賺大錢靠土地

你知道有許多土地只要兩三千萬、甚至數百萬就買得到嗎？
土地不再只是財團專屬的投資市場，一般民眾也可以輕鬆進入投資土地的天堂！
這是一本教你如何投資土地致富的寶典！
★簡單三個公式，就能輕鬆算出土地價格、立刻分析利潤？
★老公寓靠都更翻新，身價就能翻倍漲？
★農地只要能開發成建地，就能大賺特賺？
★只要有農地，人人都可以蓋農舍？
★跟兄弟姊妹共有一筆土地，要怎麼分才公平？
★不想被動讓政府做都更，民間也可以自己來？
★購買道路用地或公共設施用地，隱藏建商不跟你說的獲利祕密？
想知道以上問題的答案嗎？
本書將帶領你打破迷思，邁向財務自由最大化！

【本書適合對象】
★房地產投資者
★建設公司相關人士
★房仲公司相關人士
★地政士
★對投資土地有興趣者

林宏澔
擁有23年從事房地產實務經驗，購買土地金額超過150億，代銷案量超過400億，交屋戶數超過3000戶。於2008年成立創世紀不動產教育訓練中心，為國內最具規模的不動產實戰訓練機構，受訓學員超過上萬人次，受益人數更是不計其數。中心所聘教師超過百位，均為各領域之佼佼者，課程內容涵蓋土地投資、房仲代銷、會計節稅、地政登記、營造施工、法拍屋等上百種課程，提供最全面的不動產相關資訊。
《現任》
★創世紀不動產教育訓練中心　創辦人
★逢甲大學土地管理學系　助理教授
★台北市建築經營管理協會　理事長

作者序　「學歷」代表過去，「學力」代表未來
第1篇　基礎概論篇
Q01　只要3個公式就能馬上算出土地價值？
Q02　土地下挖到的黃金是土地所有權人的？
Q03　有土地就一定能蓋房子嗎？
Q04　地目藏陷阱，沒看到就等著住套房？
Q05　使用分區是住宅區，卻有可能無法蓋大樓？
Q06　《國土計畫法》跟我有什麼關係？
Q07　建蔽率及容積率，越大就越好嗎？
Q08　如何判斷是都市土地還是非都市土地？
Q09　土地投資SOP九部曲，有哪些流程要注意？
第2篇　產權調查、勘查土地篇
Q10　建設公司需要很多的人力？
Q11　該如何判斷進場時機？
Q12　建商透過仲人來找地，會有哪些糾紛？
Q13　土地公開標售，有哪些規定要留意？
Q14　什麼是所有權、使用權與地上權？
Q15　跟買房一樣，買地也重實地勘查？
Q16　土地地上物該如何處理？
Q17　土地如何進行「身家調查」？
Q18　如何做市場調查？
Q19　何謂標示部、所有權部與他項權利部？
Q20　何謂預告登記與限制登記？
第3篇　都市更新篇
Q21　老公寓變身都更屋，身價翻倍漲？
Q22　都更都更，不都更就落伍？
Q23　都更首部曲：如何讓土地被劃進都市更新範圍內？
Q24　不找建商，社區可以自辦都更嗎？
Q25　公聽會有為之之必要嗎？
Q26　都更二部曲：都市更新事業概要階段為何被跳過？
Q27　都更三部曲：如何進入都市更新事業計畫？
Q28　都更的好處有哪些？
Q29　都更四部曲：何謂權利變換？
第4篇　合建、農地與共有土地篇
Q30　農地值得投資嗎？
Q31　蓋農舍有什麼條件限制嗎？
Q32　共有土地要怎麼分才公平？
Q33　共有土地賣給自己人，可以直接過戶嗎？
Q34　何謂合建？
Q35　合建契約有哪些注意事項？
Q36　何謂房地合一稅？
Q37　何謂地價稅、房屋稅、土增稅與契稅？
Q38　政府徵收土地的方式有哪些？
Q39　何謂市地重劃？
Q40　何謂區段徵收？
第5篇　利潤分析篇
Q41　跟建築相關的法規有哪些？
Q42　陽台、梯廳、雨遮，在建築法規上有什麼特殊規定？
Q43　法定汽車停車位與增設汽車停車位有何不同？
Q44　買道路用地或公共設施用地的投資獲利怎麼算？
Q45　何謂土地使用管制規定？限制有哪些？
Q46　商業區的容積率，暗藏哪些玄機？
Q47　創造開放空間能增加建物容積嗎？
Q48　房屋產權面積與公設比該如何計算？
Q49　如何增加大樓與透天厝的效益？
Q50　土地成本與營建成本有哪些？
Q51　設計、廣銷與融資利息的成本有哪些？
Q52　如何計算土地投資報酬率？

