房地產階級社會（簡體書）

《鳳凰文庫．人文與社會系列：房地產階級社會》闡述了近代韓國社會房地產投機的發展史及其給韓國社會帶來的深遠影響，用龐大且確切的數據進行具體分析，為現階段的韓國房地產危機尋找對應之策。．

孫洛龜，韓國著名社會活動家和批評家。曾任韓國民主工會發言人，被媒體譽為“最優秀的發言人”，後任韓國國會議員的輔佐官。近年來密切關注房地產相關的社會問題。．

《鳳凰文庫?人文與社會系列:房地產階級社會》編輯推薦：通過《鳳凰文庫?人文與社會系列:房地產階級社會》，可以借鑒韓國房地產業發展的歷史、現況，以及危機出現的原因，仔細分析中國社會房地產的發展現況，提出預防危機發生的策略，甚至是制定相應的政策。

作者序第一章 房地產是什麼?為什麼能成為問題?1．漲!漲!漲!被譽為“不敗神話”的房地產2．貴!貴!賣掉韓國，可以買6個加拿大3．房地產“一邊倒”的趨勢到底有多嚴重4．不勞而獲收入充斥著整個社會5．房地產價格為何會暴漲?第二章 韓國經濟因房地產陷入困境1．釜底抽薪：韓國工薪階層的生活2．內需式經濟停滯呈現長期化趨勢3．畸形化的產業結構5．房地產投機買賣與罷工的統計報告第三章 房地產怪圈中的別樣人生1．不同社區的別樣生活2．不同收入階層的別樣生活3．房地產影響著銀行政策的變化4．房地產也左右著高考5．房地產也決定壽命的長短第四章 房地產兩極分化成為貧困的主因1．100％住宅普及時代的住房問題2．貧富分化等於房地產財產分化3．1000萬房產貧困層怎樣生活4．160萬房產極貧階層怎樣生活第五章 大韓民國100位房地產首富1．統計數據中觀察到的100位房產富人2．尋找現代版的“擁有九十九間房產瓦舍的富人之村”3．誰是100位公寓樓富人?4．醜小鴨變天鵝：不要小看聯合住宅5．首爾城北區、鐘路區和龍山區成為獨棟別墅富人村6．100位法人擁有3萬套住房，房產價值1兆6000億韓元7．統計數據中觀察到的100位土地富人8．100位土地富人的企業地價就達到60兆韓元9．隱形的100位大樓富人10．100位鍾情於房地產的公職人員第六章 探尋治理良策1．為不同住房階級量身定制住房政策2．第二次土地改革與宅基地國有化3．國家開發公共宅基地，提供公共住宅4．廢除“房地產特權”，重拾居者有其屋之夢5．

作者序
1.“房地產”決定韓國社會
如果有誰問我哪一個詞最能概括出當今韓國社會各種現象出現的原因，那我的回答是“房地產”。因此，我想通過這本書談談房地產對韓國社會的重要影響。
在韓國，一個人的經濟實力和社會地位是由房地產的所有量決定的。一個人住公寓，還是住單位宿舍；即使住在公寓，還要看他住在哪家開發商的樓盤，面積有多大；除了住房，還要看這個人有多少土地、有多少大樓。通過了解這些情況，就能走進這個人的生活世界，并能知道他的政治取向，且預測出他在大選中的投票意向。
房地產不僅決定著居住環境，更是決定個人生活全部的最重要資源。子女能讀哪所名牌大學是由父母的房地產資源決定的，父母的房地產資源越多，讀名牌大學的機會相對越大；申請銀行貸款的資格也是由房地產資源決定的，因為銀行是依據用作擔保的房地產數量來決定是否具有貸款資格及貸款金額的大小；房地產也會影響人的壽命，有房階層和無房階層之間的壽命相差很大，即使是有房階層之間，房地產的所有量不同，平均壽命在統計特征上也顯示出明顯的差別。
老百姓辛苦賺來的錢大部分都被房地產吸走了。有了閑錢不投資房地產的人在韓國都被看成是傻瓜。行賄受賄的腐敗行為也因房地產的發展而大行其道。甚至連新聞輿論對房地產的報道也因房地產廣告的植入程度不同而大不一樣。
