破解黑心話術，購屋超級攻略：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記

房價只漲不跌，現在不買，以後更買不起？
Location不是最重要的，進場Timing才是關鍵？

「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢，
掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧，買在低點、賣在高點！

▌本書適合哪些人？
1. 準備買屋/賣屋的房產新手
買屋、賣屋、換屋，該做哪些功課，才不會一小心就慘賠百萬。看完本書你會全盤了解，不用擔心上當受騙！

2. 將買房視為人生心願的小資首購族
買房是要趁房市熱絡時買，還是房市冷卻時再行動？先買小套房，還是存夠錢再買大房子？貸款成數怎麼抓？聽完本書的分析，你就會知道如何決定。

3. 想要當包租公、購入第二間房子的人
想要當包租公、想要到國外置產，如何控管風險？租金投報率如何計算？如何判斷房子是否有投資價值？看完本書，你就會知道如何為自己的資產做最大化的配置。

4. 沒有財經知識、看不懂複雜數字的人
本書直白易懂、含金量高，不管是否有相關背景，都能全面搞懂房市的遊戲規則！

5. 無法分辨真偽、害怕掉入房市陷阱的人
認真爬文、做了許多功課，但面對龐大的資訊卻依舊是霧裡看花，不知如何分辨？本書破解房仲說術，讓數據說話，用數字與圖表分析，帶你看透房市的真實樣貌！

▌揭開房市黑幕，避免你慘賠百萬的置產筆記
專家說Location、Location、Location，地段就是一切？
長輩說買房可以養老、抗通膨？
房仲說，房價只會越來越貴，早買早享受、現在不買以後會後悔？
眾說紛紜的建議，真的都是對的嗎？

本書不以「感覺」判斷，而是回歸理性分析、讓市場事實說話，看完本書，你將可以──
．精準預測房市走向，避免被當韭菜
．選擇進場的最佳時機，買屋、賣屋精準出手
．不被市場帶風向，別人貪婪我清醒
．破解黑心房仲話術，比臺灣90%的房仲業者更懂房地產
．為自己的資產布局，正確換屋，讓一間房變兩間房

▌Zack是誰，為什麼要聽他說？
Zack的父母曾是資歷超過三十年的資深房仲，從小見證家中經濟跟著臺灣房地產大起大落。長大後，跟隨父母的腳步進入傳統房仲業，見識到許多光怪陸離的房市景象，2014年因轉往銷售海外房地產，深入了解各國房市制度後，才發現臺灣房地產存在許多問題。

爾後，漸漸退出房仲前線銷售，轉而成立YouTube個人頻道「超級房仲學院」，以過來人身分，破解房仲話術、買屋陷阱，直言敢說、讓證據說話的特色，讓頻道訂閱人數快速突破10萬人，成為許多房產新手的明燈。

國際超級房仲　李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

YouTube：超級房仲學院｜Zack
FACEBOOK：國際超級房仲Zack
Instagram：superagentzack

作者序
為了那7.5% 的人所寫的書

《房子都是有錢人在買的嗎？事實可能跟你想的不一樣》，這是2022年8月份一則新聞報導的標題，新聞引用了台灣知名的「樂屋網」統計的房貸聯徵中心數據：2021年全台總共有34.5萬的買賣移轉棟數，其中申請房貸的有18.4萬筆。

這18.4萬筆申請房貸的屋主中，年收40萬至80萬的族群最多（6.6萬筆），其次是年收80萬至120萬的族群（4.3 萬筆），如果再將年收入40萬以下這個最低的族群加入計算（2.6萬筆），加起來就占了房貸族群的73.8%，他們的購屋金額約落在880萬至1,100萬之間。

但我們要特別注意的是，申購房貸的屋主中，這2.6萬名年所得不到40萬元的屋主，平均購屋的鑑價約980萬元，比年收40萬至80萬的族群，購買的平均值880萬元還更高！而且這2.6萬位屋主平均月收不到35,000元，將近三分之二的月收入都要拿去繳房貸。

也許這2.6萬人，可能是找親友合資、找老婆一起聯名購買，但是我們卻能看得出來，這一群占總交易量僅僅7.5%的屋主，不但本身並不適合動買房子的念頭，而且他們大多買了不適合自己的房子，卻還天真地以為可以靠這間房子翻身致富了。