有土斯有財，是中國人一向信奉的觀念，
因此買房買地，從事土地買賣，始終是國人熱衷的一環。
然而，如果你以為自己不買地，
土地買賣等交易都與你無關，那你就錯了！
只要你想買房、老家房子想重建或都更，
甚至房子被劃為古蹟或是歷史建物，
就一定會牽涉到與土地相關的問題。
土地與房價，兩者息息相關！
不管你是否從事土地投資，
所有與土地相關的知識，你一定要知道！
本篇將告訴你，
如何十秒鐘計算出土地價值，
土地買賣可能隱藏哪些陷阱，
以及你可以上哪裡查詢土地相關資料，維護自身權益！

Q01：只要3個公式就能馬上算出土地價值？
投資土地的目的，就是為了獲利。如何計算土地的價值，是否值得投資，其實非常簡單，這邊提供三個簡單的公式，就可以快速進行土地的初步估算。
三個公式見真章
假設現在有一塊200坪的地，容積率為300%，建蔽率為50%，土地售價一坪130萬元，房屋一坪市價55萬，興建成本預估15萬，現在我們就來算看看這塊土地值不值得投資。
公式一：計算土地的坪效
容積率300%×1.7＝510%
公式二：計算興建房屋中土地的成本
130萬÷510%＝25.5（萬／坪）
公式三：預估銷售的合理房價
（25.5萬＋營造成本15萬）×1.35＝54.6萬
∴房屋市價55萬，高於公式三的54.6萬，有獲利空間，故可以投資！

靠這3個公式可以幫我們分析這塊土地值不值得投資，現在就來說明這3個公式，以後就能利用現有的資訊做出分析，當然這僅作為初步的評估，如果評估結果是可以投資的，就可以往下進行。
公式一：計算土地的坪效
首先計算土地的坪效，容積率乘上1.7的原因，是因為蓋房子有陽台、有雨遮、有屋凸，還有地下室、機車停車位、機房、梯廳等等，這些都不計入容積，稱為虛坪係數，也就是說，你的使用容積還要再計入這些公設的部分，才算是你實際興建的總容積。這個係數通常介於1.5至2之間，容積率越大，係數就更趨近於2，容積率越小，係數就趨於1.5。這裡是取中間值。
容積率乘於1.7得到的數值，就是指實際可以做的容積，也就是這塊土地最大的坪效。
公式二：計算房屋中土地的成本
蓋房子有兩個成本，一個是興建房子的成本（營造成本），一個是買土地的成本（土地成本），敘述中已經提到興建成本為15萬，接下來就要來計算土地成本，土地一坪售價130萬，從公式一算出最大坪效為510%，也就是土地1坪最多可以蓋5.1坪的房子，所以房子每坪中的土地成本為130萬÷510%=25.5萬。
公式三：預估銷售的合理房價
興建成本1坪為15萬，又從公式二得出土地成本1坪為25.5萬，將這兩個成本相加後再乘於1.35。1.35是合理的評估係數（包含20%合理利潤與15%其他費用），一定要有獲利才會有投資的動力，20%為建商合理的利潤，剩下的15%則來自建案該有的設計費、推出後的廣告銷售費、土地增值稅，及借款利息等等，這些費用也必須計入成本中。所以算出的數值為54.6萬，代表房子1坪至少要賣54.6萬，才有獲利空間。現在房子1坪市價為55萬，而你的合理售價為54.6萬，市價高於合理售價，表示這塊地是可以投資的。

那再來看看，如果其他條件不變，容積率改為200%，那這塊地還有沒有合理的獲利空間呢？
公式一：計算土地的坪效
容積率200%×1.6＝320%
公式二：計算興建房屋中土地的成本
130萬÷320%＝40.63（萬／坪）
公式三：預估銷售的合理房價
（40.63萬＋營造成本15萬）×1.35＝75.1萬
∴房屋市價55萬，低於合理房價為75.1萬，故不能投資！

因為容積率只有200%，這時候虛坪係數就要往下修正為1.6，相乘後可以得到最大的土地坪效320%。也就是1坪土地可以蓋3.2坪的房子，房子每坪的土地成本即為130萬÷3.2坪＝40.63萬。土地成本與興建成本相加後，再乘與1.35的合理利潤係數，得出房子1坪至少要賣75.1萬才有合理利潤，但市價只有55萬，所以這塊土地不能投資。

簡單的3個公式就能馬上算出這塊地的合理售價，就可以知道這塊地適不適合投資了，是不是覺得土地投資也是一門有趣的學問呢？