總體而言，房地產已使韓國變成了一個貧富不均、兩極分化現象嚴重的國家。韓國的社會不平等不是由職業和收入決定的，而是由房地產資源來決定的。因此，大韓民國已經變成了一個房地產階級社會。
2. 爸爸媽媽都出去掙錢以后
韓國歌手鄭泰春的歌曲《我們之死》是根據真實事件創作而成的。1990年3月9日， 一對雙職工夫婦急于出門上班，把孩子反鎖在租住的地下室里。后來房子起火，年僅五歲和四歲的一對兄妹葬身火海。這一事件真實反映了韓國千千萬萬“蝸居”于地下室的無房一族的悲慘命運。
筆者由此想到了20世紀80年代后半期的韓國勞動運動，內心的痛楚難以言表。盡管寫了這本關于房地產的書，但還是很擔心能否像當年那首歌一樣表現出社會的真實一面。
無獨有偶，那次火災15年后，2005年10月11日又發生了一起類似的火災事件。在首爾市瑞草區元地洞的貧民區，一位媽媽出去上夜班后房子起火，五歲和四歲的一對兄弟葬身火海。兄弟倆成為了以首都圈為中心的房地產開發業的犧牲者。他們是能夠撼動韓國社會的房地產大開發事業的最大受害者，是千萬房地產極貧階層的真實寫照。
自2002年以來，韓國房價持續暴漲。盡管無房老百姓們的哀鳴聲震天動地，但國會和政府卻無力調節房價，對房地產市場的控制力甚微。無論是代表富人利益的大國家黨，還是當時宣稱內部改革的執政黨，就連以監督和批評國家政策為宗旨的進步勢力都在房地產大潮前望洋興嘆，無能為力。在這一點上，筆者也是一樣，在房地產大潮中深感無力。
從那開始的4年內，我懷著內疚之情，在國會圖書館以及相關部門搜集材料。凡是與房地產有關的資料，我都去查找、閱讀、摘記、分析，深入探究房地產的相關問題，下定決心一定要找到房地產變成魔鬼的原因和馴服它的良策。
3. 房地產神話與意識形態
韓國社會的房地產問題正在極度惡化，節節高升的房價成就了韓國的“房地產不敗神話”。背后支撐這個不敗神話的各種意識形態支配著我們整個社會。
實際上，神話和意識形態仍不是房地產的真正實質所在。雖然不是很明確，但是韓國社會圍繞房地產問題存在兩種態度。盡管大家都在責難公職人員進行房地產投機是重大的犯罪行為，但大家只要有閑錢都首先去炒房，希望房價高漲從中獲利，這是不爭的事實；盡管在道德和規范層面上講，人們都說要消除房地產泡沫，但泡沫真正破掉后，大家都擔心會出現經濟危機，這種莫名的不安和矛盾情緒正是普通老百姓內心的真實寫照。從結果上看，上面這些隱藏在房地產不敗神話背后的各種意識和心理，形成了一種在現實中妨礙提出解決良策、從而使房地產問題無法解決的失敗主義傾向。
“根除房地產投機行為”比任何一條議題都能引起全體國民的共鳴，也成為所有政治選舉中提出次數最多的口號。然而，無論是哪個政黨執政，“先把蛋糕做大”這個原理都成為政府的政策取向，并一直被合理化、正當化。政府運用的各種統計材料也在支持這一政策取向。
韓國政治進入民主化時期后，房地產神話也仍未被動搖。政府也被房地產神話和各種意識形態所影響，使得對待房地產的失敗主義傾向深深地植入韓國社會之中。
靠投機賺錢的欲望越是強烈，人們越會輕視那種靠自己誠實勞動獲得收入的觀念。因此，大家都逐漸淡忘了承擔建設社會共同體的義務，這種思想風潮開始在全社會蔓延。最近韓國社會急速膨脹的中產階級消費文化和消費欲望就是這種思想風潮蔓延的產物。
那房地產神話和意識形態到底是什么？為什么會成為問題？房地產投機食物鏈的各個主體都是誰？食物鏈中究竟是誰得到實惠、誰淪為失敗者？到底是什么導致房地產問題難以解決？到底有沒有解決之良策呢？
