這樣的房子不安全！實例解密：結構達人教你鑑定出房屋真相

買到瑕疵商品，可以退貨；
買到有問題的房子時，怎麼辦？
別急別慌，「申請鑑定」，掌握證據，是你第一時間點該做的事。
不管買屋、賣屋或是租屋，先為房屋做鑑定，等於替未來想入住的房子買一張全身健康檢查的保險。

花大錢買下的窩，或許未來二、三十年都將因此而背債，住進去後，才發現問題一大堆──磁磚裂了、樑柱歪了、混凝土剝落了、鋼筋腐朽了、房子漏水了……怎麼辦呢？或者買到好房子，卻碰到壞鄰居，整修裝潢，侵門踏戶，嚴重傷害你的權益，該如何是好？再不然，買到風生水起的好福地，附近新蓋大樓一大堆，別人起高樓，你卻樓塌了，因附近工地施工而房舍受損，又該向誰申訴？

不要遲疑，不管遇到上述哪一項問題，申請房屋鑑定，都是你必須且立即該做的選擇。
本書將告訴你房屋鑑定的重要性、應該如何申請，以及種種鑑定須知，不管手頭有沒有房子、最近想不想買房子，這些切身且實用的課題，千萬不要錯過。
此外，作者從事結構技師生涯三十多年，經手處理過的鑑定案件，數也數不清。每個鑑定案件就像一面鏡子，讓我們避開別人曾經犯過的錯誤，就算面臨相同問題，也知道該如何為自己討公道、爭權益。

曾慶正
從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年，因責任感驅使，並恐傷害無辜，對於自己及員工之專業工作態度要求甚高，於業界聲譽日隆，口碑載道，屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外，亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件，更於阪神地震後四度赴災區，探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察，瑞里地震及921震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因，是一位理論與實務兼具的結構工程技師。
曾經擔任結構技師公會之鑑定委員會委員、特殊結構審查委員會主任委員，並曾任高雄市結構技師公會理事長、中華民國結構技師公會全國聯合會理事長、中華台北亞太工程師(APEC)監督委員會委員、行政院公共工程委員會技師懲戒委員會委員。目前擔任中華民國地震工程學會耐震補強委員、中華民國結構工程學會鋼筋混凝土結構委員會、編輯出版委員會，並為中華民國結構工程學會理事及曾慶正結構技師事務所之負責人。著有暢銷書《這樣買房子最安全》。
張惠如
東吳大學中國文學系畢業，曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者，著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等，作品散見各報章雜誌。

推薦序
房子必須是安全的
王明德(台大土木系工程法律與產業發展研究中心副主任)

假如您要買房子，對房子的安全與品質有疑慮，請您先看完此書再決定要不要買；
假如您要整修老房子，不知如何加強結構安全，請您先看完此書再決定如何整修；
假如您要租房子，對房子的安全與品質不了解，請您先看完此書再決定要不要租；
假如您要賣房子，想要增加強結構安全與品質，請您先看完此書再決定如何加強。

