小資族十萬元變身商旅包租公

姓名：陳定朋

陳定朋
民國66年9月10日出生
開南大學航運與物流管理學系畢
現任兆驛投資顧問(股)有限公司執行副總

油漆工出身。知曉職業無貴賤，早年從事房地產環節的相關工作，油漆工、鎖店、銀行業務、房地產專員等。但要追尋財富人生，一定要懂得如何正確投資理財，因此從年輕時代，就積極學習房地產投資技巧。典型的從基層苦學扎根，一步一腳印，終於成為一個投資達人的故事。

從小累積看房經驗數百間，對於房屋相關問題，如漏水、老屋翻修、地點評估、險要設施等，均有相當程度的了解。二十幾歲開始從房屋投資做起，並且跟著前輩大師學習開拓視野，將投資領域擴及更精深、更專業的範疇，包含投資土地、投資大樓、投資商業專案等，另外也投資飯店旅館。近年來從事投資及公益活動，以幫助更多年輕人達到幸福成功人生為目標。

姓名：廖珀瑲

廖珀瑲
經歷：
台達電工程師
台積電工程師
台北奧斯金旅店創辦人
瑞桑德旅店創辦人
長寬高文創共同創辦人
BNI長裕分會第一屆主席

專文推薦：
▉紅色子房（地產軍師）：
美國康乃爾大學行為經濟學家湯瑪斯‧季洛維奇（Thomas Gilovich）教授曾說：「比起行動所產生的後悔，人類對不行動所產生的後悔更深刻。」有珀瑲與定朋這樣的實例，有幸閱讀本書的人，都應該效法積極行動啊！

▉陳志勇（《一開口就打中人心》作者）：
簡單來說，本書就是幫助你夢想起飛的一本好書。所有投資都可能失誤，但是投資「自己」永遠是最有價值的，我推薦所有想要財務更富足的人，都應該擁有這本書。

▉陳翔昭（翔宏建設有限公司、綠舍投資顧問有限公司執行長）：
房地產投資講求的是訊息的快慢、資源的整合以及專業的知識，不管你的出身高低，是騎士還是遊俠，都能透過這些專業，讓自己從谷底翻身。

▉詹益豐（《自己就是聚寶盆》作者）：
環境一直在改變，但我們所要的改變了嗎？如果你也清楚自己所要的，一定要下定決心，努力往對的方向不斷前進。

▉羅右宸（《我25歲，有30間房收租》作者）：
書中幾個實作案例，地目變更、變價分割、日租旅店經營，都要去跟所有整個關係鍊接觸到的「人」去經營、去溝通，一起解決房地產裡最大的問題，創造出房地產中最大的「居住價值」。

推薦序／只有你能定義你自己

我常覺得，人生最重要的事就是對自己負責。既然我來決定自己的人生，決定我要成為誰？那麼至關重要的前提就是—「我要的是什麼？」。很清楚的知道自己的目標、方向，然後好好擬定計畫，往自己要的方向前進。
定朋和珀瑲出書了！從觀念到方法，所提甚是！清楚明白自己所想要的，下定決心並一步一步穩定的前進，持之以恆，就一定會達到目標。想要變有錢，向來不是什麼天方夜譚，遙不可及的夢想。

年輕人趁著年輕，是該好好審視一下自己—我要過怎樣的人生？。「想」是得好好想，但是「做」更是重要。有正確的理財觀念，一定要落實在生活中，不然「想」就淪為「空想」；化思想為行動；化夢想為實際，這一生才不虛此行。

我很喜歡一個故事：
世界上最會跳的昆蟲非跳蚤莫屬了，據說牠跳的高度是自己身長的一百多倍呢！

有一位科學家曾拿跳蚤做一個有趣的實驗，他把幾隻跳蚤放到杯子裏，不一會兒跳蚤全跳出杯外。果然沒錯！的確是跳高高手。接著科學家又放幾隻跳蚤在杯裏，但這次杯口用玻璃片蓋住。跳蚤跳呀跳，老是撞到頭！如此，把玻璃片一次又一次往下降，多次實驗之後，把玻璃片拿開，跳蚤竟輕輕地蹬了蹬，跳不出杯外了。
這個故事要告訴我們什麼呢？值得體會體會。

