物業管理糾紛審判實務與典型案例釋疑（簡體書）

司法審判是高度專門化的學科，也是實踐性的藝術，法官的司法智慧和審判經驗，只能來源于深入的審判實踐。作為我國物業管理行業的發源地和先進城市，深圳的物業管理糾紛復雜多樣，新類型案件層出不窮，為法官開展調查研究、總結審判經驗提供了豐富的實踐“土壤”。羅湖區法院的法官在繁重的審判工作之余，潛心鉆研撰寫了這本《物業管理糾紛審判實務與典型案例釋疑》。這本書以典型案例為引，針對當前物業管理糾紛案件的常見類型和難點問題，以“專家提示”、“實務釋疑”等形式，歸納了每個案例的裁判要旨，既進行法律理論闡述，又給出了務實的解決思路，體現了法官們源于審判實踐的深入思考，是審判經驗的凝練與升華，必將對物業管理糾紛案件的審理起到積極作用。
在我看來，這本《物業管理糾紛審判實務與典型案例例釋疑》，也許理論探討不夠深入，某些觀點也盡可以做學術上的爭論，但自有其可貴之處。一是選題上，抓住了物業管理糾紛這一社會熱點，體現了司法關注民生的價值取向，對社會司法需求予以回應；二是在風格上，選擇了司法實務的視角，立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解，審判工作與調研工作有機結合。

第一章 前期物業服務
　1.建設單位與物業服務有限公司簽訂的《前期委托物業服務合同》對業主是否有約束力
　2.開發商在售樓廣告中作出“購房贈送前期物業服務費”的承諾的法律拘束力
　3.建設單位在房地產買賣合同中約定贈送物業服務費的效力
　4.業主或建設單位委托未取得資質證書的物業服務企業進行前期物業管理的合同是否有效
　5.物業服務有限公司管理的物業與所持資質證書等級不相符，其與開發建設單位簽訂的《前期物業管理服務合同》的效力如何確定
第二章 物業服務合同
　6.物業服務有限公司是否有權將小區物業服務轉包給其他人經營
　7.物業服務企業被解聘之后仍在住宅小區從事物業服務的，業主應否交納物業服務費用
　8.業主委員會與新的物業服務企業簽訂物業服務合同后，原物業服務企業拒絕移交，誰有權要求原物業服務企業移交
　9.物業服務有限公司是否有權以業主欠繳物業管理費為由停止供水、供電
　10.物業服務企業是否有權沒收業主的裝修押金
　11.物業服務企業代收水、電費等相關費用的，其是否有權收取手續費
　12.物業服務公司是否有權以原業主欠繳物業管理費為由拒絕新業主辦理人住手續
　13.業主欠付水費，物業服務企業在根據自己與供水公司簽訂的《供水用水合同》為業主墊付水費之后，能否請求業主按該合同約定的標準支付違約金
　14.抄表讀數可作為物業服務有限公司計收業主用水費的依據
　15.物業服務企業與業主之間簽訂的停車位轉讓協議的效力
　16.物業服務企業對業主車輛被盜應否承擔法律責任
　17.進門發放出入證，車輛丟失，物業服務有限公司應否負責
　18.業主家中被盜，物業服務企業是否應承擔賠償責任
　19.業主家中被盜，可否因此拒絕交納物業管理費
　20.物業服務企業對其所聘的保安傷害業主所造成的損失是否應當承擔賠償責任
　21.業主在住宅小區公共地方遭受人身損害，物業服務企業是否應當承擔相應的賠償責任
　22.寵物于小區內丟失，物業服務企業是否應當承擔賠償責任
　23.物業服務企業應提供何種證據證明物業服務費用的訴訟時效期間有中斷的事由
　24.物業服務有限公司單方面增加物業管理費的行為無效
　25.業主與第三人約定，由第三人承擔物業服務費等費用，其能否據此約定而免責
第三章 業主委員會
　26.小區業主委員會未經業主大會授權是否有權提起民事訴訟
　27.業主委員會的行為侵害物業服務企業利益時，物業服務企業是否可以起訴業主委員會
　28.業主委員會未經業主大會表決同意與物業服務企業訂立的《物業服務合同》的效力
　29.當業主委員會作出損害業主利益的違法決定時，業主有何維權途徑
　30.業主委員會是否有權起訴要求解聘物業服務有限公司
第四章 業主權益
　31.物業管理用房的歸屬
　32.房屋因質量問題未交付使用，業主也尚未入伙，物業管理費用如何承擔
　33.房屋空置期間物業管理費的承擔
　34.業主將房屋出租的，應當由業主還是由物業使用人繳納物業服務費用
　35.業主是否有權拒付物業服務有限公司未取得物業管理資質期間的物業管理費
　36.業主能否以開發商違約作為拒交前期物業服務費的抗辯理由
　37.業主能否以物業服務企業服務不到位作為拒交物業管理費的抗辯理由
　38.業主能否以自聘保安員和清潔工提供服務為由拒交物業服務費
　39.業主搬家時未按時結清物業服務費用，物業服務企業是否有權拒絕放行
　40.業主選聘新的物業服務企業應當具備的條件
　41.業主個人能否單獨對物業服務企業侵犯全體業主共同權利的行為提起侵權之訴
　42.建筑區劃內停車位的權屬
　43.小區停車場是否能由經營單位自行進行物業管理
　44.建筑區劃內公用設施變更使用功能應當經過怎樣的法律程序
　45.物業服務有限公司是否有權對違章搭建的業主提起訴訟
　46.小區老年健身隊擾民，業主能否要求物業服務有限公司制止這種行為？
　47.人民法院拍賣的房產，在拍賣成交確認書中明確原業主拖欠的物業服務費用、水電費由競得人自理，競得人是否應承擔原業主拖欠的物業服務費用、水電費
第五章 物業維修基金
　48.物業服務企業對物業維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應當返還，應當返還給誰
　49.業主是否有權追繳房屋公用設施專用基金
　50.物業服務權限移交時，本體維修基金是否應當向新的物業服務企業一并移交
第六章 其他問題
　51.業主在樓頂平臺搭建房屋的行為是否侵害其他業主的權利
　52.因樓上房屋漏水引發樓下業主損失的，物業服務企業是否應當與樓上業主共同承擔損害賠償責任
　53.小區電梯廣告收入的歸屬
　54.物業服務企業是否有權將小區內公用面積出租收取租金
　55.業主違反安全規范裝修，物業服務企業能否以自己的名義提起訴訟，要求法院判決予以制止
　56.業主未按物業服務企業要求安裝塑鋼窗封閉陽臺，物業服務企業是否有權拆除
　57.物業服務有限公司張貼通告點名批評業主是否構成侵權
　58.管理規約中仲裁條款的效力
相關法律法規
　《中華人民共和國物權法》（節錄）
（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）
　《物業管理條例》
（2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂）
　《物業管理企業資質管理辦法》
（2004年3月17日建設部令第125號）
　《物業服務收費管理辦法》
（2003年11月13日國家發展和改革委員會、建設部發改價格[2003]1864號）
　《物業服務收費明碼標價規定》
（2004年7月19日發改價檢[2004]1428號）
主要參考文獻
后記