4. 用統計數據來挑戰統計的神話
在韓國，關于房地產的書籍浩如煙海。在國會圖書館的網頁上輸入“房地產”關鍵詞后，出現超過5000本關于房地產的書籍。大型書店里也都設有房地產的專架，圖書市場里流行房地產風潮也并非意外之事。報紙和電視媒體也幾乎每天都在報道關于房地產的新聞，就連人們在酒吧里聚會談論的話題也少不了房地產。正如久病成醫一樣，那些在房地產投機中摸爬滾打的人們，每個人都成了“房地產萬精油”，他們的經驗和故事三天三夜都講不完。
本書與其他房地產書籍的最大不同就是每個論點都有統計數據來支撐，書中大概有超過300個的統計數據。盡管同時會講很多與房地產有關的小故事，但目的在于用真實的統計數據作為武器，來挑戰房地產神話和背后的各種意識形態，以探究房地產問題的原因和實質。
筆者將用真實的統計數據來證明一些人們認為是常識的內容，并揭示問題的實質。數據可以揭示出房價到底能飆升到什么程度，及其背后的意義。此外，數據也能顯示出富人們有多少房產，有多少土地，靠房地產投機而賺取的資金最終都落進誰的口袋。
統計數據是一把雙刃劍，用得好，成為良藥；用得不好，則淪為毒藥。房地產神話的巨大影響就是政府和企業生產出來的數萬個數據歪曲事實真相的結果。可以說，正如以其人之道還治其人之身，我將用統計數據驅散被統計數據遮蔽的房地產發展迷霧。
最近以來，政府和企業發布的統計數據都是為了使房地產意識形態正當化的產物，因此很難確保數據的真實性。建筑公司依據只要多建房就能解決住房問題的理念，發布了大量的數據，卻沒有這些新房都被誰買走的數據。盡管很多數據證明了只要增加房源就能解決住房問題的硬道理，但韓國社會里仍然有很多人住在地下室、木板房、窩棚和山洞里。
與房地產有關的真實數據如同無法觸碰的高壓線一般，里面隱藏著誰是真正的房產富人、土地富人、大樓富人。隨意公開這些數據會被冠以“泄露國家機密”的罪名，因而一直無法大白于天下。
但幸運的是，筆者以國會議員輔佐官的身份，在議員辦公室工作了4年，至少在兩個方面有助于我搜集房地產方面真實的數據：一方面，可以隨意使用藏書量全國第一的國會圖書館資料；另一方面，自己擁有可以調閱全國各部門處室資料的權限。因此，本書里的統計數據都是近4年來各部門公開發布的房地產數據，是非常有價值的資料。此外，還包括一些民間研究所和學術界的研究數據。
5. 本書內容與結構
本書由六個章節構成。每章基本上由一個獨立的主題構成，因此讀者可以挑選自己最關心的一節來閱讀，也可以通篇順次閱讀。
第一章探討了房地產何以成為問題，以及到底是怎樣的一個問題。首先考察了韓國解放以后的土地價格和房價上漲的程度。此外，用韓國房地產價格的總額來分別計算土地、房子和大樓價格上漲的程度。同時也追蹤分析那些個人就擁有1000套房產的房產富人。最近房價仍在飆升，因此計算出那些投機得到的收益可以分析出誰在房地產投機中得到多少好處，進而分析出房價飆升的原因，甚至還可以分析出“房地產投機食物鏈”形成的全過程。
第二章分析了房地產投機如何使韓國經濟深陷重重危機。筆者將用大量數據論證房地產投機怎樣增加租房居住的人口數字，說明人們如何將更多的時間花在買房上。目前，韓國內需經濟停滯，中小企業向中國和東南亞轉移。在此背景下，筆者也將用數字說明房地產產業是如何適應這一環境變化的。此外，隨著房地產投機行為的增加，建筑業過度膨脹，會產生影響金融正常發展的“土建國家”現象。最后將用數字表現出房地產投機和勞動爭議的方程式。
