不動產交易與經紀業管理法

本書是以「不動產交易」以及「不動產經紀業管理」為核心的著作，針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述，其範圍亦含括「不動產經紀法規」之內容。
本書特點之一，是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎，如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。本書特點之二，是透過三大面向討論「不動產交易」：第一，是主體（當事人、經紀人、地政士、公證人）及其法律關係進行分析；第二，是不動產交易客體-成屋、預售屋及公寓大廈管理條例等予以討論，佐以法院判決與個案爭議說明。第三，是詳細說明成屋與預售屋交易流程，並分析各階段交易風險。本書特點之三，是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制，並就私法與公法領域進行分析。私法部分，包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分，則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。
本書係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作，俾各界讀者可以有一完整、清晰之輪廓。

何彥陞

學　歷
國立台北大學不動產與城鄉環境學系博士
德國波昂大學大地測量與大地資訊研究所都市規劃與土地管理組博士候選人
國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士
天主教輔仁大學財經法律系學士

現　職
逢甲大學土地管理系副教授
逢甲大學法律顧問室法律諮詢老師
臺中市政府不動產經紀人員懲戒委員會委員
雲林縣農地重劃委員會委員
雲林縣區域計畫暨非都市土地使用變更審議委員會委員
臺中市都市更新及爭議處理審議會委員
臺北市都市更新及爭議處理審議會委員

研究領域
不動產交易法制、都市更新法制、農地管理法制、生態補償法規

第一部分　緒　論
第一章　不動產交易與經紀業管理法制之概說
　第一節　緣　起／14
　第二節　本書之研究內容／16
一、重新思考不動產交易與不動產經紀業管理相關法制之框架／16
二、釐清我國不動產交易相關法令規範／18
三、釐清不動產交易參與人資訊平衡與應揭露範圍／19
　第三節　本研究研究範圍界定／20
一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋／20
二、本書所謂的交易行為／20
三、以保護消費者之資訊權利為主／21

第二部分　不動產交易與經紀業管理理論基礎
第二章　契約自由與管制
　第一節　私法自治／24
一、私法自治之精神／24
二、當事人締約時真意之探求／25
三、任意規定與強行規定／26
　第二節　契約自由與對於契約自由的限制／27
一、契約自由／27
二、對於契約自由的限制／28
三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形／29
　第三節　管制與自治的橫跨／30
第三章　不動產交易與資訊不對稱
　第一節　不動產交易資訊之平等與對稱／33
一、資訊經濟學之理論基礎／33
二、資訊不對稱之概念／35
　第二節　契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析／40
一、資訊的揭露與否的責任／40
二、不揭露與不實陳述之界限／44
第四章　不動產交易與委託代理理論
　第一節　委託代理理論之基礎／53
　第二節　不動產仲介業之規範分析／55
　第三節　代銷業之規範分析／56
一、不動產廣告商之規範基礎／56
第五章　不動產交易、公示方法以及交易安全
　第一節　公示制度與交易安全／59
一、交易安全的保障／59
二、公示公信原則／61
　第二節　不動產公示方法、交易安全與登記之效力／64
一、不動產登記之效力與交易安全／64
二、公示方法與區分所有權之登記／66
三、區分所有權登記之建議／70

第三部分　不動產交易之基本要素
第六章　不動產交易之主體與法律關係
　第一節　不動產交易當事人之法律關係：出賣人與買受人／76
一、交易雙方皆屬於自然人之情形／76
二、以建築開發商為出賣人之情形／78
　第二節　不動產交易中介人之法律關係：不動產經紀業／81
一、不動產經紀業之概說／81
二、不動產仲介業之分析／83
三、不動產代銷業／91
　第三節　不動產交易輔助人之法律關係：地政士、公證人／95
一、地政士／95
二、公證人／97
第七章　不動產交易之客體——以公寓大廈為中心
　第一節　預售屋與成屋／104
一、成屋與預售屋之界定／104
二、預售屋之特殊性／105
　第二節　區分所有建物／105
一、概　說／105
二、建築物區分所有／111
　第三節　專有部分及要件／113
一、專有部分之意義／113
二、專有部分範圍之界定／117
三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務／120
四、專有部分之相互關係／122
五、專有部分之強制出讓／124
　第四節　共用部分（共有部分）／124
一、共用部分之意義／124
二、共用部分之種類／125
三、共有部分之使用收益與處分／127
四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修／130
五、共有部分之管理與分管契約／132
六、約定專用/專用使用權／139
　第五節　區分所有權之基地／141
一、基地與其一體性／141
二、區分所有權人與基地之關係／145
三、優先承購之排除／147
　第六節　公寓大廈之管理／151
一、管理的起始：公寓大廈起造人或建築業者之責任／152
二、區分所有權人會議／158
三、管理委員會／165
四、管理服務人（公寓大廈管理維護公司或管理服務人員）／169
五、公寓大廈規約／170
六、公共基金之管理／172
第八章　不動產交易之流程與風險
　第一節　透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險／175
一、搜尋期間／175
二、協商與簽約期間／177
三、契約履行期間／178
四、不動產經紀業資訊揭露之討論／181
　第二節　預售屋買賣流程與風險／186
一、透過代銷業者之預售屋之買賣／186
二、消費者直接與建築開發商之買賣／191
三、代銷業者之資訊揭露分析／191
　第三節　以德國法觀察不動產買賣之相關法制／193
一、德國不動產法律之一般性說明／194
二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務／195
三、賣方應完成之事項／197