「有土斯有財」，簡單說明了台灣百姓對房子的看法。房子可能是我們一般家庭必備的重要財產，它不但提供各種活動（如居家、辦公、學校、娛樂、醫療、廠房等）所需的空間與必要的功能，也是保值的重要工具。
要能達到上述的功能，最重要的前提是：房子必須是安全的。假如房子的結構安全有問題，誰會安心的在其內進行活動?結構或使用品質有問題的房子，不但無法提供使用者所需的功能，更可能帶來房價的貶值或不幸的災難。因此，我們無法忽視房屋結構與房子使用品質的課題。
根據調查，台灣每年新建建築物戶數約占全體所有建築物戶數的3%，而屋齡超過30年的約占全體的30%。一般人都知道，房子的安全與屋齡有關，房屋隨著時間流逝，建材歷經風吹雨打，材料逐漸老化，抵抗強度隨之減弱，因此房子的安全性也逐漸下降。實際上，房子的安全，與其規劃、設計、施工、使用、維護等因素有關，但這些因素如何影響房子的安全卻非一般人所能辨認。一般而言，大專院校的建築或土木科系之學者，比較注重新建工程所需工程知識之研究與知識傳承。但老舊建築物則因建材已有老化現象，或不同的維護狀況及使用行為，通常更需要兼具理論與實務的專家方能判斷其安全性與使用品質。
本書作者，專攻建築結構，從事結構設計諮詢服務與工程鑑定服務超過三十年，其專業受同行的尊重、服務受大家的認同，曾榮任中華民國結構技師公會的理事長，服務社會多年，有極佳口碑。作者將過去親自參與九二一地震與許多老舊房屋結構安全鑑定的經驗，彙整成書，希望嘉惠許多非建築或土木工程背景的讀者，幫助他們認識房屋結構安全的重要性，及如何粗略判斷老舊房屋的安全性與品質水準，以面對有關房屋安全與判斷屋況品質的課題。
這本書是作者繼去年廣為讀者喜好、極為暢銷作品「這樣買房子最安全」的續篇，主要是談如何進行房屋鑑定及鑑定案例。作者真實經歷，娓娓道來，實務敘述中穿插著專業與常識，在輕鬆行文下當為讀者帶來饗宴，不知不覺中讓您有機會住得更安心。

找「對」的專家，買「對」的房子
曾令雄(新東陽營造股份有限公司總經理)

正常的房屋，壽命少說數十年，甚至上百年的也所在多有。房屋不僅是耐久財，還關係到人們生命與財產的安全。
你可能不知道，除了民眾自己的購屋能力、區域選擇、居家環境、房屋類型等非結構性的購屋考量外；房屋的結構設計，營建監造，施工過程、複雜的營建法規、專業人員素質與制度、執法官員做事心態、報章雜誌的扭曲與錯誤報導……等等，太多太多的因素，通通都會影響到住宅的結構安全及品質。
所以，「保障民眾居住安全」，談何容易！我身為資深營造人，老實說，買房子不難，買到好房子，真的很難。
筆者曾慶正先生，同我一樣，在這個戰場奮戰多年，是資深結構老兵，曾擔任過結構技師公會全國聯合會的理事長，從事結構專業工作三十餘年，負責過許多知名建築個案的結構設計、審查、鑑定等事務，實務經驗何止豐富二字可言。
921大地震後，他曾積極勘查災變現場，幫忙鑑定倒塌房屋的損害情形及破壞原因，四處奔走的身影，令人印象深刻。
由倒塌損壞的房屋中，看到許許多多結構系統規劃與設計的缺失，因偷工減料引起的工程品質不良等問題，同時在搜救現場中，強烈感受到喪失親人與財產的傷痛，讓身為結構技師的曾慶正，更加積極投入「保障民眾居住安全」的行列，為提升營建工程品質而努力，展現出「捨我其誰」的勇氣與擔當。在我眼中，他具有悲天憫人的職業良知。
繼《這樣買房子最安全》一書發表之後，曾技師再次將職業生涯中常見的房屋鑑定案例娓娓道來，使讀者能在長期法律制度不完善的大環境下，增加自己辨識房屋安全性的能力，維護自家權益。尤其是發現房屋有安全疑慮時，這本書絕對能幫助你及時且正確的找到「對」的專家協助，半生積蓄不致泡湯，生命安全不致受到威脅。
最難能可貴的是，本書以實際案例說明結構鑑定知識，使一般人得以一窺專業「眉角」，像內行人一樣提出方法，積極維護權益。而從事營建工程相關的專業人士，也得以藉此書複習學理，並進一步將學理與實際運用作連結。別小看這個工夫，能將實務與理論結合，必須整合許多線索，結合各種學理，將外行人引入門、內行人看懂門道，可不是件容易的事。
最吸引我的，是這本書不僅對受損案例點明準確的結構安全勘察與受損原因，也具體提出哪一種結構補強與修繕方法，是合宜有效的，非常實用。
看完這本書，我有三點心得與大家分享：
一、購屋時，瞭解房屋結構狀況，可以避免買到耐久性能不佳的房子，還能作為議價手段，決定購買與否。
二、裝潢時，不要傷害到結構安全，適時加以補強，增加耐久性，確保裝潢投資的持久性價值。
三、附近有工程施工時，瞭解房屋現況與施工影響，藉以維護自身生命與財產的安全。
發生在你我周遭的房屋大小事，這本書都可以找到，以說故事的方式，分析問題、找出原因、處置經過，真心向你推薦，這是一本淺顯易懂，值得閱讀的好書。

