房地產糾紛：50個法庭訴訟實戰策略（簡體書）

《房地產糾紛:50個法庭訴訟實戰策略》獨辟蹊徑，由經驗豐富的律師、法官帶您從敗訴的案例分析入手，為您詳細指明打各類民事官司的關鍵點，使您從準備訴訟開始，就可提早規避風險，避免可能出現的失誤。要點導讀：簡潔扼要介紹本類案件相關的法律要點，帶您輕鬆邁過法律高門檻。實務流程：由專業人士厘清本類型案件的各個訴訟流程，讓您在訴訟之初即對所有程序做到胸有成竹、心中有數。實戰策略：選取實踐中典型的敗訴案例，細致分析敗訴的原因及關鍵環節，并提煉出行之有效的法庭訴訟實戰策略，讓您掌握專業的法律分析方法與訴訟技巧。

王成明，律師，北京大學法學學士，北京明科律師事務所創始人，北京市律師協會房地產專業委員會委員。從事律師工作十余年，在房地產法律領域代理了大量的訴訟和非訴訟案件，積累了豐富的辦案經驗，辦理案件擅長出奇制勝，于細微處把握機會，反敗為勝。尤其擅長集團訴訟，曾成功代理數十起百人以上訴訟案件，為委托人挽回經濟損失達數億元。在法學理論上勤于鉆研，在多家報紙、期刊、電視臺等媒體發表文章或接受采訪。
杜娟，律師，北京明科律師事務所主任、合伙人，北京市律師協會會員，曾任第七屆北京市律師協會物業專業委員會委員，第八屆北京市律師協會旅遊專業委員會委員。從事律師工作十余年，辦理了多起有影響的民事案件和公司改制事務，具有豐富的辦案實踐經驗，其踏實穩健，認真負責的工作作風深得當事人好評。

第一章 必要的知識儲備——房地產糾紛案件的基本概況
第一節 房地產糾紛案件的分類
一、土地糾紛
二、房產交易糾紛
三、房屋租賃糾紛
四、房屋拆遷糾紛
五、物業管理糾紛
六、相鄰權糾紛
第二節 房地產糾紛案件的特點及產生原因
第三節 房地產糾紛案件在司法實踐中存在的問題
一、土地糾紛案件中存在的法律問題
二、房地產交易糾紛案件中存在的法律問題
三、房屋拆遷糾紛案件中存在的問題
四、相鄰權糾紛的法律適用問題
五、物業管理糾紛案件

第二章 解決房地產糾紛的基本途徑——房地產糾紛案件實務流程
第一節 房地產糾紛案件訴訟程序
一、房地產糾紛案件訴訟程序
二、房地產糾紛仲裁程序
第二節 房地產糾紛訴訟實務操作中的問題

第三章 做好訴前準備工作，把握克敵制勝的策略——房地產糾紛
案件準備與策略把控
第一節 訴前準備
第二節 訴訟過程
一、抓住案件爭議焦點
二、舉證方式
三、考慮訴訟的成本
第三節 訴訟結果及執行
第四節 建設部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示範文本》及解讀
一、建設部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示範文本》說明
二、商品房買賣合同正本及重點解讀

第四章 土地糾紛訴訟實戰策略
一、法院對宅基地糾紛有無管轄權？
實戰策略人民法院受理民事案件的范圍有一定的限制，超出其主管范圍的，人民法院即沒有審判權。當事人可以通過“司法不干預行政”的原則來達到撤銷原判決的目的
二、承包“集體土地使用權”有哪些資格限制？
實戰策略如果對方取得農村土地使用權時不具有法定資格或程序不合法。則可以依此達到從根本上“否定對方權利存在的基礎”的日的
三、農村土地承包經營權流轉應遵循哪些程序？
實戰策略農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及規定允許從事農業生產經營的組織和個人，只是在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權
四、劃撥用地應遵循哪些程序？
實戰策略劃撥用地時對利害關係人進行徵收、補償的，應當通過法定的程序執行，若不能舉證證明其行為符合法律規定則應承擔不利的后果
五、作了抵押的土地使用權能轉讓嗎？
實戰策略土地使用權在沒有辦理轉讓登記前，可以抵押。解除抵押后，不影響轉讓合同的履行則可不視為違約
六、土地因徵收所得補償款應為誰所有？
實戰策略在土地糾紛中。要1r先審查合同的效力，若為無效合同，則無需通過訴訟的方式將合同撤銷。因為無效的合同自始無效