第三章將考察房地產投機是怎樣影響個人的人生的。筆者將房價統計資料和《首爾調查》資料相結合，分析首爾市不同街區的房價差異如何造成人們生活的差異。在不同收入階層的居住狀況方面，將用數字證明一個坊間討論最多的常識：越窮的人就住在越老越小的房子里，越富的人則住在越新越大的房子里。
在房地產與銀行放貸門檻差異的關系上，也存在一個不可爭辯的事實。即銀行一方面提高個人房貸條件，一方面大量放款給房地產投機商。在房地產與教育方面，通過房價和韓國某著名高校錄取率之間體現出的內在聯系，可以看出房地產與高等教育之間的緊密聯系，即“房地產資源差異→收入差異→教育費用差異→子女學歷差異”的牛骨塔韓國人把大學叫作“牛骨塔”，因為過去有許多家長靠賣牛來支付孩子學費，諷刺個人大學教育的高投入。——譯注（下文如無特別標示，均為譯注）。在房地產與健康差異的關系方面，韓國社會出現一個“連鬼都會痛哭”的怪現象，地價飆升的街區中的居民壽命相對較長，反之地價漲幅緩慢的街區居民壽命相對較短。
第四章揭示出房地產貧困階層的真實狀況。盡管全國有100萬套住房，但10人中就有4人在租賃房居住。本章將對此現象背后的原因進行分析和討論。筆者還將用家庭資產清單和工薪階層的真實生活數據來說明一個真實狀況，即房地產財產差異是貧富分化的核心要素。此外，筆者還將考察住在地下室、窩棚和貧民區的房地產極貧階層的規模和實際生活狀況，以及房地產造成的危害都向誰轉移的真實情況。
第五章揭示出韓國100位房地產首富的狀況。筆者將綜合利用國稅廳、行政安全部和統計廳的數據來考察這100位首富擁有的住宅數量、住宅價格和住宅面積。根據公寓和別墅的不同類型來看這100位房產富人在哪里居住，又是如何將房價抬高起來的。此外，還將追蹤有財閥背景的100家企業擁有的住宅數量。資產達到500億韓元才能榮升土地富人榜前100名的土地富人到底擁有多少土地？他們當中10位擁有的土地面積就占首爾市5個區的面積，100位擁有的土地面積就能占首爾市的2/3。另外，筆者還將揭示100家大企業的土地財產。最后考察2008年公布的前100名高級公職人員的房地產財產狀況。
第六章是在尋找對應之策。筆者建議針對不同住房階級制定出針對性較強的住宅政策，并強調進行第二次土地改革的必要性。首先，本書用統計數據論證了住房用地國有化在經濟上的可能性和實效性。其次，在公共開發方面，筆者建議禁止財閥企業進行公共住房用地開發，并且國家應該建造100%的公共廉租房。再次，筆者建議國家應該廢止給予建設行業企業的各項特權，如事先出讓制度、出讓原價不公開制度、出租所得收入不征稅制度等。同時提出了對個人住房進行保障的各種對策。此外，筆者提出了消除無房階層五大壓力無房階層的五大壓力是指“房子被強行拆遷”、“房價飆升”、“每月交房租”、“房屋破舊不堪但沒有能力搬家”、“好不容易把僅有的房子租給別人作為生活的重要來源，但租客賴賬”。的政策建議。最后，筆者提出了針對那些仍住在地下室、窩棚、貧民區、山洞里的160萬貧民階層的救助政策。
6. 本書的問世
這本書以“房地產”為關鍵詞分析韓國社會，可以算是分析韓國房地產問題的一本綜合報告書。筆者在四年的議員任職期間，用一年時間寫成這本“用統計數字說話”的房地產報告。筆者曾在沈相奵議員的工作活動內容報告中將其中一些數據公開過。本書以該報告為藍本，再加以修改，并更新了一些內容，最終得以出版問世。本書的結構原定為“一半統計數據，一半文字”，但后來為讀者閱讀方便，改為“文字占90%，統計占10%”的結構。
