——薛某與聯合公司、建行北京西四支行商品房銷售合同糾紛案
第二編 二手房買賣合同糾紛
第五章 二手房買賣合同的效力／127
◎審理思路／127
◎實務共識／128
涉及房改政策的房屋買賣／未取得產權證房屋的買賣／將
來可能取得所有權房屋的買賣／預售商品房的再轉讓／已
購公有住房的買賣／已購經濟適用住房的買賣／登記共有
房屋的轉讓／法定共有房屋的轉讓／房屋的無權處分／
設定有抵押權房屋的轉讓／被有權國家機關採取強制措施
房屋的買賣／未辦理宣示登記房屋的轉讓／共同居住房屋
的轉讓／未簽訂房屋買賣格式合同的房屋買賣／屬于違章
建築的房屋的轉讓／無效合同的訴訟時效
◎舉證指南／133
◎典型案例／134
案例11 未取得房屋產權證書的出賣人轉讓房屋的，是．否有效?／134
——梁某與張某房屋買賣合同糾紛案
案例12 經濟適用住房買賣合同的效力應如何認定?／143
——顏某與程某房屋買賣合同糾紛案
案例13 抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的，是否有效?／152
——郎某與駱某房屋買賣合同糾紛案
第六章 二手房買賣合同的履行與違約責任／166
◎審理思路／166
◎實務共識／167
連環買賣／陰陽合同／一房數賣／房屋無權處分與善意
取得／房屋買賣的預告登記／借名登記／強制履行的適
用／定金與違約金、賠償損失的適用／出賣人死亡后的房
屋過戶／履行利益損害賠償的適用／信賴利益損害賠償的
適用／房屋差價損失的計算／房屋價款糾紛與質量異議／
出賣人的質量瑕疵擔保責任／房屋買賣的中介機構／房屋
承租人的優先購買權／房屋買賣中的戶口糾紛／房屋確權
之訴／房屋買賣中的給付之訴／房屋買賣中民事訴訟與行
政訴訟的交叉／房屋限購政策的影響
◎舉證指南／180
◎典型案例／184
案例14 當事人雙方就轉讓同一房屋簽訂了“陰陽合同”，應如何履行?／184
——曾某與翟某、我愛我家公司房屋買賣合同糾紛案
案例15 一房二賣中的兩個買受人均要求取得房屋所有權，應如何處理?／187
——朱某與吳某、趙某房屋買賣合同糾紛案
案例16 夫妻一方擅自轉讓共有房屋，買受人主張構成表見代理或善意取得的，應如何處理?／193
——米某與李某、張某房屋買賣合同糾紛案
案例17 預售商品房再轉讓合同中，一方主張解除，另一方主張強制履行，應如何處理?／207
——蔡某、孫某與董某房屋買賣合同糾紛案
案例18 借名登記糾紛中，同一房屋上的事實物權與法律物權發生)中突，應如何處理?／217
——吳某與鄭某物權確認糾紛案
案例19 因出賣人原因致使房屋買賣合同履行不能，買受人主張房屋漲價的可得利益損失，應如何處理?／230
——黃某與廖某、鏈家公司房屋買賣合同糾紛案
案例20 出租人轉讓房屋與他人，房屋承租人主張優先購買權的，應如何處理?／242
——蔣某與通開公司、東海公司承租人優先購買權糾紛案
第三編 農村私有房屋買賣合同糾紛
◎審理思路／256
◎實務共識／257
農村私有房屋買賣合同有效／農村私有房屋買賣合同
無效及例外／農村私有房屋買賣合同無效的后果
◎舉證指南／259
◎典型案例／260
案例21 城市居民購買農村私有房屋簽訂的房屋買賣合同是否有效?／260
——李某與馬某農村私有房屋買賣合同效力糾紛案
案例22 農村私有房屋買賣合同被確認無效后，房屋買受人要求賠償損失的，應如何處理?／266
——李某與馬某農村私有房屋買賣合同賠償損失糾紛案
法規索引及縮略語／272