房地產勝經：一個建商的真誠告白(彩色修訂版)

告訴你房地產是一個怎樣的行業，該不該買房?何時買房?買怎樣的房?穿透層層迷思，綜觀國內與國際房產脈動，讓你成為房地產勝利者。

這本書在文字的撰寫上避開了瑣碎的描述和論述，儘可能採精簡的平舖直述方式，著重在現象的闡釋和一些核心觀念的啟發。因為觀念可以引導出行動，進而促成知識的實踐，這才是知識的功用。寫得太繁雜，怕讀者會迷失在文字堆砌的泥潭裡，因此一些比較理論的探討，和一些相關細節的詳細說明，筆者把它們另立章節，讓對理論不感興趣的讀者可略過不看，省去了深澀。

這不是一本單純的經濟學書籍，也不是坊間一般的房地產著作，本書整合了經濟學原理、房地產理論和實務，希望透過整合性的陳述幫助讀者了解及掌握房地產這個產業的根本，從而避免自己在這一波關鍵的房地產黃金波段中因誤判情勢，做錯決策或錯失良機。知識就是力量，知識可以創造財富。不是口號，就落實在我們的生活當中，而知識的價值就存在於觀念的實踐中。

這本書中作者也花費了相當多的筆墨和篇幅對中國房地產市場做描述和分析，因為台灣這幾年的房市發展和中國的房市有極大的連動關係，甚至包括了政府的打房措施。因此中國的房市發展應該對台灣的房市有相當大的影響。尤其這些年來台商已成為台灣房地產市場的主力之一，動見觀瞻；尤其在高端市場上，台商的影響力更是不可小覷。其次，兩岸關係日益加溫，在不久的未來，除了台灣人可以在大陸置產，大陸人也極有可能來台買屋，因此知己知彼有其必要。

根據主計處公布的「台灣貧富差距」報告，台灣最富五分之一的家庭收入是最窮五分之一家庭的 8.2倍，這是台灣史上的最高倍數；中國則是 8.4倍；日本是 6倍。這個報告除了顯示台灣貧富差距的惡化外，從相關的其他數據中也顯示，台灣受薪和老闆階級的本業收入都衰退了，但是股市、不動產買賣等財產收入則屢創新高。驗證了這是「錢滾錢」時代，有資金、投資投巧的人，才能進入富者愈富的贏家圈。房地產是近年最熱門的投資項目，在台灣幾乎都快成了全民運動，但問題是，在房產世界裡，有人賺有人賠，如何賺？賺得多？避免風險，應該是最重要的核心課題。

胡偉良

胡偉良博士是一位傑出的工程技師，他的興趣廣泛，曾留學國外研習工程和管理，獲有三個博士學位，他是營建業的奇葩，更是一位結合工程、法律與管理的全才。
現經營 品嘉建設 及 尚禹營造

有人說他是奇葩，但是他卻一再否認，唸了三個博士學位，他卻說因為他不夠聰明，不能觸類旁通，所以才不得不繼續進修。直到最近，聽到他說經過長時間的歷練，他已看懂了房地產，悟到一些眉角。他願意把他的一些心得引用一些簡易的理論及相關的資料寫出來分享，
很不簡單，讀者有福了！(林定芃　中小企業專業經理人協會名譽理事長／卓越雜誌發行人)

偉良兄是我近 20年的老朋友，他是營建業的奇葩，更是一位結合工程、法律與管理的全才。本書不但提供投資房地產基本知識，也對房地產之現況提出宏觀之分析；不但指出房地產問題所在，也提供可行之建議。綜觀本書，確有許多獨到之見解，不管對一般大眾或專業人員，都是不可或缺之參考書籍。(張景河　巧洋實業股份有限公司董事)

偉良兄勤學不倦是台灣工程界出名的典範，由營建跨足法律、商務，近幾年又積極投入大台北建設行列，其才情令人稱羨。而最難能可貴地，就是他一路走來，始終慷慨熱誠，樂於分享辛苦學習所累積的寶貴心得，值得特別推薦。
(郭倍宏博士　台大土木文教基金會董事長 宏昇營造董事長)