本書寫作過程中最為困難的一點就是筆者自己所定的“一切都由統計數字來證明”的原則。一心想著什么問題（包括那些常識）都用數字證明，盡管內容很充實，但是進度非常緩慢。一周經常只能寫一頁A4紙，一個星期里都忙著在國會圖書館翻閱資料，如果在汗牛充棟的文獻中能查到一個需要的數據，我就高呼萬歲了。
在寫作過程中，“用數據證明”的原則反復折磨著我的身心，曾經幾乎半途而廢。但就像忍著劇痛的孕婦叫喊著不想生孩子卻最終還是把孩子生下來一樣，冥冥中還是有種力量讓我堅持翻閱材料尋找數據。所找到的材料堆積如山，書桌和書架上A4紙打印出來的材料壘起來都有我身高的3倍高了，以至于自己再去重頭查找以前查過的資料都很費勁。每當此時，我就會想起那些蝸居于地下室和棚屋里的小孩們葬身火海的場景，于是愧疚之情和深深的負罪感涌上心頭。
我和韓國大部分20世紀40年代后期出生的人一樣，老家在農村。我九歲搬到首爾。當時6萬韓元就能買下兩間房，現在即使花6000萬韓元也很難買到。最近房屋租金比我小時候翻了1000倍。當時我住的是私自搭建的沒有產權的房子，朋友住的也是一場大火就會灰飛煙滅的貧民區。如今，清溪川20世紀60、70年代清溪川一帶曾經是首爾最大的貧民聚居區。2003年韓國政府對其進行改造，成為首爾著名的休憩地點。對面免費提供面食的地方早就不存在了，只有一所小學仍在見證貧民區的變遷。
盡管城市改造能讓貧民區舊貌換新顏，但在地下室，甚至在塑料棚屋和山洞里居住的人仍然很多。筆者也曾經在沒有窗戶的地下室里大白天挑燈苦讀，復習高考，那已經是30年前的事情了。現如今，韓國已躋身發達國家行列，位居第11位，但仍然有人住在窩棚和山洞里，為生計奔波。
30年前，站在山頂俯瞰首爾夜景，在夜間景觀燈的照明下，映入眼簾的只有紅色的十字架。但現在高樓房頂上的照明燈成了首爾夜晚的壓倒性景色。一邊看著夜景中高樓的燈光，我一邊在想，是不是現在這些樓房代替了基督，成為了讓現代人頂禮膜拜的“房地產之神”了呢？
如今的社會，人們終日奔波，忙于賺錢，最后都把錢主動交給了房地產商。即使錢不夠，借錢都要買房。所以這些對房地產頂禮膜拜的人們成為了上層階級，而那些不相信“樓房之神、“大樓之神”、“土地之神”的人們卻成為下層階級。房地產僅是一種作為人們居住的必要條件的存在，那人們對它的崇拜將持續到什么時候呢？
本書的問世得到了許多朋友的幫助，尤其是沈相奵議員，我和她超過了議員和議員輔佐官之間純粹的雇傭關系，而維持著一種春天般溫暖的同志關系。在本書寫作過程中，得到了她莫大的支持。還有議員辦公室的同事們，也給予我家人般的鼓勵和支持。此外，還要感謝指導我學習房地產相關知識的“經濟正義實踐市民聯合會”韓國規模較大、影響力最大的經濟類民間團體。（簡稱“經實聯”）的金憲東會長。還要向為我提供資料的政府相關部門的公務人員致以誠摯的謝意。還應感謝登載此書相關文章的“PRESSIAN”和“REDIAN”兩家網絡媒體，在此特別感謝“PRESSIAN”的首任總編樸泰堅和“REDIAN”的李光浩師兄的大力支持和幫助。
本書的出版得到HUMANITAS出版社的大力支持，沒有他們背負壓力堅持出版提案，此書也不能與讀者見面。并且為便于讀者閱讀，該出版社也給予了很多幫助。此外，還應感謝在家操持家務，默默理解并支持我的妻子宋京玟。還要對年僅15歲就給爸爸提出“寫得再通俗易懂點”建議的兒子海仁，表達難以言表的無限感激之情。