環境一直在改變，但我們所要的改變了嗎？如果你也清楚自己所要的，一定要下定決心，努力，往對的方向不斷前進。

我的人生，曾經走過很多冤枉路

因為窮，所以我必須有錢。
想到這句話，那時候艱苦的油漆工畫面從腦海裡飄過。每個人的人生的過程中，總是會走過很多的冤枉路，相信時下很多的年輕人都一樣。年輕時總是自是甚高，總覺得以後我一定會賺很多錢，出社會後，驀然回首，發現自己一點都沒有金錢概念，並且負債累累。

這跟年輕時候的期許大相逕庭，經過了職場上的洗禮、挫折，曾經一度懷疑過自己的能力，是否該回到穩定的工作、穩定的生活，面對周邊親戚朋友的嘲笑與否定，曾經一度想放棄創業的理想。直到接觸了財富智商，並且獲得賺錢的工具，但是這還不夠，王品執行長戴勝益先生曾經說過，年輕人若月薪沒有五萬塊就該把金錢花在人脈上面，雖然這些話語備受爭議，但我的人生卻是有著這樣的體會，而認識了我生命中的貴人鬼谷子《林大師》，讓我能夠到美國這個世界強國去增廣見聞。這是我對於人脈重要性的體會。當然，人非聖賢，孰能無過。當然在過程中我也曾經跌倒過，但是失敗並不可恥，可恥的是失敗了卻不懂得檢討。其實最重要的是，你要有足夠的勇氣能夠從安逸的舒適圈走出來，才能創造與他人不同的人生。

這本書，最希望的就是能夠用我們的成功經驗，來幫助身邊更多的朋友，能夠得到人一生中都想追求的財富，人在生命終結時，息息相關的財富。但是在擁有這些成功經驗之前，得先改變己身的態度，改變自己的腦袋。畢竟，機會總是給準備好的人。

您，準備好了嗎？

推薦序：不行動，更後悔／紅色子房
推薦序：好的老師，才能帶你走向正確的人生道路／陳志勇
推薦序：你不能只是「有點想」／陳翔昭
推薦序：只有你能定義你自己／詹益豐
推薦序：大膽迎接未來的每一步／羅右宸
自序：我的人生，曾經走過很多冤枉路／陳定朋
自序：找到可以提早退休的工具／廖珀瑲
前言：騎士、遊俠以及高階遊民

第一部　主角歷程篇
1-1　騎士珀瑲，亮麗背後有他的苦衷啊！
1-2　遊俠定朋，一開始可沒那麼瀟灑

第二部　基本觀念篇
2-1　你為什麼要變有錢人？
2-2　專業老師說的話，你一定要聽
2-3　態度決定行為，行為決定命運

第三部　第一桶金篇
3-1　要成功，錢永遠都不是問題
3-2　沒有退路，你就是要有錢

第四部　初階投資篇
4-1　騎士的初階房屋投資法
4-2　遊俠的初階房屋投資法

第五部　遊俠高階投資篇
5-1　你們的麻煩，就是我的商機
5-2　要賺錢，就要懂得改變
5-3　別人眼中的不可能，就是你的機會

第六部　騎士高階投資篇
6-1　提升投資新格局
6-2　如何開始投資一家旅館

第七部　眾籌理財篇
7-1　靠自己能力賺大錢？別傻了
7-2　眾志成城，眾籌來賺錢

第八部　開始行動篇
8-1　請檢視一下你自己
8-2　開始做好自己的投資理財管理

結語：現在，你決定要當騎士、遊俠或者是高階遊民？

5-1你們的麻煩，就是我的商機

買賣房子，基本原理其實都大同小異。

投資任何物件，不論最終是要裝潢再出售、快買快賣純粹賺差價，或者要當包租公，基本的道理，都是在不危害品質的前提下，同樣的商品，盡量以最低的價格取得，再以最高的價格脫手。
道理人人都懂，重點是，怎麼做？
這也是專家之所以為專家的地方。就好像人人都知道，舉起槍來瞄準準星，對準靶心，「理論上」就可以打到靶，但實務上為何有人做到，有人做不到？關鍵在於是否勤練，以及是否抓到竅門。