對在台灣房地產執業近二十年 ,又歷經幾波的景氣起伏，看過我的業主亦為學長的胡偉良博士精闢的論述台灣不動產,真是令我動容 ,因為他把長久以來自己一直想傳達的不動產觀念巨細麋遺的在這本書裡用簡單有力的文字表達出來，並對問題做了詳細的闡述和獨到的剖析。對房地產專業人員或一般大眾的確提供了一份深淺恰到好處的參考寶典.只能說值得收藏,細讀的一本好書。(朱騰惠　朱騰惠建築師事務所主持人／哥倫比亞大學建築碩士)

我的好朋友胡偉良博士是一位傑出的工程技師，他的興趣廣泛，曾留學國外研習工程和管理，獲有博士學位，我們結緣仲裁案件，迄今逾十多年。於八年（２００３年）前，他又前往中國政法大學攻讀法學，亦獲有博士學位，橫跨工程、商學、法學，是一位不可多得的人才。
近幾年，他又從工程轉行至建築、不動產業，我因訴訟或仲裁案件，常從高雄去台北開庭，他偶爾也會帶我去工地參觀，常聽他說：「工程伊內行，蓋房子絕對不偷工減料，設計人性化，發揮最大的管理效益，品質有保障」等語，他領導的團隊品嘉建設和尚禹營造公司在市場上定位相當清楚，從理論至實務，環環相扣，歷練很完整。最近，他將不動產市場變化的情形，從理論與實務相互印證，並撰寫成書，俗語：”開卷有益”，相信不會讓讀者失望。
(薛西全律師 /曾任高雄律師公會理事長 中華民國律師公會全國聯合會副理事長)

公公最常掛在嘴邊的一句話：我這兒子，到這年紀還如此好學、如此求知；很難得啊 !自從他應中研院之邀出了回憶錄之後，更是常自誇：兒子就是遺傳到我的好文采.
在公婆的眼中 ...他是個向上、顧家、負責，從學生時代就自力更生負擔自己學雜、生活費，且又能在那年代支援弟弟遠赴美國求學，成了股票上市公司老闆的好兒子。
我最常掛在嘴邊的一句話：拜託!先吃飯，再做事，OK??
人家說：認真的女人美麗；我卻說：認真的男人最瀟灑。
他可以在幾個月的時間內將一個全新產業新產品完成推廣，顛覆台灣人的建材使用習慣；也可以賣給客戶單坪售價 40萬而成本卻要 45萬的房子；因為他說：信譽、名聲、品質比什麼都重要；他可以不顧情面對事情據理力爭，捍衛自己及客戶的權益。不向勒索跑路費、強賣工地茶的混混低頭。他可以在同行賺到翻的時候，埋頭寫書，只為堅持自己的理想及表述對業界的期許。
有夫如此是我幸 ?或不幸 ?
(本書作者的另一半)

推薦序

在房地產的世界中，人人都想賺到錢，每個環節似乎很簡單，卻也很困難，光是地產理財中，最基本的地段選擇，就是一門大學問，想在好地段買老房子點土成金，其中都市更新就是一門極其難懂的學識，不管是買進住宅、商辦、店面或是套房，各有一套不同的評估標準；
買進是學問，脫手更是學問，有人放得越久，賺得越多，但有些地方，買到的時刻，直接住進「總統套房」，久久難以回本脫身，而這些差點，就很需要真正的專家來指引。
想在房地產世界中賺到財富，是要做功課的，找到一本好的工具書，又認真的讀，再加上一些經驗的輔助，至少可以站在不敗的基點。

胡偉良先生的新作「房地產聖經」，就從經濟理論到實務操作，很具體的告訴讀者，更有些直接剖析成功投資案例，就我來看，是兼具可讀性及知識性的大作，讀者可以從中學習到投資房地產不敗的原因，內化成為讀者投資不動產的一本工具書。綜觀整本書，將胡先生的技術、知識都一整合，而整合，經常是每種學問中最困難的部分，想要縱橫房產世界成為大亨，認真做功課，就是起步的開始。
(林美芬　自由時報記者)