我常說：「買房沒有對錯，只有適不適合」，然而現在絕大多數的台灣人都已經被房仲、代銷或各種網路無腦多給帶風向，信奉著房地產無敵論，認為房地產只漲不跌、買房就是台灣最佳的致富方式，於是便傻傻地把這輩子所有的資源，都投入房地產這種金額巨大的商品中，並且願意用人生最精華的三十年去賭它一把。

因此我願意花這麼多時間，抱持著「一生一書」的精神，寫下這本根本無法幫我賺錢、還會得罪很多同行的書，就只是希望你不要也淪入這7.5%內，不要讓人生最精華的三十年光陰，都拿來當個苦哈哈的屋奴，再將最後三十年的退休餘生，當個窮困潦倒的下流老人。

聽到這邊，如果你覺得我講得太聳動、如果你也相信房價只漲不跌，那麼很遺憾，你已經被房仲業者們帶風向，而且帶得相當徹底了，才讓你會用倖存者偏差的經驗，誤以為蒙著眼睛過馬路，總是安全的……。

本書就是台灣房市的紅色藥丸，準備殘酷揭露房仲業者們，不願面對的各種真相，也讓各家房產業者們的謊話無所遁形。

因此本書的內容，可能會讓你產生衝擊、可能會顛覆你一直以來的信念，甚至會讓你有被冒犯的感覺，尤其如果你是2021年勉強硬買房的7.5%屋主們，強烈建議把書放回誠品的書架上、關掉電子書的試閱，才能讓你接下來幾年比較好過。

嗯，你決定要吞下紅色藥丸，進入真實世界了嗎？
OK，首先你要先明白的第一條法則就是……

作者序 為了那7.5% 的人所寫的書
第一章 你有辦法分辨，仲介是否在騙你嗎？
1. 我是誰，為什麼你要聽我說？
2. 你真的懂房市嗎？
3. 用專業說話，而不是用立場說話
4. 快速看懂專有名詞

第二章 房市為何突然飆漲、又突然蕭條？
1. 消費者必須承認，其實自己並不懂房市
2. 是誰在操控著房價？
3. 央行造就的高房價體質
4. 讓高房價的漲跌關鍵：聯準會
5. 房價走勢的關鍵：QE 與升息
6. 我能精準預測房市的原因

第二章 台灣房市為什麼這麼亂？
1. 高房價帶來的社會問題
2. 房地產制度造成的問題
3. 混亂腐敗的房仲業制度
4. 制度決定一切

第四章 破解30個購屋陷阱
破解常見迷思與不實話術
常見迷思1：房價只漲不跌、房價從沒跌過？
常見迷思2：何必等，空頭期的價格也跌不多
常見迷思3：房價長期都是往上漲的
常見迷思4：房價漲幅真有那麼高嗎？
常見迷思5：實價登錄推高了房價？
常見迷思6：都是房仲和投資客把房價炒高了？
常見迷思7：原物料上漲與通膨，導致房價飆漲
經典迷思8：政府帶頭炒房，房價怎麼可能掉
常見迷思9：便宜物件都被投資客搶走了
常見迷思10：臺灣人過於依賴感覺看房市
常見迷思11：首購族的羊群效應
常見迷思12：買過很多間房的人，比較懂房市？
常見迷思13：買房抗通膨
常見迷思14：建商那麼聰明，怎麼會讓自己賠錢
不實話術1：現在不買，以後就買不起了
不實話術2：房價只會越打越高
不實話術3：降息讓房價漲，升息也能讓房價漲？
不實話術4：沒有人會想賠售房子
不實話術5：因為家戶數在增加，所以少子化根本不影響
不實話術6：臺灣土地少，所以供給只會越來越少
不實話術7：租房子，就是在幫房東繳房貸
不實話術8：為什麼結婚生子，就一定要有房子？
不實話術9：只要一直轉貸，就能一直都在寬限期
不實話術10：等中共接收臺灣，房價就會暴漲
不實話術11：開放外國人來臺購屋，房價就會炒上去了
不實話術12：每個房子都是獨特的，所以價格當然不同
不實話術13：只要買賣雙方同意的價格，就是合理價格
其他常見話術陷阱
1.否定房價會跌的話術類
2.要你無腦購買的說法
3.公然睜眼說瞎話
4.加碼爆料