重視房屋的疑難雜症
黃世建(國立台灣大學土木系教授)
「選購一個安全的窩，建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想，但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處，而在維持房屋安全上亦需住屋者不斷的努力。購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下，橫遭侵害。在維持住屋安全上，又常需與不具善意者周旋。尤其是房屋本身鉅大的價值，常令住屋失利者的痛苦刻骨銘心，故保障住屋者之權益是非常重要且迫切的。
這種保護之責任固然和政府與企業密不可分，但住屋者自身的參與和爭取亦不可或缺。本書即本著提供及傳播房屋安全資訊之理念，闡述了維持房屋安全必備的知識，使住屋者能掌握充分的資訊，做出明智的決擇。尤其特別的是，本書採案例說明的方式展示，故而條理分明，清晰易懂。
本書先就大處著手，指出房屋鑑定之時機及申請方式。其次，立即輔以房屋鑑定之實例說明。最後，再補充房屋安全之實用知識。其內容包括施工造成鄰房沉陷、裝潢惹禍、抓漏防水、拒絕海砂屋、頂樓加蓋、住家改店面、震損鑑定、未按圖施工，以及判斷房屋安全之知識等。相信這些揉合專業知識並以口語化表達的房屋安全知識，必能讓一般大眾趨吉避凶，獲得應有的公平與權益。
本書作者曾慶正先生從事結構專業並致力於房屋安全的追求近三十餘載，曾先生之專業能力早獲結構工程界之肯定，其曾任結構技師公會全國聯合會理事長。為使房屋結構安全更獲重視，曾先生平時即對提高結構技師尊嚴不遺餘力。若有震災發生，他更親臨現場勘察，以學習震損教訓並追求更安全的設計。前些年台灣地區海砂屋事件頻傳，舉凡士林福林家園、蘭嶼國宅、桃園正光花園新城，及台北延壽丙區國宅等案例，均見曾慶正先生踽踽於途，為爭取住戶應有的權益而努力。現在政府對既有的公有建築正在執行大規模的耐震補強計畫，舉凡制度的建立與技術的檢討，均見曾先生戮力以赴的努力。曾先生多年的結構工程經驗與學識，對耐震補強計畫品質之提昇有極大的貢獻。
今日欣見曾先生出書檢視當前房屋安全可能罹患的疑難雜症。相信此書會對買屋、賣屋、裝潢與改建之行為注入新的變數，讓住屋者增加一些辨識的能力，也使每一位民眾都開始重視居住的安全。而這種經驗的累積，應該會對社會造成一些改變和進步。

你能不買這本書嗎？
蔡志揚(營建法專門律師)