這是燙手山芋，還是龐大商機？

早期遊俠定朋在桃園做了許多的房地產投資，透過選擇低於市場行情的物件，加以用心裝潢，再用不低於市場行情的價格售出，賺取合理的利差。
後來在投資的心路歷程中，遊俠定朋認識了另外一個房地產中的鬼谷子「林大師」，林大師的房地產操盤功力，已經跨足了企業與房地產之間結合的功力，傳授了更多關於企業房地產操作的高階理財術。這些高人們都是做跨國性（美國與臺灣）的大型投資，金額動輒數百萬美金，這樣的境界是遊俠定朋努力追求的高深境界。

透過不斷的學習，遊俠定朋學習到了比一般投資還要高深的房地產操作手段，猶如獲得一本百年難得一見的武功祕笈《鬼谷子兵法》，這也是遊俠定朋最喜歡閱讀的兵法叢書之一，克服萬難才能在房地產獲得更大的利潤。但畢竟他也知道「天外有天，人外有人」，遊俠有一個心願，想要分享更高階的理財術給讀者
們知曉，並且希望透過幫助更多的年輕人，對這社會國家做點貢獻。這裡，定朋分享了幾個高階投資法。

由於許多案件都還在進行中，我們不講具體的時間地點。就說是臺北市某某接近捷運站的三層樓建築，姑且稱之為「皇居」好了。

皇居的地點好，介於鬧區與郊區間，因著地緣關係，且是捷運出口旁邊要地，因此便被定朋給盯上了，遊俠如同穿梭叢林的獵人，一旦盯上獵物便如何也不會輕易放過。

但讀者們一定也都知道，臺灣曾有一段時間「錢淹腳目」，那時百業興旺，投資什麼都是對的。就在那樣的時候，當地大地主找來建商合建公寓，卻不知發生了什麼糾紛，最終的結果是，皇居的一樓住戶只取得「房屋權」，卻沒取得「土地權」。而時宜事往，因為繼承之故，後來這層樓住戶的建物所有權人竟然高達十六人。

整個情況是，皇居有三層樓，二樓、三樓都是正常住戶，當年購屋金額已繳清，沒有產權糾紛。但一樓卻不然，一樓房屋所有權分屬十六個人所有，但他們卻沒擁有土地，這土地是誰的呢？還是屬於當初蓋屋的建商所有，因為當年糾紛問題，土地過戶，房屋卻沒有過戶。

看到這，讀者有什麼想法？
這簡直是個燙手山芋，這樣的房子沒人會想碰的。但遊俠定朋願意碰，正因為這是個燙手山芋，所以才更有商機。這個案子麻煩在哪裡呢？

土地與房屋權不屬於同樣的人，並且土地持分只占三分之一。（因為有三層樓，一、二、三樓各該擁有三分之一土地權）房屋的所有權混亂，沒法找一個共同對象交易。

並且房屋還有增建（違建），讓投資計算更加複雜，也與現下拆違建風波背道而馳。

所以就算這個房子位在精華地段，價值看好，也不會有人敢碰。然而定朋卻看到這個投資案，有很大的投資商機。

要投資就要牽涉到法律興訟。

別人眼中看到的是打官司很可怕，投資人眼中看到的，卻只是一堆待辦文件，等文件處理完，後面就是龐大利潤。

七大步驟，解決燙手山芋

怎麼做呢？這中間有複雜的流程。但若簡單以步驟條列，可
分成七大步驟：

第一步：首先，取得土地
這塊「燙手山芋」的土地所有人，就是擁有那一個對應建物的土地的原始地主。對這位地主來說，皇居的這塊土地，他雖擁有，但卻難以做處置，因為其上已有建物。現在若有人願意買下這塊土地，對他來說當然是求之不得，他因此願意以低於市價行情一半以上的價格賣給定朋。

第二步：以土地所有權人之名發存證信函
皇居的情況複雜，其實已經有違法情事。只因過去一、二十年來沒人管，所以大家都得過且過。但只要有人願意處理，一切就可依法行事。

以本案例來看，房屋所有權人有占用土地的事實（畢竟土地不是自己的，那麼就應該付地租，但一、二十年來都沒支付），現在定朋已經是土地所有權人，他便有權可以合法告這些人「不當得利」。

第三步：協商建物買賣及提起訴訟
皇居一樓的所有權人很多，但實際上大家都不能住，房屋產權最好只有一個人，那個人就是擁有完整建物及土地產權的人。這部分定朋也已經處理好，他早就找到使用房屋持分的賣主（因為繼承關係，現在的持分人已經多達十數位，而使用房屋的僅是其中一人）。
同樣的，擁有一個如此複雜的產權，原屋主得不到什麼好處，又有不當得利需要賠償的風險，現在既然有人要買，他也是以便宜價格賣出。
如今定朋既是土地所有權人，又是房屋的部分持有人，他可以提起變價分割的訴訟，於是這個階段便提起不當得利及變價分割兩項訴訟。