第五章 哪些人在帶風向？
1. 房仲根本不懂房地產
2. 反例：海外代銷業者
3. 教你炒房的投資老師
4. 其他不遺餘力帶風向的人
5. 帶風向已讓全民失智

第六章 什麼時候可以進場？
1. 自住客買房的正確觀念
2. 就算賠錢，也應該要買的客群
3. 我確定要買房了，下一步呢？
4. 最佳情況：我家在漲、別家在跌
5. 買賣房子的技巧
6. 房市轉空的布局策略
7. 公開我個人的獨特布局

第七章 如何改善高房價問題？
1. 全民一起改善房市體質
2. 降低交易亂象的具體方法
3. 從租賃市場調整買賣供需

總結
感謝與後記

◎破解常見迷思與不實話術
關於本篇章要講的購屋陷阱，主要會分成兩大類來說明，第一類是常見的經典迷思，這當中包含著一些似是而非、對錯參半的觀念，是消費者最常誤入的陷阱，第二類則是業者的不實話術，相較於第一類的常見迷思，第二類的不實話術幾乎就是不存在的事實，或者應該稱為謊言會更適合，是消費者一定要避開的低級失誤，終日辛苦工作、努力奔波、並且省吃儉用存錢的你，一定要具備能辨別購屋陷阱的能力，才不會被仲介或代銷牽著鼻子走。

此外，本篇章能夠完成，要誠摯地感謝在我YouTube、臉書粉專、IG，分享這麼多業務常見話術與帶風向詐術的粉絲們，如果沒有他們的無私分享，這個篇章便不可能變得如此完善，希望匯集眾網友之力的本篇章，能夠幫助正在閱讀本書的你，從此在買賣房的道路上再也不會被地雷「詐」傷。

也期待閱讀完本篇章的你，未來能夠在能力範圍內，盡量幫助身邊想買賣房的人們，讓我們一起改寫臺灣房地產的規則吧！

◎常見迷思：何必等，空頭期的價格也跌不多
我相信，你肯定聽過很多人這樣對你說，沒錯吧！網路上還有很多帶風向的人會說：「三十年前的陽春麵才多少錢，你現在買得回三十年前的陽春麵嗎？」、「臺北二十年前的房價才多少錢，你有可能等到房價跌回二十年前嗎？」，用這種政治人物最愛用的「偷換概念」來轟炸你、誤導你。

既然房價上漲幅度遠比下跌更大，看起來房市熱絡期又比蕭條期更長，那我們到底在等什麼呢？你會抱持著這種觀念是理所當然的，正所謂內行人看門道、外行人看熱鬧，一般人都只關心表面的「價格」，所以只會聚焦在價格的變化上，但真正懂投資的人會告訴你：「重點不是成交價，而是成交量」。

首先，看過本書之前的圖表就可以清楚知道，當市場變熱、買氣就會強，買氣強買方就會不理性追價、成交量也會增加，所以熱絡的多頭市場會「價量齊揚」。其次，當房市變冷、買氣變弱，有需求的買方就會更小心謹慎、價格也會砍得很狠，所以初期會是價量背離的「價漲量縮」，直到最後願意追高的買方慢慢消失，正式進入冰冷的房市空頭後，就會讓市場處於「價跌量縮」。

這就是「量先價行」。

例如90年代初，除了台北外的全臺房市大好，所以價格跟成交量都一起往上，但1999年至2003年的空頭，交易量就隨成交價一起降低。再看2004到2007這一波多頭、2008到2015年下一波多頭，價格跟成交量也是一併增長的。2016到2018年的房市空頭，價格與交易量又一同呈現低迷。我預計2023後五
年的房市，除非又遇到QE或大降息，否則2023至2027年在價與量的修正幅
度上，絕對比2016至2018年的空頭更大。

因此，在不考慮資金氾濫的因素下，通常價格要一直下降到交易量開始增加的階段，價格才會漸漸V 型反轉，交易量大回升就代表著價格已經落底的證據、表示漸漸降下來的價格才是市場能認同的、是符合剛性供需的，而非被資金派對給哄抬的。