市面上有很多寫房屋安全的書籍，能寫到像本書這麼深入的，通常都是深奧難懂，要寫得淺顯易懂又不失專業，實在很不容易，而這本由業界最棒的專家和文筆生動活潑的作家共同完成的作品，就是這麼厲害的一本書，很能滿足各方的需求。一方面可以像在看故事書一樣，每一則案例和提醒都相當有趣，讓人想一口氣看完；另方面在這過程中，又能夠學到很多專業知識，尤其是攸關自己身家財產安全的重要知識！再則當下就已經遇到問題的讀者，也能立即獲得解答。花幾百塊買一本書，可以獲得這麼多好處，實在是非常值得！
作者曾慶正結構技師，曾任中華民國結構技師公會全國聯合會理事長，是當今對於建築結構最權威的專家之一，不僅是我十分敬重的業界先進，也是相交多年的前輩友人。曾技師將其三十餘年豐富的鑑定經歷，一一轉化成書中躍然紙上的案例故事，每一則「結構技師的真心話」，看了都令我有很深的感觸，因為許多無謂的風險與紛爭，在我們看完這本書後都有可能輕鬆化解。
還記得前些年本人的事務所在裝潢的時候，因裝潢公司在公共空間的牆上鑽了一個大洞而遭鄰居質疑，幸而曾技師出面向鄰居分析解說鑽孔的影響，因此消弭了一場可能的紛爭，也維繫住與鄰居之間的情感。除此之外，在我處理的很多件官司中，多半是因為當事人不知道有這本書所提到的專業知識或是因應方法，因而衍生後續複雜難解的糾紛，終致對簿公堂，甚至鄰居間彼此互相仇視的悲劇。
所以，這本書對我們一般民眾真的是太重要了，看完後你會發現有時候只是一個習以為常、不經意的小動作，就產生了影響深遠的「蝴蝶效應」，而有時候只要藉由一個簡單的小動作，就能免除一場可能發生的巨大禍害。
因此聰明的你，能不買這本書嗎？

 

第一章 房屋鑑定入門篇
一之1、房屋為何要作結構鑑定？
一之2、哪種房屋透過鑑定，索賠容易成功？
一之3、哪種房屋鑑定困難，不易索賠？
一之4、如何申請房屋結構鑑定？
一之5、申請鑑定一定要知道的事？
一之6、十大鑑定房屋結構利器

第二章 房屋鑑定真實案例篇──這樣的問題房屋你遇過嗎？
【鑑定案一】 都是土壤惹的禍！
【鑑定案二】 穿樑又加牆，新裝潢泡湯
【鑑定案三】 你家裝水管，我家在漏水？
【鑑定案四】 我買的房子是海砂屋？
【鑑定案五】合法違建不合法，整修困難？
【鑑定案六】 頂樓加蓋鐵皮屋是漏水源頭？
【鑑定案七】 住家改成店面，結構安全嗎？
【鑑定案八】 地震後受損屋，做哪項鑑定才對？
【鑑定案九】 陽台外推，打牆無所謂？
【鑑定案十】 預售屋和原設計圖不符，有救嗎？

第三章 房屋結構實用篇──哪些建築物結構安全你還不知道？
三之1、什麼樣的房子，會在地震中垮掉？
三之2、如何從平面圖判別房子穩不穩？
三之3、如何判斷建築物立面圖好壞？
三之4、房子穩不穩，混凝土強度很重要？
三之5、混凝土加爐石飛灰，房市未爆彈？
三之6、選購房屋如何分辨混凝土強度？