第四步：與建物所有權人協商買賣事宜
原本幾十年都沒事，其實不是沒事，只是大家都得過且過不願面對問題，現在忽然進入法律程序，大家都嚇到了。此時，定朋出面召集大家協商，大家都願意出面，但房子的狀況怎麼處理呢？剛才上面提到「變價分割」就是在過於複雜時使用的法條。但定朋仍是以先協商買賣再走法律程序為主，畢竟和氣生財嘛！

第五步：變價分割
一個房屋那麼多人擁有，大部分的人卻只能望屋興嘆，明明手中有個資產，但想賣也賣不掉，好不容易有人要買了，又因為持分賣不到好價錢，沒有實質效益。如何有實質效益呢？就必須變價分割，所謂變價分割，簡單講，就是「把物品換作貨幣再依比例分配」，以皇居來說，定朋已經事先請專業估價師評估市場
價格，這棟房子的房屋權部分有兩百多萬元，再以此估價報告提交法院輔作判決參考。
說到這，和讀者分享一個觀念。所謂房地產，如同字面意義一樣，應該是包含「房屋」和「土地」的，當我們買一棟房子時，市場價格指的是「房屋價格＋土地價格」，特別是土地價格年年上漲，反倒房屋只是基本建物成本，並且還會折舊。一棟在臺北喊價一、兩千萬元的房子，如果扣掉土地價格，那可能就只剩幾百萬元了。

房子本身無法拆分，總不能把房子切成十六塊給十六個人吧！但化成貨幣財產後，就可以拆分了，假定房屋估價後是240萬元，那十六個持分人每人就可以分15萬元。當然，這件事不是大家私下討論就可以定案，而是要由法律判決。

第六步：法院判決執行法拍
當提起訴訟後，法院依法審理本案。之後判定皇居一樓要做法拍，此時可能依照估價師的估價做房屋價值計算，也可能法院另外安排的估價師有不同的估價。總之皇居一樓，確定要被拍賣處置了。

第七步：以利害關係人優先承購該法拍屋
進入法拍程序後，也就是皇居產權要進入最後結果的時候。這種法拍屋，其他人不會有興趣的，有誰願意去買一間房子，卻不能擁有土地所有權？只有一個人願意，那就是土地擁有者本人，也就是定朋。他參與法拍並以合理的價格取得皇居一樓。到此，皇居一樓包括土地權與房屋權都屬於定朋所有。

分析與討論
以皇居的案例來說，現在讀者看過了定朋的處理方法，但如果換做是讀者本身，可以做到嗎？整個過程完全合法，如果靠著毅力一步一步來，最後也一定可以獲得報酬。但讀者心中一定有幾個問題。

一、做這件事需要什麼專業？
其實所有專業都可以在書上查到，真正打官司的人，並不用我們自己出面，而是委託律師。我們所需要擁有的是基本知識：

1.了解基本的法律條文
知道什麼叫「不當得利」，什麼叫「變價分割」。至於要處
理這些流程時，要準備什麼文件，律師自然會教我們，不必成為
我們的煩惱。

2.市場的行情
這部分要做功課。以皇居的案子來看，會比一般房地產買賣案複雜很多。如果最終只是賺一點差價，那何苦自找麻煩？所以關鍵還是取得市場行情，了解到房屋及土地的取得價格，可以遠低於市價。

3.基本談判術
在皇居投資案中，整個過程合法，但當面對十多個當事人時，如何溝通是個學問。這部分要有一定膽識，否則，若對方十多個人聯合一氣，你站在他們面前說理不通，氣勢矮人一截，那可能就不能談到好的條件，還會被對方牽制。

二、做這件事有什麼風險？
當具備以上知識，願意投入後，那接著有什麼風險呢？
1.時間風險
其實這是整個案子最大的風險，也是一定會碰到的風險。一般的投資，快的話從投入到轉出兩、三個月就可以獲利，但皇居的案子投入時間卻可能要以「年」計不過這倒還好，因為依現行法令不動產投資期間大致上都提升至兩年，不然就得乖乖繳奢侈稅給政府。