這就是「沒有量就沒有價」。

另一種相反的情況，例如2015下半年，與我正在化妝檯寫稿的2022年暑假，明明房市已經慢慢降溫、交易量也迅速減少，但這兩個階段的房價卻還能微微上漲，為什麼會這樣呢？這就代表現在是前面說過的「價量背離」階段，只要你看到交易量大減，但價格卻還緩緩上漲，就代表著此時有行無市，價格不值得參考，是最典型的多頭末升段。

再講簡單一點，這就是房價最高峰的最高點，那麼接下來，必然會迎來價格的向下修正，只是修正的幅度是否強烈，就還要看整體利率環境而定。

在價量背離、價漲量縮的階段，除了剛性需求真的有超強的客群之外（例如不買房就無法讓岳母點頭、婆媳問題不得不搬出去），就只剩下一些搞不清楚狀況的消費者，還傻傻地以為價格會繼續漲而進場幫別人解套。

因此「量先價行」、「沒有量就沒有價」，這是最基礎的投資觀念，就算我們不看臺灣本土，放眼各國的房市也都完全相同，我們要觀察房市好不好、有沒有辦法趁火打劫，專業的你就不應該只看表面的房價變化，而是要看交易量的變化，只要量開始降、價要降也不遠了，萬一你拿著錯誤的尺丈量，就不可能得到正確長度。

◎不實話術：租房子，就是在幫房東繳房貸
我看到有一篇文案是這樣寫的：「打拼十年最有成就感的事，是幫房東繳完剩下的房貸」，很多人好心勸你買房的理由之一是：「房租繳出去都是給房東的，既然都要繳，為什麼不買間房繳給自己？」這個說法聽起來實在是再合理不過了，因此很多人就是衝著這點而進場購屋。

但這個說法是真的嗎？一般消費者可能不知道的是：「房租支出，遠遠小於房貸支出」。

讓我舉個離我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋處在臺北市中山區，算是相當市中心的地段，這邊捷運附近的電梯大樓，每坪售價大約是90 萬新臺幣左右，以一間不含車位的三房40坪來算，總價差不多是3,600萬上下。

假設今天我決定不租房了，為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子，我決定買房了，那麼3,600萬的房子，如果分三十年來繳房貸的話（利率抓1.6%就好），我至少得先拿出720萬的頭期款與72萬的仲介費，再加上其他稅務，總共差不多要花掉我800萬的自備款，並且每個月要支出約11萬的房貸（本金加利息），這800萬與每月11萬的支出，就是我使用這一間三房的代價。

但如果今天我是用租的，情況就大不相同了。

以這裡三房的租金行情來看，平均租金大概落在35,000元至40,000元左右，我們以38,000元來計算，今天同樣是要使用這一間三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月38,000元的房租成本就能使用，相較於用「買的」的月支出則是11萬，兩者每個月就相差了72,000元的現金流，非常驚人吧！

更別說用買的，我身上辛苦積攢十多年的800萬存款就這樣All in了，遇到更好的投資機會我也沒錢去把握，也別想創業或出國進修了。但選擇用租的，我口袋不但保有這800萬的存款，壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱，我也有機會靠這800萬賺到更多的本金。

請你試著想像一個情況，假設今天A與B都住在這個社區內，A選擇在2022 年房價最高峰進場All in買了這間三房，而B選擇繼續當個被笑傻的租屋族，結果十年後房價掉15%（平均一年僅跌1.5%，算是相當保守的估計了吧），A購買的3,600萬房子，價值只剩下3,060萬，而B卻在十年後才選擇進場（自備款還從十年前的800萬，變成只需673萬）。

光是房屋總價，一來一回就省了540萬的購屋成本，等於你多少年的薪水呢？

再對比每月38,000元，累積的十年總租金456萬支出，你還多省了84萬，相當於省了22個月的房租（這十年中間你拿800萬自備款的投資收益都還沒算），更別說如果十年後的修正跌幅更大，B能省的錢就更驚人，對吧！

講完了身為使用者的角度，我們再來看看房東的角度吧。

站在房東的角度，房東得先投入800萬的現金，每個月再支出11萬元的房貸，最多卻只能從租客身上回收38,000元，等於為了收租客這筆租金，自己不但先砸了800萬現金出去，每個月還得再額外「倒貼72,000元」，因此房東出租這間三房的現金流，完全是「負的」，典型的負資產。