後記－
結構鑑定技師，工程界的福爾摩斯
資深結構技師的感慨

什麼樣的房子，會在地震中垮掉？

有些電視節目， 喜歡提供觀眾有關算命資訊，還會幫忙做分類：哪種哪種長相的人，特別容易外遇或專情？長壽或短命？發達或潦倒？每每我看了都會心一笑，真的準嗎？
就像人有「面相」， 房子也有「屋相」─究竟能不能經得起地震考驗，屹立不搖；或是軟弱的像豆腐渣工程垮掉？其實，早在蓋的過程中就註定好未來命運了─而且我敢打包票， 八九不離十，很準！
為什麼？ 這可是經過無數次血的事實驗證下得到的結果。
我曾數度遠赴日本勘查阪神大地震中倒塌的房屋、也曾在九二一大地震時鑑定災害現場，發現會在地震中損壞的房子，幾乎都有著共同的「面相」。
若想趨吉避凶，趕快檢驗一下，自己正在住的房子，符不符合這些特徵呢？
大凡在地震中會倒塌的房子，多半伴隨著三種症狀：其一是結構系統不良、其二是房屋沒做耐震設計、其三是施工時偷工減料。若僅發生其中一項， 還算單純，不至於病入膏肓；要是合併兩種問題以上，肯定逃不過地震檢驗，八成會倒。
在台灣， 房屋興建時， 因為沒有實質的監工養成工地不按圖施工的惡習，往往發生學者專家想像不到的狀況，像以往我做過的許多特別的鑑定案一樣讓人跌破眼鏡。
譬如施工時，地下室或基礎的柱子位置不容易準確放樣而隨便放樣，當做到一樓板時發現柱子主鋼筋預留位置偏移，於是偏移量小的直接彎折至正確位置，偏移量大的甚至把預留的柱主筋切斷，另豎立主鋼筋，直接放在樓板面上。這種情況不只發生在一樓， 二樓以上也常見，真是匪夷所思！
只要柱主鋼筋有微小的偏移量，會使柱子的耐震強度降低約剩一半，地震時柱頂（柱頭）很快就壞掉，這時候大樑都還沒壞呢，房子卻倒塌了。
有些學者專家觀察地震災害之後，發現柱子都比大樑先壞，強柱弱樑的耐震理想不容易落實， 苦思改良對策，殊不知很多柱子先壞的例子是工地擅自偏移柱主鋼筋而引起的， 也有很多是樑柱接頭沒有綁紮箍筋所造成房屋倒塌。可見得建築物的結構體施工監督機制很重要，必須要有真正懂得結構的人監造才行。
另一個必須注意的問題，就是房屋之間要預留適當的碰撞距離，尤其是建築物的規模或構造別（如鋼筋混凝土造、鋼構造等）不同時。在日本阪神地震與九二一地震中，我曾看到很多房屋互相碰撞損壞的案例，卻沒看到因此倒塌的例子，也許因為倒塌了就看不到碰撞損壞之處。