因為法律興訟本就費時，所以這樣的案子不適合一般投資人，而適合手中有許多案子在進行的人。

時間風險包含兩部分：
A.等待太久的風險
也就是機會成本。同樣的資金若投資在其他案子是否會賺更多錢？因此投資這類案子，報酬率要夠高才划算。

B.因時間落差所導致的價格風險
好比說，原本價格是100萬元，但在等待興訟的時間碰到景氣下滑，假設價格跌到了50萬元，這就是因時間落差導致的價格風險。但基本上以本案例不會發生，一方面取得的價格已經很低，二方面投資的時候，也已經把景氣情況考量進去。

2.資訊風險
這就是屬於專業層面了。所謂資訊的落差，就代表貧富的落差。有錢人之所以有錢，就是因為掌握更前進的資訊。以皇居的案例來說，如果當初在投資時，任何一個資訊弄錯，都可能發生投資上的損失：
A.對產權的情況誤判。
B.當初的土地或房屋估價錯誤。
C.法律流程搞錯。
D.誤判情勢，有其他勢力參與本案。

3.人為問題
所謂人為問題，第一人不是別人，就是「自己」。
你是否有足夠的勇氣與膽識去投入這樣的大案子？與當事人談判時，你是否可以不卑不亢，還是會畏畏縮縮？你是有執行力的人，還是碰到困難就退縮？以皇居案來說，必須緊鑼密鼓的聯絡律師，聯絡資產所有人，跑各種文件，這中間過程若沒有足夠毅力，是無法堅持到底的。

第二就是你用的人，你是否找到專業的律師？每個律師都有各自擅長的不同領域，術業有專攻，找到對房地產不熟的律師，就會事倍功半。

此外，作為投資人，我們當然不會事必躬親，很多事委託我們底下的人來進行，這些人是否夠勤快？是否能確實執行命令？這些都是成敗的關鍵。

三、做這件事有什麼報酬？
是的，皇居案比起一般案子要更費心更費時，若沒有足夠的報酬誘因，做這樣的投資並不划算。但以本案來說，投資報酬率是很高的，就算把時間成本列入也一樣。
（以下為假設數字，如有雷同，純屬巧合。）
1.總投資成本：
土地取得成本＋ 房屋所有權取得成本＋ 法拍成本 ＋ 行政費用

A.土地取得成本
這一片土地共30坪，由三層樓平分。所以一層樓擁有10坪。這個地方的土地，以市價來說假定一坪是200萬元。我們以四折取得，當時一坪只要80萬元，10坪共800萬元。

B.房屋所有權取得成本
這房屋共有十六個持有人。但以持分來說，最大的持有人擁有四分之一的持分，而當初跟他買這些持分的價格是30萬元。

C.法拍成本
房屋法拍由自己買下，變價分割的分成，我們自己就可取得其中的四分之一。在此為方便計算，先直接以法拍價計算，估價師的行情是240萬元，但我們獨家參與，只要以200萬元就買到。

D.行政費用
包含律師及各種行政開銷，不超過20萬元，就以20萬元計。

所以總投資成本是：
8,000,000 ＋ 300,000 ＋ 2,000,000 ＋ 200,000 ＝ 10,500,000

2.總收入：
房地產最終轉售價 ＋ 變價分割分成 ＋ 不當得利理賠金

皇居在經過這一番處理後，終於將土地權和房屋權整合在一起，擁有完整的權利。可以單獨對外銷售。由於該地處在精華地段，位在捷運出口，且房子是一樓，況且還有增建，整個非常有價值。假定我們只以原屋出售而不另花裝潢費，以當時的行情，最終以2000萬元賣出。

別忘了，當初我們有告其他持有人是「不當得利」，若法院判決下來，這些人是要賠償不當得利的，這部分假定總金額可以拿到50萬元。
所以投資總收入是：
20,000,000 ＋ 500,000＝ 20,500,000
總獲利是：
總收入－總投資成本＝ 20,500,000－10,500,000＝ 10,000,000

我們投資了1050萬元，最終賺到1000萬元，投資報酬率為：
10,000,000÷10,500,000＝ 95.2%

相較來說銀行定存是1%，股票基金投資是10%，就算比較
成功的企業經商利潤，也差不多是30%至40%。這個投資的金
額超過90%，這樣的投資當然值得。