第五章 房屋買賣糾紛訴訟實戰策略
一、少交定金寫欠條，是否適用定金罰則？
實戰策略在房屋買賣合同中，既約定了定金又約定了違約金時，如一方違約，在主張定金不被支持時，可選擇主張違約金
二、履行方式未嚴格按照合同約定則必然無效嗎？
實戰策略雙方簽訂房屋買賣合同是為了實現交易目的，履行方式在不影響合同目的實現的情況下，適當的變更一般也不認定為違約
三、私房買賣必須要有產權證嗎？
實戰策略過認定房屋性質的不同，從而適用不同的法律，最終實現“反敗為勝
四、房屋轉讓需經全體所有權人同意嗎？
實戰策略“履行合同的時間”和“履行完畢合同的時聞”是不同的概念
五、集資所建房屋能否買賣？
實戰策略并非在所有的情況下都適用《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條第（六）項關於未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓的規定
六、對于“多交的房款”是否可以要求返還？
實戰策略交付房屋的實測面積與房屋合同約定的面積誤差比絕對值在3％以上的。則房地產公司應承擔超出部分的房款。若購房者同意并實際交付了超出部
分的房款，則無權要求返還
七、已經抵押的房屋能否買賣？
實戰策略以抵押的房屋為標的的房屋買賣合同無效
八、合同履行內容的變更是否意味著合同履行期限的變更？
實戰策略變更合同內容，必須經雙方當事人意思表示一致才可；變更履行內容，并非就一定意味著變更履行期限
九、委托人與房產中介公司簽訂的承諾書對他人有約束嗎？
實戰策略如果委托人的家庭成員購買房產中介公司提供的房源但與房產中介公司不存在聯系，則委托人不屬于違約，也不承擔違約責任
十、房屋的購買權可以轉讓嗎？
實戰策略未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓，但是法律并沒有禁止房屋購買權的轉讓
十一、合同條款沒有明確約定，產生糾紛應當如何處理？
實戰策略夾層的“層高”與“凈高”不是同一概念，對于合同中沒有約定的部分，法院一般會按照公平的法律原則處理
十二、購買經濟適用房的主體不適格會導致合同無效嗎？
實戰策略不符合法定轉讓條件的經濟適用房不得轉讓，不符合法定條件的購房者也沒有資格購買經濟適用房。如果合同的主要內容和主體違反了法律的強制性規定，那么合同應當是無效的。通過對合同主體的認定，可以達到確認合同無效的效果
十三、如何巧用妙招避免房屋中介吃差價？
實戰策略在購房者不能向中介公司主張返還差價時，其可以與賣房者聯合起來，以彌補中介公司的不合規行為給購房者所造成的損失
十四、房屋所有權證是購房者最重要的權利憑證嗎？
實戰策略訴訟時效的起算點，應當從知道或應當知道之日起計算，巧用訴訟時效來“反敗為勝
十五、房屋預約買賣合同具有什麼效力？
實戰策略過雙方簽訂的“簡單合同”，運用法律邏輯推出“簡單合同”所隱含的所有內容。以此證明合同的全面及有效

第六章 房屋租賃糾紛訴訟實戰策略
一、房屋所有人出賣房屋須何時告知有優先購買權的承租人？
實戰策略函對于有優先購買權的承租人，房屋所有權入出賣房屋時須提前3個月告知承租人，但法律并沒有規定所有權人須告知的次數
二、房屋的次承租人具有什麼法律地位？
實戰策略承租入將房屋轉租給次承租人，出租人在明知的情況下，同意或沒有表示反對轉租行為，則一般應當視為出租人承認了次承租人的合法承租地位
三、房屋租賃合同到期后未續簽如何處理？
實戰策略在租賃合同到期后自動續約的，出租人怠于行使收取租金的權利，超過訴訟時效的租金部分不能獲得支持
四、公房的承租人死后由誰繼承該權利？
實戰策略公房的承租人對公房不具有所有權，因此承租人死后，公房也不屬于遺產。與承租人共同居住的家庭成員只有符合法定的條件，才可以申請繼續承租該房屋
五、公房能擅自轉租嗎？
實戰策略將公房轉租應當征得出租人的書面同意，沒有征得同意且沒有登記備案的，則實際的居住者不一定能成為合法的承租人
六、法定優先購買權和約定優先購買權誰更優先？
實戰策略成功運用法定優先購買權和約定優先購買權的順序和位階關係來改變訴訟結果
第七章 房屋拆遷訴訟實戰策略
第八章 物業糾紛實戰策略
第九章 其他房地產糾紛實戰策略
附錄