第四部分　民事法對於不動產交易之規範分析
第九章　民法對於不動產交易之規範分析
　第一節　先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用／203
一、締約上過失之界定／204
二、不動產交易締約上過失之討論／209
　第二節　廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題／211
一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思表示錯誤／211
二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思表示／213
　第三節　契約責任／215
一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保／215
二、不完全給付責任／220
　第四節　侵權行為損害賠償責任／223
一、民法第184條之分析／223
二、民法第191-1條之分析／226
第十章　消費者保護法對於不動產交易之規範分析
　第一節　消費者保護對於不動產廣告責任之管制／231
一、廣告責任／231
二、廣告責任議題之延伸／232
　第二節　定型化契約與不動產交易／233
一、定型化契約之規範／233
二、不動產買賣定型化契約之類型／234
　第三節　定型化契約之審閱期間／241
一、審閱期間之功能／241
二、契約審閱期之法律效果／242
三、不動產買賣契約審閱期之適用對象／245
四、不動產買賣契約審閱期之交易實務問題分析／248
　第四節　從消費者保護思考責任風險的承擔／259
一、產品責任與廣告之規範分析／259
二、責任風險的承擔與交易價格／266
三、哪些資訊的特性應該被考量／268
四、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式／272
五、應揭露與不需揭露之界限／275

第五部分　不動產交易之行政法規範分析
第十一章　公平交易法對於不動產交易之規範分析
　第一節　公平交易法之管制目的／282
　第二節　不動產廣告違反不正當競爭規範之原理—— 以德國為例／284
一、引人錯誤之交易行為／285
二、透過不作為之引人錯誤／287
三、德國不動產廣告於「價格」之不正當競爭表現型態／288
四、不動產廣告於「引人錯誤」之不正當競爭表現型態／290
五、德國違反不正當競爭規範之處罰／296
六、德國不動產廣告可能違反競爭法之型態／297
七、德國法制對於我國公平交易法之啟示／301
　第三節　公平交易法與不動產交易相關之規範／308
一、公平交易法第21條：不實廣告／308
二、公平交易法新法第25條、舊法第24條：欺罔或顯失公平之行為／310
三、公平交易法第21條與第25條（舊法第24條）適用於不動產業個案之難題／311
四、公平交易委員會對於違反第21條、第25條規定之處理模式／315
　第四節　公平會對於不動產交易處分個案之分析／326
一、案件類型／326
二、受處分廠商之分析／328
三、受處分區位之分析／331
四、不動產業者違反公平交易法之法條／331
五、不動產業者違反公平交易法案件之類型化分析／333
六、不動產交易違反公平交易法案件之罰鍰統計分析／336
七、違反類型與其受罰額度／350
八、違反類型與應揭露到受處罰時間之差異性／351
第十二章　不動產經紀業管理條例對於不動產交易之規範分析
　第一節　不動產經紀業相關規範說明／353
一、規範背景／353
二、不動產經紀與消費者保護之關係—— 以日本法為例／355
三、民法居間與不動產經紀業管理條例居間之界定／357
　第二節　不動產經紀業之行業管理規範／367
一、不動產經紀業申請開業許可及流程／367
二、競業禁止、僱用未具資格員工之禁止規定／367
三、申報登錄實價資訊之義務、同時受雙方委託之條件／368
四、不動產經紀業之營業條件與營業保證金／371
　第三節　不動產經紀業之資格與教育訓練／373
一、機構、團體之資格認可／374
二、訓練時數完成取得證書／375
三、訓練課程／376
四、廢止教育訓練之認可／376
　第四節　不動產經紀業管理條例對於不動產資訊之相關規範／378
一、揭示義務／378
二、廣告真實之義務／380
三、簽章義務／398
四、使用不動產說明書解說及交付之義務／403
　第五節　不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之討論／405
一、資訊的揭露／405
二、不動產經紀業在行業管理上之課題檢討／407
　第六節　地方自治對於不動產經紀業之管理／409
一、資訊管制與言論自由／409
二、地方自治規章之管制效力與規範／410
三、臺北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範之議題／413
　第七節　不動產經紀業管理規範資訊揭露之建議／416
一、不動產經紀業皆應揭露的資訊／417
二、不動產仲介業對於成屋交易應揭露之資訊／425
三、不動產代銷業對於預售屋應揭露之資訊／427
四、不動產經紀業之競爭與管理建議／429

第六部分　結　論
結　論／434
中文文獻／440
裁判實務／447
英文文獻／450
德文文獻／462