不管是購屋者、建商、仲介業者、財政官員、投資客、銀行家，你都得面臨同樣的問題，即在房地產泡沫時，你該如何面對及回應？這本書正提供這樣的入門指南，面對問題重重的未來，這本書給了很多建設性的建議。
(李美惠　資深媒體人)

本書通俗易讀，深入淺出，從房地產的本質出發，讓讀者能穿透房市的迷霧，看清真相。透過這本書，讓讀者可以獨立的分析房地產，不再受到市面各種紛歧觀點的影響，做好自我保護。
(高志鵬　立法委員)

在營建工程與管理領域最具巧思、產量豐富而經常對國家時事提出積極評判建議的老友偉良兄，掛筆沈寂一段時間，修讀三個跨領域博士學位，投入營建及房地產業實務，現在難忍滿腹跨領域思考，又拔刀出鞘了，他願意把他的一些心得寫出來分享，提供不同的見解，很不簡單，這本書應是政府官員、民間業者所應研讀思考，以祈在這多變的時代，為國人謀求最大的福祉。
(陳振川　台大教授 /行政院公共工程委員會副主任委員)

俗語說，“外行看熱鬧，內行看門道”，但這本書卻能給不論業內或業外人士帶來啟發，值得每個人去閱讀。
(潘進丁　全家便利商店股份有限公司董事長（兼）執行長)

我是在2010年的五都選舉期間才有了撰寫本書的念頭。因為看到候選人間為了爭取選票，不斷的畫出都更的大餅，而實務上都市更新的實際作業卻因畫出的大餅不切實際、空泛，而變得更難以落實執行。錯不全在候選人，也在人心貪婪的本性，企盼不勞而獲，一夕致富的幻想。

台灣的景觀，稱的上是醜陋而難以入目。早期的濫建、搶建製造出了大批既不美觀、功能也不好的火柴盒建築，這些醜陋的建築物和現代化都市應有的景象完全背道而馳。而到了現在，這些醜陋的老舊建築大多到了應該拆除整建的時候。雖然有這個需要，但不論在媒體或各種公私論壇，我們卻找不到一些比較具有全面性、深入、可執行和完整性的策略和探討。

近幾年來大台北都會區房價的狂飆，房地產已成了全民運動。做為一個房地產業的從業人員，我不斷的被周邊友人追問：房價這麼高了，到底該不該買房?更有不少人對我投以羨慕的眼神，認為我這幾年一定”賺翻”了，建商和暴利似乎被劃上了等號。

 多年的營建實務經驗，加上營建工程、經濟、商學及法學的跨領域背景，讓我能以更宏觀的角度來全面性的探索這個產業。因此本書，我也嘗試從跨領域的角度來切入。

這本書在文字的撰寫上避開了瑣碎的描述和論述，儘可能採精簡的平舖直述方式，著重在現象的闡釋和一些核心觀念的啟發。因為觀念可以引導出行動，進而促成知識的實踐，這才是知識的功用。寫得太繁雜，怕讀者會迷失在文字堆砌的泥潭裡，因此一些比較理論的探討，和一些相關細節的詳細說明，筆者把它們另出專書，讓對理論不感興趣的讀者可略過不看，省去了深澀。

這不是一本單純的經濟學書籍，也不是坊間一般的房地產著作，本書整合了經濟學原理、房地產理論和實務，希望透過相關知識的整合，來幫助讀者了解及掌握房地產的根本，從而避免自己在這一波關鍵的房地產黃金波段中因誤判情勢，做錯決策或錯失良機。

這本書，自己訂的工作進度是二個半月內完稿，因此我利用所有可利用的時間全力鑽趕，上次從事文字的撰寫到現在已經十多年了，封筆多年，如今從作馮婦，備感辛勞。

根據主計處公布的「台灣貧富差距」報告，台灣最富五分之一的家庭收入是最窮五分之一家庭的8.2倍，這是台灣史上的最高倍數；中國則是8.4倍；日本是6倍。這個報告除了顯示台灣貧富差距的惡化外，從相關的其他數據中也顯示，台灣受薪和老闆階級的本業收入都衰退了，但是股市、不動產買賣等財產收入則屢創新高。驗證了這是「錢滾錢」時代，有資金、投資投巧的人，才能進入富者愈富的贏家圈。

