2014年國家司法考試專題講座：民法60講(1)（簡體書）

3.優先購買權（僅限于房屋租賃合同，《合同法》第230條）
（1）法理：房屋（僅僅限于房屋的租賃，不適用于其他標的物的租賃）承租人優先購買權的法理依據，是為了保護承租人的居住利益，此次《房屋租賃合同解釋》第24條一下子規定了四種承租人不得主張優先購買權的情形：
①房屋共有人行使優先購買權的；
②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的；
④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
（2）關于優先權的救濟：依《民法通則意見》第118條，承租人的優先購買權受侵害的，可請求法院確認買賣無效。但是《房屋租賃合同解釋》第21條廢止了這一規定，這是為了保護第三人利益與維護交易安全，但同時給出的救濟途徑是：請求出租人承擔損害賠償責任。
（3）《房屋租賃合同解釋》第22～23條具體規定了兩個特殊場合下的優先權行使，識記之。
4.同租人的繼續租賃權
與承租人生前共同居住的人享有繼續租賃請求權（《合同法》第234條），《房屋租賃合同解釋》第19條將這一規定的適用對象擴張解釋，擴張到“共同經營人”“合伙人”身上。
（六）關于轉租
1.經出租人同意， 承租人可以轉租
此時存在兩個租賃合同，出租人、承租人和次承租人三人關系是：
（1）出租人與次承租人之間無合同關系。
（2）若無特別約定，承租人可以從中賺取租金差價。
（3）次承租人損害租賃物的，有關權利主張方式為：
①承租人就次承租人行為對出租人負責，承擔損害賠償責任（合同相對性）；
②爾后，承租人可向次承租人主張違約損害賠償；
③出租人不可以直接向次承租人主張違約損害賠償（合同相對性）；
④出租人可基于所有人地位向次承租人主張侵權損害賠償或物上請求權。
【例】 丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉租給唐某。1、列哪些表述是正確的？（2011—3—57，多）
A.丁某在租期內基于房屋所有權可以對方某主張返還請求權，；h—某可以基于其與丁某的合法的租賃關系主張抗辯權
B.方某未經丁某同意將房屋轉租，并已實際交付給唐某租用，則丁某無權請求唐某返還房屋
C.如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經丁某同意將房屋轉租，丁某硐權解除租賃合同，則在合同解除后，其有權請求唐某返還房屋。