除此之外，每個月幾千塊的管理費，也都是房東在繳交，每年房屋稅、地價稅，也是房東負擔，使用過程如果遇到房屋設備自然耗損，修繕也是房東的責任，因此房東實際進口袋的錢，也許每個月也僅剩3萬多塊而已了。

透過理性的數學計算，這樣一來你應該看懂了吧，租屋不但不是在幫房東繳房貸，實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」，房東這麼做的唯一目的，只是希望透過你的租金稍微補貼一點，讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。

看到房東先花800萬、每個月得再倒貼72,000元給租客使用房子，租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要All in全部的存款，就能享用這間三房的房子，倒底誰比較划算呢？而且這種情況，在租金投報率越低的地區就越明顯，以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然就是最不適合當房東，而是最適合當租客的地方。

因此，現在你必須要有的正確觀念是：「租屋不但不是在幫房東繳房貸，反而是一種低成本的投資」，因為我們只需要支付少少的房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會，讓你能保持最大的經濟彈性，掌握進場購屋的主動權，而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內，然後看著各種大好機會在三十年間，從自己手中流逝掉。

◎我能精準預測房市的原因
事實上，只要掌握這些大趨勢、不要被房蟲帶風向給誤導了，其實要預測房價大方向走勢也沒有很困難，更沒有房產專家講得那麼神祕又深奧，對吧？

而我們能提早預測房市走向的大前提，還是要受惠於FED對於貨幣政策的公開透明。不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行，FED所有的政策都會早早釋放給市場，並且積極參與和產官學界的討論，不會讓FED關在象牙塔內專斷獨行，使得FED最終做出的政策都能夠接地氣，市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。

不同於神祕、高傲又封閉的臺灣央行，FED所有的政策都會早早釋放給市場，並且積極參與和產官學界的討論，不會讓FE關在象牙塔內專斷獨行，使得FED最終做出的政策都能夠接地氣，市場也不會因為突如其來的政策而失去穩定。

比方說，為什麼我2021年就能拍片提醒大家，2022年的房市必定會開始降溫，然後市場就真的如我說的降溫了？我並不是印度神童，也不是搭時光機回來的飛龍特警，我當然不可能有未卜先知的能力，我能精準預測2022年房市會降溫的理由很簡單：

1. 掌握了正確的房產知識
2. 聯準會已預告2022 必定升息
3. 我的手機可以Google

對，就是這麼簡單。

由於美國通膨隨著QE越來越嚴重，FED的鷹派已多次表達要壓低通膨的決心，並且在2021年第三季就已經宣告2022一定會升息的計畫，當時市場分析2022 年第三季升息的機率高達七成以上，隨後FED釋放出來的訊息，甚至提到可能會提早於2022第二季就要升息。

這代表的意思不就很明顯了嗎：2022 的FED 不是「要不要」升息，而是「何時」升息。

接著在2022年2月，因為烏俄戰爭這隻黑天鵝突然衝出來，使得目前鷹派作風FED，決定提早至2022年3月就升息，大大地打臉那些說FED不會升息、升息也不可能影響房市的業者鬼話。

我相信這些基礎知識房產業者肯定都懂，我也相信聯準會釋放隔年要升息的訊息，不可能只有我一個人Google得到，但為什麼那些房產業者、投資專家、房仲與建商總部、與不動產相關的KOL、PTT房板的鍵盤專家，不但不願意跟消費者談這些真相，甚至還極力否定這些事實呢？這到底是什麼居心呢？

比方說，某些房仲總部發言人及知名房產專家，都多次公開在媒體上面講說：「升息不影響房價啦，屋主再省一點點就好啦，買得起房的人有差那點利息嗎？」然後將FED 升息與央行升息的影響混為一談，這究竟是什麼心態呢？這種刻意誤導市場的行為，真的有資格被稱為房產專家嗎？

當擁有話語權的業者，都敢明目張膽為了自身的利益公然說謊、曲解並扭曲事實，否定資金氾濫才是推升臺灣房價的真相、甚至否定升息是利空因素時，資訊不對稱的普通上班族，當然只會被誤導，於是就在不適合自己的時機點盲目進場亂買房，自然就很難避免成為被倒貨的韭菜了，淪為窮得只剩一間房的屋奴。

而這也是看不順眼這些行徑的我，開始在YouTube 上破解黑心話術，要成為房地產界的蝙蝠俠的原因之一。