自序 推薦者的序 前言

第一章認識房地產003
一、房地產的本質 004 二、房地產的產業鏈 009
三、房地產和國內生產總額（ GDP）018 四、銀行和房地產是利害與共的孿生兄弟020
五、房地產的特性022 六、華人的購屋需求分析 050

第二章房地產的投資與投機057
一、 投資與投機 060 二、明智投資人的策略 065
二、 借鏡溫州人的炒房經驗068 四、投資房地產的一些觀念 072
三、 
第三章房地產經濟學 079
一、房地產的特性 080 二、真實需求和投機需求081
三、投機需求與財富轉移084 四、真實需求和投機需求的價格與需求關係085
五、房價決定地價還是地價決定房價 ? 087 六、房價的影響因素096
七、房地產市場是買家賣家政府的三方博奕
八、以房價收入比和購租比判斷房價是否正常的謬誤 099 九、房價的估算方法107

第四章、泡沫經濟與房地產泡沫115
一、什麼是泡沫經濟 ?116 二、泡沫經濟的典型特徵 120 三、為什麼泡沫會持續發生 ? 122 四、泡沫經濟的理論分析124 五、泡沫經濟的崩潰 127 六、房價上升時的購屋者心理和風129
七、房地產炒作產生的泡沫經濟 132 八、美國近期的房地產崩盤136
九、日本 90年代的房地產泡沫 139 十、香港的房地產泡沫 145
十、美國、日本房市崩盤經驗的省思145 十一、香港的房地產泡沫147
十二、杜拜債務危機— 一個房地產神話的破滅149 十三、房價高漲產生的財富移轉151
十四、房地產崩盤的後果—經濟瓦解152 十五、壓力測試155

第五章、台灣房地產的發展 159
一、台灣房地產的本質和特性 160 二、房地產和媒體 167 三、建案走向豪宅化的迷失171
四、台灣房地產發展大事誌 174 五、從房屋的興建年代看房屋型態 180
六、在房價高的時候還該不該買房 ? 181 七、從房地產致富 184

第六章、買怎麼樣的房子 191
一、店舖、豪宅、別墅是炒房的首選 192 二、公寓及大廈產品的選擇 195
三、最抗跌的房子 198 四、有關房地產投資的幾種選擇題 199
五、適合居住的好房子 201 六、宜避免的社區環境 201 七、幾個選屋的原則 203
八、最值得投資的幾種房地產 208 九、買房子要有十年的想像力 209
十、店舖的選擇 210 十一、有增值潛能的房地產投資 213

第七章、都更之迷 225
一、 都市更新簡介 226二、都市更新的基本認識241 三、都更容積獎勵的真相 258
四、都市更新的推動成果及都更後的實際獲利 268 五、都更泡沫化了嗎 ? 276
六、為什麼自力建屋總是很難成功 ? 279 七、都更成功可以美化市容，改善居家環境
及提升生活品質 281 八、政府打房應將都更住宅排除在外 282

第八章、台灣房地產的現況、問題及解決之道 289
一、房市熱鬧，泡沫危機顯現 290 二、台灣房地產市場的現況與問題 293
三、政府的打房措施及成效 305四、對政府打房措施的看法和意見 323
五、托賓（ Tobin）的“對投機交易徵稅”主張328 六、國外的做法 329
七、對購屋者的建議 336 八、對執政者的建議 340

第九章、宏觀調控下的大陸房地產 351
一、 2004年的宏觀調控及發展 352 二、2010年的宏觀調控 362
二、 八年宏觀調控下的省思 366

第十章、一個『傻瓜建商』的自白 /暨好屋的基本條件 373
一、啟航之前先奠基，蹲馬步 374
二、建築不只是品牌，更是信用 377
三、把錢用在對的地方，創造物超所值 381
四、一個傻瓜的堅持 385
五、打造 21世紀的好宅 好宅的基本條件 388