台北的老公寓，多半耐不住五級地震

台北地區的房子，別以為在九二一大地震中沒有損壞，就一定穩穩穩。
根據氣象局資料顯示，臺北盆地從一九○一年、也就是民國前十年到現在，都沒有發生過大地震，連九二一地震時，震央南投是七級，台北才四到五級，假設今年發生在日本仙台的規模九大地震，發生在台北，結果會怎樣？恐怕盆地內的房子會倒一半！
這絕不是危言聳聽。一百年來，台北地區的房子根本從未經過大地震的嚴格考驗，耐震力夠不夠？不知道。但是我們可以從一些數據中去找答案。
內政部營建署曾做過統計，全台灣三十年以上屋齡的房子，占全國房屋的八分之三，這些老舊房屋「大部份」達不到耐震要求標準，共有多少戶呢？七十五萬棟、三百萬戶人口之多啊！
舊規範的耐震要求遠比現代低， 所以老房子本來耐震能力就較為不足，但為什麼強調是「大部份」而不說是全部呢？原來，有一些老房子的非結構牆，原先不打算它們可以承擔地震力，實際上卻幫忙抵抗了地震力。但是哪些老房子耐震會夠？這要看承造時的結構系統，也就是看運氣了！
當災難降臨，人類會從天災中學習求生之道，好比日本，經歷多次大地震的磨難，都市建築物的耐震設計與施工要求普遍提高。
以這次世紀大震為例，毀於海嘯的房屋多過地震，就連福島核電廠也沒在地震中垮掉，而是發電機出問題，無法使爐心降溫，最後爆炸造成輻射外洩。基本上建築物若沒被海嘯捲走，都沒什麼大損壞，日本人民也很快從災難中站起來。
反觀台灣，歷經九二一大地震的教訓後，政府與民間才開始注意建築物的耐震要求，之前呢？很多蓋房子的人根本沒有耐震設計的觀念，喔，不是！是沒有「設計」觀念，一本結構計算書只換個封面，蓋下一批房子再繼續「沿用舊版」，尤其是沒有地下室的老舊公寓，使用同一種版本的結構設計書，早已是業界公開的祕密，這些多達七十五萬棟的老舊房屋，耐受得了五級以上地震嗎？
九二一地震剛過後，有一個相關營建的人民團體邀請我去參加座談會，那時候我擔任某結構技師公會理事長。席間，有人氣急敗壞的提問：「以前咱攏想說（ㄍㄨㄥ）厝怎樣起嘛末倒，九二一地震來了後，才知影厝真正ㄟ倒。」嚇我一大跳，心裡暗想，房子是隨便蓋蓋就可以的嗎？這批人以前怎麼設計房子？怎麼蓋房子的？結構差的建築物，豈有不倒的道理？難怪九二一地震震度不大的地方，房子也倒一堆。
儘管政府早在民國九十二年就已推動建築物「耐震標章」的認證機制， 希望不管蓋哪種房子，大樓也好、公寓也罷，起造人、承造人、監造人三方都能提高規畫、施作、監造標準，重視建築物的耐震品質。
令人遺憾的是，並沒有受到大家的重視，認證通過的很少。這也許是蓋房子本來就是一種生意，只要賣得好，沒有售後服務的問題。有哪一個營造者會希望從設計到施工，每一個環節都有一群專家不斷來監督玩真的，誰在乎品質，誰就要多花錢，而且房子又不是自己住，大地震也不會天天來，賭一下可以多賺很多錢。
在台灣買房子的， 不是投資客，就是重視景觀、造型、燈光設計的豪客，只有少數要自己住、又重視結構安全的客戶，在這種市場環境下，他們想重視結構也無從下手。這可以從申請耐震標章的案件很少，而且已經申請通過的業主，通常下一個案子不會再申請的情況看出來。重點在，第一個案子申請的動機已經不復存在了，這就是工程界沉痾的癥結所在。
此外， 到現在為止， 除了有「施工」的耐震標章個案之外，幾乎難得聽說哪個新建工程案件，有委請結構技師辦理實質的監造，因此，工程品質的保障只有依賴建設公司與營造商的良心，而不是政府執行法律的決心。
從另一個角度來看，社會對房屋結構安全的不重視也令人訝異。九二一地震發生至今才不過十餘年，攤開報紙看看售屋廣告，大部分只提景觀、造型、燈光設計、投資報酬率等等，很少有強調結構安全的建案。
好不容易看到強調結構安全的建案，卻是假的制震設計、錯誤的結構觀念，一再的誤導民眾。例如廣告文案說是經過電腦分析設計（哪個案子不是用電腦結構分析設計） ？鋼骨結構比較耐震？有基樁比較耐震？鋼筋採用高拉力鋼筋、高強度混凝土比較耐震？……等等不一而足，卻是似是而非的廣告辭彙。

鑑定後再補強，為老屋做體檢

從前幾年的海地地震、大陸汶川地震、紐西蘭基督城大震、到今年的日本超級大地震，明眼人一定都發現到了：地震規模一次比一次大、傷亡一次比一次驚人。
台灣能保證永遠都不發生地震嗎？錯！台灣和地震頻仍的日本、紐西蘭同屬長達四萬公里的環太平洋地震帶上，怎可能獨外於區域的板塊擠壓呢？
所以，台灣老舊房屋的補強工程，實在不能再拖了，否則難逃大地震的檢驗。
可是，三十年以上的老公寓若要補強到目前法規的標準，恐怕得花幾十萬到數百萬，一般人未必有此財力。這也就是本書所要告訴讀者的：先花點小錢為老屋做鑑定， 若經專業技師檢驗結果無啥大礙， 就能放心承受地震來臨； 若已有結構上的損壞， 看看要「 補」 哪裡？ 徹底為老屋做個體檢。
至於還沒買房子、或正有購屋計畫、想要買預售屋的， 千萬別錯過下面這一章節──影響房子結構體質的重要因素： 施工時有沒有偷工減料？ 看完後你才會有正確概念， 然後， 再親自去監工吧！